ライブレポ!コーネリアス独自の世界観をお届け!

40代女性です。家は父の持ち家ですが、土地は借りています。
長年、近くに住んでいる地主さんに直接地代を払いに行くような感じでしたが、
先だってその方がなくなり、息子さんに代替わりしました。
2年ほどして突然、見知らぬ名前の会社から「~さんから土地を買ったので、地代について当社と契約する話し合いを」というような手紙が来ました。
長年、父は土地について「代替わりするときに相続税が必要になるから、安く売ってもらえるかもしれない」「自分から買いたいというと、高い値段で買わされてしまうので、向こうが頼んでくるのを待つのが兵法だ」というのが意見だったのですが、そういう話は出ませんでした。別の一角が売られ、家が建ち、新しい家族が済み始めたようです。

もとの地主さんはご近所なので、突然地代を上げるなど冷徹なことはお互いできない、という「人縁・地縁」がありました。
しかし企業となってしまうとそのようなことは期待できません。会社さんは大手金融の系列というか関係がある会社のようにも見えますが、「だから安心」ということはないと思います。
今回は前と同じ条件で契約できそうなことが書いてあるのですが、次の更新もそうなるとは限りません。

私は恥ずかしながら縁遠く独身で、介護が終わったら父にこの家を譲ってもらって自分の老後を暮らすつもりだったので、十数年後、独りになったときに企業さんが高い地代を払えと言ってきて、住んでいられなくなるかもしれないことが何より怖いです。パートさん程度の年収で働いているので、それを老後の資金に貯めているところですが、なかなか思うようにたまっていかず、年金もずっと払っていますが女独りだととても暮らしていけるような額にはならず、家を失うというのは生活設計が根底からくつがえされることです。
実際、斜め向かいの家に住んでいた老人が、地代を払えなくなって出て行くことになり、「更地にして返す」必要があったので、自分の家を解体するためにお金も使い、住みなれた家を離れ、狭いアパートで暮らしています。その地主さんが我が家の地主さんと同じ人かは分かりませんが。

・いずれにせよ、人縁・地縁のない企業さんとの契約で、10年後20年後も「大体同じような契約でずっと借りられますよ」というような契約は、できるのでしょうか。【【質問1】
元の地主さんとは、口に出して言わないまでもそういう暗黙の了解があったのですが。

・今このタイミングで買いたいと言っても、もう企業さんが一旦買っているのだから、前よりは高くなっていそうですよね。その場合どれぐらい高くなってしまったものでしょうか。【【質問2】】
できれば買ってしまうのがベストだと思っています。

・父は「どうなっても、住んでいる方が強いんだから大丈夫」と言いますが、それが居座る権利(本来出て行かなきゃいけない人が居座る)みたいなものだったら、私に実行できないと思います。居座る権利は具体的にどういう法律で、実行している人は捕まったりせずつつがなく暮らしているのですか。【質問3】

・何か、今読んでおくべき本や法律はありませんか。【質問4】
どんなささいなことでも、アドバイスお願い申し上げます。

・近所の同じ地主さんから土地を借りていた人何人かで考えるという話が出たのですが、私はそこにかませてもらえず(年は食っていても「娘」の立場なので)、いつの間にかうちらで何か調べたり策を考えたりする前に、「ともかくその人と会ってしまおう」ということになっていました。――私以外は皆父同様ご老人なので、失礼ですがめんどくさいことは早く片付けてしまいたいし、法律書をめくるなどということは選択肢になく、また70歳以上の人が多いので、「まあ、相手の言うとおりサインすればいいことか」ぐらいに考えてしまって、逆にみんなで集まった場では、「20年後も同じ契約は可能ですか」と聞いてみたり、「買うとしたらおいくらぐらいになりますか」などや、それに付随する細かい質問をしてみたりすることは、かえって同調圧力によってできない状況になりそうです。
ですので、土地の売買に関する知識で、陥りやすい穴があったら是非お教えください。【質問5】


