袋地の通路取得について

A地を40年前分筆して袋地のB地を購入しました。
A地は公道に10ｍ接していますので、2ｍ幅の通路をB地までA地より購入したいと思います。通路を分筆して、共有にした場合と、全部B地の所有者にし場合では売却した場合B地の価値は異なりますか。
又通路の購入価格は市価、市町村評価額の何割程度考えて良いでしょうか、共有の場合はどうでしょうか？
A地の所有者は以前より変わりません。

No.4 ベストアンサー 回答者： teinen 回答日時： 2004/01/04 08:39

　Ａ地を分筆して袋地Ｂ地が生じた訳ですから，Ａ地を通行する権利はあるのですが，それだけではＢ地に建物を建てたりすることはできません。

ですので，さらにＡ地を分筆して購入することをお考えだと思います。

　建物を建てる場合，道路に２メートル以上接していなければならないのですが，Ｂ地は袋地ですので，Ａ地の奥行き（道路からＢ地までの距離）によって，幅２メートルの通路では，建物が建たない場合があります。このあたりは，建築士さんか役所，建築確認機構などにお尋ねください。なお，通路を共有した場合は，No.1の方がおっしゃるように幅４メートルを必要とすると思います。
　
　Ｂ地の価値変動ですが，通路を自己所有地とした方が価値は上がります。ただし，固定資産税評価は，筆ごとに行いますので，Ｂ地の評価額が上がることはあまりありません。

　さて，２メートル×Ａ地の奥行きの購入価格はいくらぐらいかということですが，一概には言い切れません。
　Ａ地に建物を建てる場合，通路部分も建築敷地に参入して，建ぺい率や容積率の計算をします。Ａ地の通路部分をＢ地所有者に売却した場合，当然Ａ地に建てられる建物は小さくなります。ですので，この損益分を通路売却価格に上乗せすることになります。
　幅２メートルの通路で建物を建てることができるとした場合，共有ですと幅４メートルの通路が必要となりますから，２分の１の所有権を購入したとしても，幅２メートルの通路全部を購入するのと変わりませんし，逆にＡ地に建てられる家屋がますます小さくなりますから，損益が大きくなり，共有とする場合の方が高くなるものと思われます。

　Ａ地の土地利用状況により価格は大きく変動しますし，Ａ地所有者が容易に応じるかどうかもわかりませんから，購入価格がどれぐらいになるかは回答できません。

この回答への補足

ご回答有難うございます。通路の取得に拘らず、通行地役権の登記をした場合、Ａ地、Ｂ地を売却又は相続のため譲渡した場合は如何でしょうか？すみません重ねて質問させていただきます。

補足日時：2004/01/04 16:34

No.5 回答者： teinen 回答日時： 2004/01/06 01:53

　No.4の者です。

　通行地役権を設定しても，Ｂ地には建物は建てられないでしょう。Ｂ地が通路と一体の敷地でなければ，Ｂ地は道路に２メートル以上接しているとは認定されにくいと思われます。見た目は一体の敷地でも，通路は他人の所有地ですから。
　
　回答に対する補足の後段で述べられている売却や相続については，何が「如何でしょうか」と尋ねられているのか解りかねますので，新たな質問として立てられるようお願いします。

この回答へのお礼

通行地役権を設定云々---で理解しました。詳しくご教示有難うございました。重ねて御礼申しあげます。

お礼日時：2004/01/06 10:47

No.3 回答者： hima-827 回答日時： 2003/12/28 22:40

ちょっと、心配なのは、A地の方が売ることに、同意してくれるのでしょうか？

世の中、道路と２ｍ以上接していないため、売ることも出来ず、かといって、建て替えも出来ないお宅は、意外に多いです。

No.2 回答者： tnt 回答日時： 2003/12/28 19:52

基本的には、NO.1さんと同じ答えなのですが、

もともとyunokaoriさんは
袋地への通行権をお持ちですよね？

Ａ地はもともとＢ地と一体をなしていた
場所ですから、これを分筆した時点で
通行権を許諾していないと、
おかしな話になります。

ということは、現在も使用権があるわけです。

使用権がある場合の購入としては、
借地の底地権の購入に事例があります。
この場合、時価の３割というのがひとつの
目安で、場合によってはこれに色を付けるようです。

ただ、お隣と、あまりしこりを残さないようにするので
あれば、やはり公的な相談機関に
確認することをお勧めします。

袋地の価値が上がるという一面もありますから、
市価までは出しても良いのでは？と
思いますが、そこらへんは
分筆時の事情がわからないと難しいところです。

参考URL：http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/real-ans2.h …

No.1 回答者： nobugs 回答日時： 2003/12/28 19:17

建築基準法では、４ｍ以上の道路に２ｍ以上接している必要があります。

ですから、B地と２ｍの通路は敷地として一体のものである必要があります。
共有では、敷地として道路に接していない事になります。
他と共有する場合には、４ｍの道路として位置指定を受けなければなりません。

A地の所有者から敷地の一部を買い取る場合、A地の所有者としては、敷地を減少させて売却する分けですから、通常の宅地価格か割り増し価格で売却するのが一般的です。
購入する側としても、取得する通路面積以上の評価益をうけます。