不動産登記法上の「地目」について

　教えてください。

　一戸建てを建築するにあたり、対象土地の地目は「宅地」でないと建てられないのでしょうか？

　例えば、地目が「田」や「畑」だと農地法の適用になり、農業委員会の許可が必要だと聞きました。

　なので、農地でさえなければ、つまり、地目が「公衆用道路」や「雑種地」であれば問題ないと思っていますが、実際のところどうなんでしょうか？

　よろしくご教示願います。

No.3 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/05 00:25

No.１です。

金融機関が地目にこだわるとすれば、マニュアルでそうなってるから、ということでしょうね。
建築できるかどうかと地目は関係ないので、不動産屋から見れば地目が何であってもあまり関係ないんですが、素人目には地目によって？？？と思う事もあるんだと思います。
例えば、地目が公衆用道路なら「他人が勝手に通行するのか？」と思われるだろうし、溜池なら「昔は池だったのなら地盤は大丈夫か？」と思われるのでしょう。また、山林には家は建てられない、なんて思ってる人もいるみたいですしね。
宅地にしておいたほうが無難なんだと思いますね。
しかし先の回答に書いたように、家を建てるかすぐに建てられる状態にしないと地目を宅地に変更できないわけですが、そういう事がわからずに「先に宅地にしないとダメ」などと言う銀行員がたまにいるみたいですね。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/01/05 16:18

本来「地目」は不動産登記規則99条で宅地や山林・公衆用道路等々23に分類されており、それ以外にはないのです。

それで、例えば、山林を開発し建築基準法に定められた道路幅も確保すれば、完了の日から1ヶ月以内に地目の変更をしなければならないことになっています。(不動産登記法37条)
そのようなわけで、元々現況は、その23に分類されている地目のはずです。
ですから、「公衆用道路」には建物は建てられないと言うことになりますが、利用されていない道路や河川を買収し、建物が建てられる土地に変更すれば、地目が「公衆用道路」でも建物は建てられるわけです。
しかし、先ほどのように、1ヶ月以内に「公衆用道路」を「宅地」に地目変更しなければならないわけです。
だから、銀行融資などでは、現況の地目にするよう指導があるわけです。
なお、農地は農地法で規制されていますが、それだとしても、地目だけが従前のままで、現況は山林になっているものもあります。
そのような場合は、農業委員会で農地から除外している土地もあります。
その場合は、農業委員会の許可もいらず、後は、建築基準法に合致すれば建物は建てられます。
勿論のこと、建物を建てれば、1ヶ月以内に地目変更する必要はあります。

No.2 回答者： misawajp 回答日時： 2012/01/04 23:32

公衆用道路は不可　雑種地山林は建物完成後地目変更登記

この回答への補足

ありがとういございます。

　＞公衆用道路は不可　雑種地山林は建物完成後地目変更登記

　上記の場合、各々、何という法律に抵触することになってしまうのでしょうか？

補足日時：2012/01/04 23:51

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/04 23:32

建築できるかどうかと地目は関係ありません。

建築できるかどうかは、都市計画法や建築基準法の問題です。
そもそも、宅地でないと建てられない、のではなくて、家を建てないと（あるいはすぐにでも建てられる状態でないと）地目を宅地に変更できません。
家が建っているけど地目は雑種地や山林や公衆用道路のまま、なんて土地はいくらでもあります。ただし住宅ローンで建てる場合は、金融機関から宅地に変更する事を求められる場合もあります。
田や畑などの農地でも、都市計画法や建築基準法上で建築可能であれば建てられます。ただし農地の場合は農地転用の手続きを経て建てないと農地法違反になりますし、売買が伴う場合は必ず農地法の手続きが必要になります。

この回答への補足

ありがとうございます。

　
　＞ただし住宅ローンで建てる場合は、金融機関から宅地に変更する事を求められる場合もあります。

　
　　じつはここが一番お聞きしたいところです。

　　なぜ金融機関は地目変更を求めるのでしょうか？地目変更をせずに融資すると
　　金融機関とってどんなリスクや懸念が生じるのでしょうか？

補足日時：2012/01/04 23:49