住宅ローン変動金利の返済額の推移について

住宅ローンで、変動で、1880万円・３５年返済のローンを組んだ場合ですが、金利が今後、最大幅で上昇を続けた場合、返済額は、どのように変わっていきますか。最大でも１．２５倍までしか増えない？
とか、も聞いたことがあるのですが、よく意味が分かりません。詳しい方教えて下さい。よろしくお願いします。

No.3 回答者： NPAsSbBi 回答日時： 2015/09/18 16:53

借入れ1,880万円、金利0.70%、35年の場合、月々の返済額は50,482円となります。

35年間、金利がまったく変わらなかった場合、50,482円を12ヶ月×35年＝420回支払い続けると、
ローン完済となります。

変動金利は、半年ごとに見直されますので、同じ420回で完済するためには、
金利が上がれば月々の支払額が上がり、逆に金利が下がれば月々の支払額が下がります。
例えば、ローン返済が始まって5年後に、それまで0.70%だった金利が0.75%に上がった場合、
その時点でのローン残高1,637万7,816円をあと30年、月々それまで通り50,482円しか
返済しないと、最後に148,092円残ってしまいます。
そのため、月々の返済額を50,849円に上げなければなりません。

月々の返済額が、367円上がったところで、痛くもかゆくもありませんよね。
しかし、何万円も上がってしまったら、とても困ります。
生活が立ち行かなくなるかもしれず、最悪家を手放さなければならないかもしれません。
そのため、金利上昇に伴う月々の支払額の増額があった場合、
それまでに支払っていた金額の1.25倍を上限とする、という取り決めがあります。

今回の場合、月々の支払額が50,482円だったのが1.25倍になるということは、63,102円。
月々12,620円の増額です。
それくらいが、月々の支払額が増加する限界とされている、ということです。

ちなみに、月々の支払額が50,482円だったのが、5年後に63,200円に上がったとき、
金利は0.70%から2.316%に上がった計算になります。
そんなことは、常識的にあり得ません。
367円上がる0.70%から0.75%への上昇ですら、常識では考えられないほどの上がり幅です。
実際にこのようなことが起こる可能性はありませんので、理屈としてはそういう仕組みになっている
という程度に理解しておけば良いでしょう。

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2015/09/15 00:04

極端な金利上昇を避けるためだけの処置ですよ。

1.5倍づつ上昇していったとして8%（昔は一般的な住宅ローンの銀行金利でした。）になったとしましょう。その金利になるのは９年（期間が１年として）かかることになりますが、そこで一気に今の金利になったとしても９年かかるわけです。そういう風に考えれば、月々の現在の返済金額では元金は返していけないことになるので、返済金額を上げるように言われてきます。過去にすごい金利を経験している人は固定を選びがちですが、たいていの方は結果論では失敗になっています。
銀行によっては（私が以前借りたときは）固定・変動はいつでも手数料なしで翌月から変更可能。繰り上げ返済は１円からいつでも可能でしたが、ついに固定に変えようなんてことにはなりませんでしたね。

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2015/09/14 23:46

たいていの変動金利のルールは以下のとおりです。

①金利は半年に1回見直される。
②返済額は5年ごとに見直される。
③返済額が見直され、増額されても
●従来の1.25倍までというルールがある。

ということで、1.25倍は5年ごとの
返済額の見直し上限ということです。
毎月10万円の返済額で5年後金利が
上がっても12.5万円までしか返済額
が上がりません。
ということですが、金利がそれ以上
あがってしまうと期間が延びてしまう
ことになり、繰り上げ返済などの
対応が必要となります。

また、
例外の銀行もあるのでお気をつけください。

ソニー銀行などは②③のルールはなく、
半年に1回返済額が見直され、増額も
制限なしです。