個人事業主が不動産投資を始めたら経費計上できる？

会社員をしながら個人事業主として副業の
確定申告を青色申告でしております。

今度、投資用の不動産を購入しようとしております。


投資用の不動産を個人事業として行う場合は、
戸建てだと5棟、マンションだと10室以上が目安だと
様々なところで情報を得ました。

マンションを1室買おうと思っているのですが、
マンション経営はあくまでも不動産所得として仕訳をし、
事業所得と合算で収支の合算ができるのでしょうか？

それとも、マンション1部屋でも
最初から不動産収入を事業所得として
組み入れても良いのでしょうか？

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/03/05 09:05

＞不動産を個人事業として行う場合は、戸建てだと5棟、マンションだと10室以上が…

ここでいう「個人事業」が税法上の所得区分
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1160.htm
で「事業所得」を意味するものであれば、それは解釈が違います。
不動産事業が事業所得となるのは、他人の不動産売買を斡旋して仲介料を稼ぐときです。

自分の保有する不動産を売却して得られる利益はあくまでも「不動産所得」です。
5棟 10室というのは、事業的規模であるかないかの違い
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
だけであり、事業的規模なら青色申告特別控除額は 65万、事業的規模でなければ青色申告をしても 10万しか控除されないという違いが、まず第一にあります。

＞マンション経営はあくまでも不動産所得として仕訳をし、事業所得と合算で収支の合算ができるのでしょうか…

青色申告決算書は、一般用
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
と不動産用
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
の 2通作成が必用です。
1通にまとめることはできません。

＞最初から不動産収入を事業所得として組み入れても…

だめです。

なお、
仕入れがないので「家賃」はまるまる「収入」になることは間違いありませんが、「収入」の多寡は税金の計算に何ら関係しません。
税金は「所得」を基に計算します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
事業的規模でなくても、減価償却費や固定資産税、ローンのうち金利分のみなどは経費となりますので、「収入」がそのまま累進課税に結びつくわけではありません。

さらに、
税法に「不労所得」などという区分はなく、給与所得や事業所得との損益通算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm
は認められています。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/03/05 05:01

　不動産賃貸業を営んでおります。

　が、帳簿や証票を会計事務所に渡して、あとは言われるままに納税するので、細かいことは判らないのですが、

> 戸建てだと5棟、マンションだと10室以上

　勘違いだと思いますよねぇ。

　これは、「事業的規模」かどうかの認定基準ではないでしょうか？

　その域に達すると、所得税のほかに「事業税」が課されるようになります。

　事業税を何百万円払っても感謝状1枚くれるわけでもなく、

　勘違いしている人が多いのですが、ローンの返済金（元金部分）を経費にできるわけでもなく、

　仕入れがないので「家賃」はまるまる「収入」になって、黙っていても他の収入と合算されて「累進課税」で税率は割高になり、

　不動産収入は「不労所得」に分類されるようで、「損通算」なども認められないことが多く（益は通算されて税率は高くなる）、仮に通算が認められたとしても損をしているから税金が減るという話ですから、決して喜ばしい話ではなく、

　事業的規模にするメリット・特典なんて、なんもありませんが？


　なぜ『最初から不動産収入を事業所得として組み入れても良いの』かと悩んでいらっしゃるのか判らないので的外れな回答かもしれませんが、

　個人の確定申告書に不動産収入の用紙（欄）があるはずなので（なければ税務署からもらって）、そこに書いて出せばいいわけで、マンション1部屋でも問題ないと思います。