住宅ローンの返済方法についてのご相談です。
繰上げ返済について、毎年繰上げ返済をする方法と、住宅ローン控除があるので住宅財形を活用し10年後に繰上げ返済をする方法のどちらが賢いのでしょうか。
条件は以下のとおりです。
●条件
借入額:3500万円
金利:0.975%(変動)
期間:35年
配偶者:妻1名(専業主婦)
年収:700万円
ローン減税(10年間):満額に近い金額が出ている。保険料控除がある。住民税分97500円は引かれている
受託財形:2%の奨励金、利子非課税の優遇措置あり
検討ケースとして以下の4つを考えていますが、どのケースがお得か教えて頂けると助かります。
●検討ケース
CASE-1:繰上げ返済(年200万円)
CASE-2:繰上げ返済(年100万円)
CASE-3:繰上げ返済(年100万円)、財形を年100万円、10年後に繰上げ返済1000万円
CASE-4:繰上げ返済無し、財形を年200万円、10年後に繰上げ返済2000万円
A 回答 (2件)
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No.1
- 回答日時:
繰り上げ返済は投資の一種と考えることができ、確実に金利分のメリットがありますが、
それ以上に有利な投資先があるのであれば、そちらに投資した方が得です。
また住宅ローン控除は借入の実質金利を下げる効果があります。
3500万円に対して、1%の35万円のローン減税が満額受けられるとして、
金利0.975%なのでローン控除でほぼ金利ゼロになります。
もしかすると保証料が0.2%程度かかっているかもしれません。
一方で住宅財形で2%の奨励金が受けられるなら、
繰り上げ返済をするより財形に積み立てた方がもうかります。
したがってCase-4が最もお得です。
また、住宅ローンには団信が付いていることもあり、万が一亡くなられた場合、
Case-4ですと、ローンがなくなったうえに積み立て分も遺産として残ります。
Case-1ではローンは無くなりますが、それでおしまいです。
ただ住宅財形には限度額があったり、引き出しに制限があったりします。
おそらく繰り上げ返済では目的外解約となるので非課税措置や
利子補給が受けられない可能性もあります。
そのあたりはよくご確認ください。
ご丁寧な回答大変有難うございます。
実はローンを借り入れして2年経つのですが
最近、住宅財形の事を知り慌てて検討を始めた次第です。
住宅財形の条件については早速会社の方に確認してみます。
No.2
- 回答日時:
金利云々の回答は出ていますので、違う視点で。
住宅財形は、住宅の新規取得のための非課税処置なので、今から財形を貯めるメリットは何もありません。
利息に課税される通常の預金となにも変わらないので、余剰資金を、金利負担以上で運用するなら、制約があっても、メリットの無い財形はやめて、通常の投資にするのがよいかと。預金以上に、運用益がでる投資手段はたくさんあるので・・・・
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