賃貸 重要事項説明と仲介手数料支払いの時期

賃貸の場合の、契約までの流れや各種費用支払いのタイミングなどがわからず不安です。
長いですがお願いします！

妹と２人暮らしをするため、総合仲介業者を通して賃貸物件への申込みをしました。（内見済）
※ちなみに申込みは業者さんの代筆です。
先日業者から妹へ、審査が通ったとの連絡があり、「明日までに初月の賃料を振り込んでほしい」と言われたそうです。
振込先は仲介業者で、金額が賃料の１か月分（税込）なので、仲介手数料のことだと思います。
重要事項説明は受けていません。
また、保証会社から妹へ直接連絡があり、その保証会社のオフィスに私たちが行って手続きする必要があると言われたそうです。

以上が現状で、質問は以下の通りです。

(1)仲介手数料は契約後に支払うという認識でしたが、現状で支払ってしまっても大丈夫でしょうか？
契約書に押捺して契約成立と思っていましたが、色々調べたら、「賃貸の場合、申込みをして審査が通り、家主が応じた時点で契約成立」ということらしいので大丈夫なのかなとも思うのですが・・・。
同じような質問の回答に「契約前の支払いはあり得ない」とあり、これが契約書取り交わしのことを言っているのかがよくわかりません。

(2)重要事項説明前に仲介手数料を支払うことに問題はありませんか？

(3)保証会社とのやり取りや手続きも、仲介業者がやってくれると思っていたのですが、普通は本人がやるものなのでしょうか？

(4)申込みを代筆で行うような業者は信用できないと言われたのですが、そうなんですかね・・・？
→本人が書いて申し込んだ物件をキャンセルして当物件に決めたので、（自宅からオフィスが遠いため）「再度来ていただくのが大変なら内容だけ代筆で書き移します。」と言われたんです。

(5)申込書を代筆でしてもらった場合、悪用される可能性はありますか？（消費者金融等）
→代筆後の申込書の内容は確認していません。押印はしていません。

(6)現状でのキャンセルは可能でしょうか？

■重要事項説明などなしに、いきなり明日までの振り込みを要求されたので、少し不審に思って彼氏に聞いてみたところ、(3)(4)(5)などのことを言われ、「そんな業者は信用できないから白紙に戻せ」と激怒されました。
確かに少し適当な感じはありますが、色々調べると辻褄は合っているのかなぁ。と思ってどうすべきか悩んでいます・・・。
また、契約書の内容を確認せずにお金を支払うことにも抵抗があります。もしめちゃくちゃな内容だったらと思うと・・・

長文でわかりづらく申し訳ありませんが、素人なのでかなり不安になってしまっています・・・。
ご回答よろしくお願いいたします！！

No.2 ベストアンサー 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/01/24 10:08

　大家しています。

　私のところの流れを書きます。

　１）　『申込書』が仲介業者さんからお願いしている不動産屋さん（Ａ社）を通じて送られてきます。
　　　　その時点で既に（Ａ社）は申込者ご本人の在籍確認や収入、『保証人』について調べてあり、ＯＫを出している状態です。勿論？私もＯＫを伝えます。

　２）　（Ａ社）から、申込みされたご本人（仲介業者さんと通じて？）と私の方に『初期費用』についての計算書が送られてきて、『契約日』が設定されています。（おそらく仲介業者さんを通じて申込みされた方との日程調整は住んでいるのでしょう。）　大抵、「『仲介手数料』は契約日当日にお持ち下さい。」となっていますね。

　３）　申込みされた方から私の会社（『管理会社』です）の口座へ振込みがあり、その額を確かめて（Ａ社）に連絡します。　ここで（Ａ社）が『契約書』や『重要事項説明』やその『承諾書』を申込みされた方の名入りで作成します。

　４）　『契約成立』の連絡があって、私の方は（Ａ社）の口座に『保険料』その他を振り込みます。日を置かず、『契約書』が届いて、私が捺印をして、『ご案内』（ゴミの出し方やネットの手配等を記載）を一緒に直接『契約者』さんのお部屋にお届けします。

　私の記憶が正確かどうか心配もありますが、こんな流れではなかったかと思います。

　勿論、『契約完了（４）』の前なら貸主・借主対等に『ノーペナルティーでキャンセル可能』ですから、申込みされた方からキャンセルがあれば、（３）でお預りしたお金は全額、指定された口座に振り込むことになります。まだ経験はありませんが、『振込手数料』くらいは頂きたくなるかもしれませんね。

　質問者様の言われる『契約書の内容を確認せずにお金を支払うことにも抵抗があります』は当然のことで、前以て『契約書』や『重要事項説明』の“雛形”を求めるのは必要でしょう。大抵の物件では同じようなものですから、出すのに手間はかからないはずです。それを渋るような『管理会社』なら『契約』そのものを考え直した方が賢明と思います。

　私のところでは（少数派？）、『管理会社』と『募集をお願いしている会社（Ａ社）』が違っていて『契約書』や『重要事項説明』を作るのは（Ａ社）にお願いしていますが、それでも私のところでも両方の書面の“雛形”は持っています。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

自分で個々の単語や法律を調べてもよくわからなかったので、流れを説明して頂き、とてもわかりやすかったです。

こちらの回答をもとに仲介担当の方に問い合わせたところ、契約書のひな形や清算書など、昨日管理会社から発送済ということがわかりました。（多少説明不足のところもあったようには思いますが・・・）
お金も内容を確認してからで大丈夫、万が一キャンセルになった場合は返金しますとのことで、安心しました。

物件自体とても気に入っているので、このまま契約できそうです。

助かりました。ありがとうございました！

お礼日時：2012/01/24 15:15

No.1 回答者： simotani 回答日時： 2012/01/24 06:31

重要事項は「説明要求をされた場合」にすれば良いので、説明要求をして下さい。

後、仲介料では無く家賃相当額の手付金を請求されています(仮押さえに必要)。「重要事項の説明がされていない為手付けは打ちません。結果他の方に決まったとしても他を当たります」と言えば済みます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！
手付金のことだったんですね☆
重要事項説明もまだだし、お金を振り込むのは不安だと言ったら、
重説内容、契約書確認の後で良いですと言ってもらえました。
本当にありがとうございました。。

お礼日時：2012/01/24 15:06