(余談ですが、「~さんが死んだら安く買えるかも」と不確定な期待に任せている父を見るたびに、私はそういう、自分達が強い立場のときこそこちらから「買いたい」という意志を表示した方が、地主さんだって人情的に、そう高い値段を示しては来ないと思っていたのですが、父の家や土地に住まわせてもらっている立場上、あまり強くは言えませんでした。代替わりした後も息子さんにお菓子でももってご挨拶に行ってくれと言ったのは私でした。つまり、いざとなったら買いたいという意志を匂わせてほしかったし、お父様の死を悼んでほしかったし、円満な関係を築いておいて欲しかったから。言いにくいことですが、父はそういうことには気が回らなくて「相手が死んだときなら有利に変える」という説を、本当かどうか調べずに信じてしまって、そのまま思考停止してしまうところがあります。)

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A 回答 (13件中1~10件)

#11です。



>更新サイクルは父に名義変更したそのときから20年で回しているようなので、微妙な気もします。
それは、前回更新からでなく、借地人名義が変わった時点で「借地期間」が伸びただけで、「借地人に有利」だから違法というわけではないです。
もとより更新後は「新法」を当てはめるという更新契約自体が違法ですから心配には及びません。
(三省堂 明解 新借地借家法 榎本武光ほか P42参照)

>、そのとき契約書を見せてうちの場合はどうなるか聞いてみたいと思います。
できれば、お父様の先代の借地契約書があればそれも持っていくべきでしょう。

>ところで、業者が示してきたバカ高い価格のところに、
これは、底地の買い取り価格の話ですか?

>「この有効期限は一ヶ月以内」という意味のことが書いてありました。
広告ですから、価格の有効期限を表示しなくてはいけない決まりなのです。


>しかし法的に「底地権者が金額を提示してから1ヶ月以内に決めないと、こうこうの部分は不利益になる」というような法令がもしやあるといけません。
底地価格に関してはそのような法律も政令もないです。

ところで、地代の不当な引き上げはまだ言ってきていないのでしょうか。
今月の地代(月払いですよね)は無事従来額であいてが収納しましたか?
そちらが重要です。
もし、高額な地代値上げを言って着たら、まず相手の口座に従来地代を払い込む。
そののち受け取りを拒否したら、地代を供託。地主には「おたくの借地人から地代としてこれこれの金が供託されています」という通知がいく。
昔はいきなり裁判だったのですが、今は調停で話し合い。そののち裁判。
大抵は、不当な家賃は退けられます。

底地を買いたいひとは、いくらで買おうが本人の自由。人が損する話まで口出しすることは
ないでしょう。
それより重要なのは、第三者に自分の家の底地の正当価格を査定してもらうことです。
近傍の土地の更地価格の取引事例を集めて(レインズというものがあり地元業者なら
いくらでも情報を持っています)
こんな感じで訊きにいけばいいです。

「じつは、うちの借地なんですが、地主が代替わりで安売りされちゃって、底地を持った
不動産屋がそれを高値でうりつけているんですよ。嫌気がさしてうちも借地権売ろうかな
と思っているんだけど、おたくの目でみていくらくらいになるか教えてくれない?」
「うちに買い手さがさせてくださいよ」
「お値段次第だわね」
「ちょっと待ってくださいね(とレインズを見る・・プリンターから紙をだして)
 近所の事例はこんな感じです。ただ土地は道路条件や形や用途指定でまちまちなんで
 おたくの地番家屋番号きかないと正確な数字はじぇませんよ。」
「これ更地価格ですよね。ずいぶん安いのね」
「ええ、リーマンショック以降このかたこんなもんですよ」
「これに70%かけたら借地権価格、30%掛けたら底地価格ということでいいのね」
「場所によって60%とか80%とかいうところもありますが、だいたい相続路線価の
 マップに書いてある借地権割合通りでいいですよ」
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この回答へのお礼

遅くなりましたが、土地を買い取る話がまとまりそうです。
1年以上新地主さんと交渉した結果、先方が最初に示してきた価格よりは安く購入する方向になりました。公示価格よりは高いですが。地代の値上げなどは話に出なかったので、その点ではよかったです。
もしこの質問を見ている同じ悩みをもった人がいたら、自分の借地権がしっかりしたものかどうか、借地したときの契約書をよく見て、その条項に違反することをしていないかどうか確認することをお勧めします。
でももし違反していたとしても、法的な機関にかかると悪意のないミスなどは借地人有利に考慮してくださるので、弁護士さんに相談してみることを強くお勧めします。ネット上などでも無料もしくは安価な相談先が見つかります。

買うとなったらまた、価格以外の諸手数料が発生したり、先方の示した土地に関する説明事項があっているかどうか個人で調べるのは大変だったり(調べましたが)、ひと悶着ありましたが、どうやらこれで一段落しそうです。


