都内区部（城南）地区の収益不動産利回等について

相続対策などで、
金融機関が城南地区の1棟ものマンション等の購入提案が有ります。
築年数が10年～20年以内のRC物件（数億迄）の提案が複数件有ります。
この様な場合、俗に言う表面利回と実質利回はどの程度の物件が多いのでしょう。
無論、物件の属性次第かも知れませんが一般的な事例のご案内を下さいますと幸いです。
また、購入時の留意点なども同様にご指導ください。

No.1 ベストアンサー 回答者： simotani 回答日時： 2012/10/19 22:27

物件価格と賃貸料年額を直接比較して倍率を見るのが表明利回りで、賃貸料から管理費や減価償却、リフォーム負担を引いたものが実質利回りです。

物件価格の下落の割には賃料が下がってない地域となると銀座青山六本木等の超人気地域。銀座と云っても築地方面は賃料が下がりつつあります。
客層をこだわらないとなると横浜の黄金町界隈は風俗地域に近い関係から物件価格は安く、一方で風俗嬢相手も可とすれば家賃は高く取れる為、利回り的には有利です。
但し風俗つながりで新宿区の新大久保界隈ですと物件価格が高い為横浜程には利回りは取れませんから要注意。それくらいならまだ新宿駅周辺の方が有利な位です。