税金滞納による抵当権の実行について

近所の大地主が２億円の相続税を滞納し、その所有地に抵当権が設定されています。
登記簿を見ると、抵当権が設定されて１０年以上になりますが、税務署はなぜ抵当権を実行して滞納されている税金を回収しないのでしょうか。

また、最近その土地に賃貸用アパート（１６戸）の建設が始りました。
建物が建つと、建物が保護される結果、その土地を買っても使用収益できないため、抵当権の価値が著しく下がる（２億円の担保価値を下回る）ような気がするのですが、それでも税務署は抵当権を実行しないのでしょうか。
何のために、抵当権を設定しているのかわかりません。税務署の怠慢なのでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2012/05/26 11:58

抵当権設定がされてる原因として、相続税の延納担保になってませんか。

延納＝滞納ではありません。
相続税は金額が大きいので最長20年の年賦払いが認められてますが、その際に相続で得た不動産を担保にします。
延納許可がされると、その支払いをしていきますので、毎年毎年の分割納付が実行されていれば、抵当権実行をすることが国税庁ではできません。

延納分納額が納付されないと、延納許可が取り消しされ、担保物権が差し押さえされて公売に掛けられますが、ご質問者のいう「滞納状態」でなく延納許可を得てる状態だと推測できます。

担保物である土地上に建物が立てば、言われるように借地権が発生しますが、もともと借地権は「土地の所有者でない者が、土地上に建物を建てたとき」に発生します。
地主さんが自分の土地にアパートを建てた場合には借地権は発生しません。
アパートの住人に借家権が発生しますので、土地と建物全体からそれを控除しての評価が必要です。

延納してるということは、毎年いくらかづつ相続税が減少してるわけですので、たとえば１０年経過していれば、１０年分の相続税が減少してるので、仮に担保価値が下がっても、債権額（相続税の残高）も減少してるので、問題はないという考え方を国税庁はしてます。

延納中ではなく、滞納してるというなら、早期に差し押さえして公売してもらわないと困りますね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました＾＾

延納と滞納では、登記簿の表記が異なるようなのですが、本件は滞納のようでした。
利子税も抵当権の対象とされていました。
また、農地の納税猶予の特例でもないようです。
借家人が１６戸も入ったら、競売に掛けられても。。。
バブル絶頂期直後の相続なので、現在の地価は３分の１になっており、既に担保割れが生じていると思います。

地主はもう８０歳の高齢者なのに、今さらアパートを建てる意図がよくわかりません。

お礼日時：2012/05/26 17:33

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2012/05/26 18:30

[登記簿の表記が異なるようなのですが、本件は滞納のよう]とのこと。

もしかしたらですが、「利子税がついててるので滞納だ」と決めつけられおられませんか。
延納中には、相続税本税に加算される利子税（延滞税ではない）が付き、その額を本税額と合わせて登記されます。
例　平成7年5月25日相続税本税額２億円利子税５千万円。

延納の許可が出ててる者が、毎年の分納額納付をしないと延納許可が取り消しされた上で、担保物権を含めた財産の差押がされます。
ご質問者が確認されてる不動産登記簿に「滞納処分のための差し押さえ」登記があれば、滞納してると断言できるでしょうが、利子税登記がされてるのは延納許可時には当たり前なので、滞納してるわけではありません。

また滞納処分のための差し押さえが登記された場合には、何税本税いくら、延滞税いくらという滞納明細は一切登記されません。

実際に現在納税をしていなくて、延納取り消しをされているが（つまり滞納状態）、税務署が差し押さえをしてないという場合もありますので、登記簿を見るだけで「滞納してる、していない」の判断は不能です。

なぜそのような興味をもたれてるかのご事情は不明ですが、滞納してるかどうかは本人か税務署に聞かないとわかりません。
第三者には税務署が回答をすることはありえないので、本例ですと「本人に滞納してるかどうか聞く」しか道はないです。

この回答へのお礼

登記簿には、「滞納処分」や「差押」といった記載は無かったと思います。
興味を持ったのは、アパートを建てる余裕があるなら、税金を払えばいいのにと思ったからです。
丁寧な回答をありがとうございました。

お礼日時：2012/05/26 20:59