回答者様には何度もお世話になったのに、最後の部分のご報告が間に合わなかったようで申し訳ありません。でもネット上ですからどこかで見て下さっているかもしれませんね。
その節は本当にありがとうございました。回答者さまのお気持ちが、どれほど力になってくださったか知れません。困っているときにあのように励まして下さる方がいることがどれほどありがたいか、身に沁みました。心から、感謝いたします。

お礼日時:2014/03/17 03:37

はい、前々回から団塊世代の不動産問題解決コンサルタントと称して回答した者です。



「お礼」らんにて再質問がありましたので、お話します。

底地業者が、借地権者に買取交渉して、まとまらなければ「底地再転売」というのはあまり聞きませんが、現在の景況ではそのような業者もいるのかな、が実感です。

その場合には、「赤字」にもできないからと、最低限、仕入れ価格(購入価格)よりは上の金額を
主張して当然に思われます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そこで、あなたが条件的にも、「購入の意思がない」のであれば、旧契約内容を主張するだけの
ことです。(「援用」:最低更新期まではそのままになります)

しかし、「購入しない」とする理由が、もし資金的な条件であるならば、そのまま主張することが良いです。
つまり、「買うにもそんな金はない」との主張です。

先方も、借地権者が、「資金難」として拒否する、と明確に認識すれば、何らかの対処を講じてくる可能性もあります。

あなたが特別な理由で、「借地の方が良い」のであれば別ですが、資金的な理由が問題なだけで、解決可能であるなら購入しても良いとすれば、そちらに軍配は上がります。

なぜなら不動産の場合は、将来を見据えると、借地権で「相続」などが発生した際には、手続きが複雑になることが極めて多いものだからです。

また、別の話として、あなたがその借地権を単独で売却することもできることをお伝えしておきます。
「借地権付一戸建」という正式な商品名で取引がなされます。

父上が移転など可能であれば、売却資金で住戸を購入もできるでしょう。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
これが文面のみから読み取れた範囲での判断ですが、参考になれば幸です。

なお、余談ですが、各回答者様へも「お礼」らんにて再質問をされているようですが、回答が多くて困るのは、あなたご自身になるかと思われます。

一般の方が不動産に係るのは極めて少ないものです。知識はなくて当然です。
恐らく一般の方であるあなたが判断する基準も不明でしょうから困らないようにすることをおすすめします。

この回答への補足

補足ですみません。

実は仲間の一人が相手と会ってしまい「買うなんて考えられず、借り続けたい」と言ったら、
「うちは地代収入を取るということは考えていない。買わないならまた他社に売るまで」と言ってきたそうです。
転売して、よりあこぎな会社に渡ったらどうしようと思わせる作戦なのでしょうが、実際やれるものかどうか。
私が同業者だったら、同業者が手を焼いて放り出した底地なんて買わないですが、相手は海千山千ですから何らかの形で私たちから絞り上げる方策があるのかもしれません。
しかも「早く買ってくれれば安くする」と言ったそうです。
法外な値段から少し下げて出し、どれくらいまで下げたか仲間に知らせるなぐらいのことは、多分言っているのでしょう。(想像ですが、その際こちらの情報を少ししゃべってしまっているかも。)

相手の言うように「一ヶ月が有効期限」=俺たちがこの物件の売買に手間をかけてあげようとしうのが一ヶ月、それを過ぎたら転売、ということが繰り返されるのだとしたら、その度に高くなるし、と思うと心配です。

その手の転売を制限する法律など、ないでしょうか?

そのS社さんが売ろうとしている底地は、借り続ける気しかない、買うお金のない老人ばかりだぞとなんとか知らしめたいものです。

補足日時:2012/11/09 04:22
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この回答へのお礼

たびたびのご回答ありがとうございます。

不動産問題解決コンサルトさんというのは、調べる中で分かってきたのですが、まさにこのような問題の中枢で売買の仲立ちをしていらっしゃる方なんですね。

>まとまらなければ「底地再転売」というのはあまり聞きませんが、
>現在の景況ではそのような業者もいるのかな、が実感です。
そうですか。少し安心しました。
レスを拝見したから考えてみられたのですが、A社が
「底地転売をしようとしたら、買ったはいいが借地人が借り続けたいとか言ってくるので手こずったので買ってください」と言っても、買うB社はないですよねえ。

