住宅ローンを借りる際の抵当権について

住宅の建て替えを検討しています。住宅ローンを組む場合、金融機関から土地・新築建物について抵当権が設定されると思うのですが、建物の大きさ、ローンの額によらず、建物が建つ下にある土地すべてに抵当権が設定され、債務が返済できないとき、土地・建物が差し押さえられてしまうということでしょうか。例えば、土地の価値が5000万円で、5000万円借りる場合と、100万円しか借りない場合では、両者とも債務が返済できない時、同様に土地・建物を取り上げられてしまうのでしょうか。100万円だけしか借入しない場合で土地が5000万円で競売？された場合、差額の4900万円はこちらに返済されないのでしょうか。だとしたら、借りる金額によらず、土地全体に抵当権が設定される根拠はどのように理解すればよろしいでしょうか。このことに、なにか法的根拠があれば、その条文等も合わせて教えていただけますと助かります。

No.5 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2012/08/16 14:29

> 100万円しか借りない場合

回答者からの意見も抵当については分かれていますが、これは「住宅ローンを借りる際の抵当権」と言うカテゴリの仮定としては金額が異常なせいですね。
基本的に、「住宅ローンを借りる際の抵当権」は、金額の大小に関係なく土地と建物に抵当権を設定します。
他のカテゴリのローンと比較して、金利が格段に低い代償です。

> 差額の4900万円はこちらに返済されないのでしょうか。
借りたのが100万円でも金利と遅延損害金、差し押さえと競売に伴う費用等を代金から引かれます。
また、競売ですと6割りから7割り程度の価格になると思われます。
なので、差額は所有者の手元に返却されますが、3000万円程度になるのではないかと想定されます。


> 土地全体に抵当権が設定される根拠はどのように理解すればよろしいでしょうか。
他のカテゴリのローンと比較して、金利が格段に低い代償です。

> 法的根拠
ありません。
ただ、行政指導としては関連するものがあるかもしれません。
抵当権は、バブルの不良債権処理の時にかなり問題が出てきましたし。

No.4 回答者： tmk0806 回答日時： 2012/08/15 14:03

＞借りる金額によらず、土地全体に抵当権が設定される根拠は？

逆に、分筆しない限り、一つの土地の一部に抵当権を設定するということはできないからです。
そういう制度ですし、一つの権利の目的は一つの物（一単位）が原則ですし。

＞差額の4900万円は返済されないのでしょうか。
抵当権の最も重要な部分は、「優先弁済権」にあります。
すなわち、その不動産の売却代金から「優先的に」払ってもらえる権利です。
抵当権者といえど残債務（＋一定の利息・損害金）を超える分を受け取ることはできません。

抵当権者への支払いと経費を払って余った分は当然、所有者のものです。
普通の住み替えだろうが、強制競売だろうが、基本的には同じことです。

なお、100万円の借入れで5000万円の土地に抵当権をつけることはまずないでしょうが、
5000万円を借りて徐々に返していき、残債務が100万円になったとしても、
完済するまで抵当権は解除されません。これを抵当権の不可分性といいます（民法372、296）

残債務が100万円でも競売されるか。これはまあ債権者によりますね。
普通は債務者がなんとか払う算段をして、競売を回避するでしょうけど。

あと、登記簿（今は「現在事項証明書」）見れば「債務額」が記載されています。
これを抵当権との関係では「被担保債権額」と言います。
これで「5000万円の土地に、3000万円の抵当権がついている」とかが分かります。
どちらかというと、質問者さんが聞きたいのはこういう意味でしょうか？

ただし、この場合でも「土地の一部に抵当権を設定する」とは言いませんね。
少なくとも正確な表現ではありません。分筆するなら別ですけど。
抵当権の効力（優先弁済権）は土地全体に及ぶからです。

No.3 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2012/08/14 08:13

　まず、建物だけに抵当権を設定するバカはいませんね。

だって、差し押さえしても価値がないでしょ？建物だけを買う人がいてもかなり安値でしょうし。
　だから、自己所有（若しくは親所有）の土地に建物を新築する場合に建物費用をローン借り入れする場合は土地も抵当に入ります。
　支払が滞り、差し押さえされた場合、差額分は返金されます。しかし、諸費用が引かれますので残債によっては返金無しと言う場合もあります。

No.2 回答者： multiface 回答日時： 2012/08/14 01:16

抵当権というのは、返済できないときに他の債務者よりも優先して差し押さえられる権利と考えればよいです。

土地自体は分割できないため、分筆されていない場合は債務の金額をその土地の登記簿の権利部に書き込まれます。
債権額よりも土地が高い場合はどうなるかということですが、差し押さえられて売却された時点で、債権額を上回った部分は返還されます。

No.1 回答者： MezzoForte7838 回答日時： 2012/08/14 01:06

１．確実な弁済を担保するという意味で、抵当権を設定します。

したがって、たった１００万円の為にわざわざ不動産物件全体に抵当権を設定することはごくまれだと思います。
（仕事についているか、不動産収入がある、借財がほかにないことや、これまでの借り入れできちんと弁済してきている、また持家、アパート等の資産がある、などの借り入れ希望者のバックグラウンド、つまり信用を斟酌したうえで、銀行は通常、抵当権なしでお金を貸してくれます。）

２．１００万円の借り入れが弁済できない状況に陥った時に、大概銀行は、借り替えをお勧めしてくるかと思います。
通常ですと何らかの収入があったとして、途中で失業や失職、事業の展開の雲行きが怪しくなり、弁済が滞る場合は、銀行に相談して、借り替えをして、まずその１００万を弁済することになるかと思います。

３．事業を行うために土地に抵当権を設定して、お金を借りる場合があります。
根抵当権と言って、極度額を設定します。たとえば、１億円の土地でしたら、根抵当権を設定し、５０００万円を極度額とします。その範囲内で、今回のプロジェクトにたとえば３００万円必要ならば、３００万円の融資を受けて、事業が成功したら弁済する。また次にあるプロジェクトに１０００万円必要となったら、同額の融資を受けて、また弁済する。
根抵当権をいったん設定すると、極度額の範囲内で、延々と借受ができます。
ひとつひとつの融資にいちいち抵当権を設定しなくてよく、登記の手間暇も省けます。
したがって、登録免許税も節約になります。
まぁ～、例えて言うなら、クレカのリボルビング払いに似ているかもしれません。
クレカだと、単なる「信用」だけであれこれと買い物が出来たり、貸し付けを受けたり出来るので、高利なのはわかりますが、利息がどんどん膨らんで恐ろしいなと思いますが。

結論を言います。土地の評価額が５０００万円のご自宅に住んでいて、１００万円の融資を受けるのに抵当権を設定するのは、法務省と司法書士は仕事が増えて喜びますが、銀行もあなたも正直言って面倒だと思います。

仮に１００万円の借財に抵当権が設定されるとするなら、すでに１番抵当で、多額の借受をしたうえで、３番か４番抵当くらいになっているのではないでしょうか？

１００万円ほどなら、信用で借り受けすることが可能だと思います。