不動産屋が扱う中古物件でもあり競売物件でもある場合

普通の不動産屋が扱う中古物件としても売り出されており、且つ、競売物件としても告示されている物件がありました。

まずこういったケースは珍しいのでしょうか？


また仮に

中古物件として 1000万円
競売物件として　 500万円

で売り出されている場合、どんなことが考えられるでしょうか。

所有者は、競売にかけられても、最後まで普通の中古物件として高く売れることをぎりぎりまで粘っているのでしょうか？

このぐらいの価格差があれば、競売で落札したあと転売すれば儲かりそうですが、何かからくりはありそうでしょうか？

よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/10/22 01:07

業者ですが、特段珍しくはありません。

競売は開札日の前日までは取り消しが可能ですから、それまでに契約等行い債権者が裁判所へ取り下げ等の手続きを行えば良いことになります。
あくまで事前に債権者の了解を得て、業者は動いていると思いますし、それで売却できれば債権者も競売よりは回収額は多くなるので、難しい話ではありません。

＞このぐらいの価格差があれば、競売で落札したあと転売すれば儲かりそうですが
競売はあくまで最低価額を表示して、入札額を競わせるシステムですから、500万だからといって、500万で落札できるわけではありません。
業者はそれが商売で入札するのですから、商売として成り立つほど儲けようと思えば、業者に勝てません。業者は譲渡益に対し、総合課税（他の収支損得と合算して計算する）ですが、個人でそれをやると分離課税で、物件1件ごとに短期譲渡税39％が課せられます。
ですから儲けようと思って入札するなら、業者の入札価格には届かないのが現実。
面倒でない物件であるが、競売で業者が負ける時は、個人が実需（自己使用する）での入札となる場合です。

競売に公示されても所有者（債権者）の売却するという協力が得られれば、任意売却で進めます。行方不明や所有者が売却をあきらめ協力しないという状況になれば、競売により換価処分するしか手がなくなります。

No.4 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/22 15:50

＞所有者は、競売にかけられても、最後まで普通の中古物件として高く売れることをぎりぎりまで粘っているのでしょうか？

違いますと書いたけど、わかりにくいのでもっと詳しく説明します。
競売の改札日の前日まで取り消しは可能ですが、実際に購入申し込みがあってその人が
キャッシュで買う以外にはローン審査があります。普通は一か月くらいかかる。
そうなると最初から任売の流れでもない限り、保証会社はそこで1か月待たずに機械的に競売を進める
ケースが大半だろうということです。
唯一あるのはキャッシュによる購入者が出てくるケースですが、

よーく考えてみてください。キャッシュがあるなら、競売に応札して落としたほうが安くなる。
だから、競売広告が出た時点で、だれも媒介では買わないということです。
仲介手数料も惜しい。
競売に「仲介で出ている価格」で応札しても得だという話になりますね。

ですから仲介⇒競売スライド物件は一般に最低価格に比べ高値落札が多いです。

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/22 13:50

最近多いですね、こういう物件。

大抵が投資用不動産。つまり賃貸で貸して儲けようとして
賃料が下がって赤字転落。空室のまま売りに出したけどなかなか買い手がつかず、そのうち
ローンが3か月滞納で競売にかかるという流れ。


＞所有者は、競売にかけられても、最後まで普通の中古物件として高く売れることをぎりぎりまで粘っているのでしょうか？

ちがいます。競売にかけているのはローンの保証会社。

＞競売で落札したあと転売すれば儲かりそうですが、何かからくりはありそうでしょうか？
競売で安く売られても借金は残る。ですから持ち主がむりしてせり上げて自分で落とすことがあったりします。

No.2 回答者： kenanami3150 回答日時： 2012/10/22 12:28

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

j.

あなたの質問は、一般の方なら通常に理由を知りたいと思われるでしょうから、お話します。

不動産屋が、「扱う」としてありますので、恐らく所有者が売却依頼したのだろうと推測されますが、これは、「任意売却」のことと思われます。

ここで、「任意売却」というのは「競売」に対する対義語で、一般の売却物件は、単なる「売却」と
なります。

そしてもし、不動産屋が「売主」となっていれば、これは不動産屋が競売で落札してから再売り
するのですが、まだ競売実施前なのでしょう。
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この方法は、競売実施期日までの多少の期間を利用して、所有者が「任意」（自分で）で一般の不動産業者に売却を依頼するものです。

するとその不動産業者は、不動産売買の一般市場に出して売却活動をすすめますが、その方法を取れば、市場の相場価格で売却の可能性が高くなることを見込む訳です。

なぜならば、競売で二束三文で落札されるよりも、所有者に取ってはメリットがあるからです。
従って、基本的にはあくまで「所有者」に取ってのメリットです。

あなたが、いかなる「からくり」を想定しているのか不明ですが、基本的にはからくりなどが設定
可能なほど簡単な取引ではありません。

そして、極めて日常のことで珍しくもありません。

以上、参考になれば幸です。