[不動産・法律]売却困難物件の設定価格

わたくしは一部上場企業の不動産処分担当をしています。
　当方では，販売拠点の事業所の閉鎖に伴い，当該事業所（土地；約2,000坪・約7,000万円，建物；延床約1,000坪・約8,000万円，計1億5千万円）を処分することとし，複数の不動産会社等に紹介等していますが，未だ処分の見通しを得られていません（約４年経過）。
　なお，当該事務所周辺は，住宅地域にあり，最有効利用形態は住宅地と考えられますが，これまで，医療法人，介護法人等から問合せがありましたが最終的には契約まで至りませんでした。おそらく用途変更に伴う大規模改修が必要になることや，立地地域として魅力を感じなかったものと考えられます。

　さて，この設定価格（計1億5千万円）について，これは現状有姿で（事務所仕様）処分する価格であり，具体的な譲渡候補先が現れ，例えば改修費用相当額の減額要請には柔軟に対応する考えですが，そのような状況ではありませんので，不動産鑑定士からの聞取り価格（計1億5千万円）で，不動産会社等に紹介しています。

　このような状況にあって，設定価格について，どの程度までなら，会社として許される範囲であるのかという観点から検討すると，どのような考え方がありますか？

　例えば，最有効使用形態が住宅であるならば，更地価格から建物取壊費用を減額した額が妥当な価格と考えられるので，これを最低価格とするというのは妥当と考えられます。
　この場合で，仮に相手方が建物を取り壊さないときは，結論が変わりますか？

　また，建物取壊費用が巨額となり，上記の最低価格が相当低額になる場合は，例えばマイナスになる場合（本件ケースはこのようになるかもしれません）は，どのように考えたらよいでしょうか。

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2012/07/17 15:48

2000坪なので、道路や、公園の提供を求められますので、

更地価格ー建物取り壊し代ー道路公園用地代ー道路公園の工事代金ー開発業者の不動産取得税ー開発業者の利益

引く物がたくさんあるので、かなり安価になります。

No.1 回答者： law_amateur 回答日時： 2012/07/17 00:22

　不動産鑑定における最有効利用とは，その方法で用いることが最も高い収益を得られる利用方法であるということを意味しています。

すなわち，買い手の立場からすると，御社の営業所の土地建物を最も高く買える（買い手の儲けに見合う原価が一番高い）のは，それを住宅地として再開発分譲することであって，現状有姿の建物を改装して，医療機関にしたり，介護施設にすることによる儲けは，もっと少ないので，値段的にもより安くしか買えないということになるわけです。

　ちょっとこの辺りの説明は，必ずしも十分ではないので，プロの不動産鑑定士に説明を聞かれた報がよいと思いますが，大雑把にいって，そういうことです。

　ですから，御社としては，物件の最有効利用を前提とした価格で売買すれば問題はないということになります。

　もちろん，現状有姿での何らかの用途を考えて，高く買ってくれる相手が現れる可能性はあります。しかし，それは，単なる偶然であって，市場における価格競争の中で形成される客観性のある価格とは異なるということです。いってみれば，森の中からウサギが走り出てきて切り株に頭をぶつけて死ぬことに期待するかどうか，企業の行動としては，どちらが経済的に合理的か，ということですね。

　もちろん，不動産市場は，同種同等の物が豊富にあり，売れれば大量に生産され，売れなければ生産されなくなるという，一般的な工業製品の市場とは異なり，もともと限定された市場であって，自由な価格形成があり得るかという根本的な疑問もありますが，理屈としては，上記のようなことになると考えられます。

　質問の中に，建物を取り壊さなければ結論が変わるか，という部分がありますが，買い手が建物を取り壊さないということは，特別な条件（いわば森から走り出てきたウサギ）であって，そのような場合の価格は，いってみれば，偶然に形成された価格であり，幸運であったということになります。また，建物取り壊し費用を入れるとマイナスになるということであれば，そのような不動産には，通常の買い手は誰も手を出さないということであり，森からウサギが飛び出してくるのを待つしかないということになるわけです。

参考URL：http://www.1iart.com/estate/s146.html