>(「援用」:最低更新期まではそのままになります)
そうですか。最低更新期までは慌てなくていいようですね。
ただそれは数年内にくるし、私への名義変更も十年スパンで見ておかないといけないなという気がします。

>つまり、「買うにもそんな金はない」との主張です。
そうですね…。
基本的には私が亡くなるまで借地したいのですが、
質問欄にも書いた通り、「絶対買い取りたくない」というほどではないのです。
が、この(悪徳)業者さんの示した数字はあまりに高かったのです。ざっくばらんにいうと「あほか」という。もちろんそんなお金はありません。
この数字でびっくりさせて、少しでも下げたらつい手を打ちたくなる作戦か?とも思うのですが。

こちらから示す低い数字には根拠を持たせなければ、話し合いでも裁判でも勝てませんよね。
公示価格から算定した数字を示しつつ「この算定基準は、法律/判例がバックにある」と言いたい訳です。

>あなたがその借地権を単独で売却することもできることをお伝えしておきます
なるほど。「売りたい」と言ったときに、この示してきた同じ数字の借地部分で買ってくれるんですか?と聞いてみたいと思います。

どうもこのような業者さんは坪30万ぐらいの土地を、底地に悩む地主さんにつけこんで10万ぐらいでたたき買いして、
借地人にはそれを60万ぐらいで売ってさばくというか、
放っておいてくれたらうまくいっていた昔からの地主と借地人の間に入っていらぬことをして儲ける会社?という感じがします。

お礼日時:2012/11/08 11:33

>新法でした!


違います!!!!!
旧法でいいのです。だから生兵法は怪我の元と言ってます。
もともとの借地契約はおじい様の代のはず。
>父に確認して契約書を見せてもらったところ、父に代替わりしてから交わした一番新しい契約書は新法施行より後のものでした。

そんなのカンけーねーと、裸になってこぶしを振りたくなります。
ま・っ・た・く 関係ないです。
甲と乙が新規の借地契約を平成4年以降結んだらこれは新法の適用。
甲と乙が旧法の更新契約を平成4年以降結んでいたらこれは旧法
甲と乙が結んだ旧法契約の名義を平成4年以降に承継してもこれは旧法

いいですか、まず土地を借地したのが昭和の時代でも明治でもその契約は家が壊れない限り永遠に保護される。ここで家を建て替えた場合でも、借地契約は原契約が引き継がれる。
その契約書が平成4年以降であっても、もとの借地権は不滅ですからそれを誰かに売却しない限り「代替わりの名義変更契約」にすぎず、更新サイクルは先代の更新から数えて20年でまわっているはずです。
そこに「契約は新法の規定に従う」などと不利な条件をあえて記載しても裁判にかけたら旧法適用が認められるのです。

>もう一度くりかえしますが、底地を買ったものは旧地主と全く同じ契約継続する以外に手はないのです
という有利なことにはならない、のでしょうか。

>なります。旧法適用借地権が急に新法に変わるなんて馬鹿な話はない。
業者が新法の契約書を持ってきて契約させても(説明は省略しましたが、裁判にかけたら旧法の契約であると認められるのです。しかし大抵は新規契約で新規地代を提示されて判を押してしまったら、それでおしまいだとあきらめてしまう。
それが問題なんです。民法では更新契約で承認した地代は払うしかない。錯誤による契約だから無効というのも難しいです)

>>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法(H4年施行)の契約になってしまうから注意が必要です
>誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない
>ということからすると、「実は新法だったからこれまでの話は全然違う?!」のでしょうか。

言葉が足りませんでしたが、事実上業者が結ぶのは賃料改定契約で新規契約ではありません。ただし、あたかも「新規契約」というそぶりで新法の条件が適用されると思い込ませるところに「作為」がある。
なにしろ調べても旧法借地権の解説書は皆無で、新法の解説書ばかり。契約書を新法であるとして読み込んでしまう人が大半だろうということです。

>今になって「相手がどう言って来ても今まで通りにすればいい。それだけ」ということが飲み込めたのですが、
>新たに「新法でも全く同じ」かどうかという問題が出てきてしまいました。
ですから、借地権は契約書がなくても、他人の土地に自分の建物が存続している限り借地権はそこにある。借地契約のスタートは建物ができたとき。それを登記簿で証明できたら裁判で勝てる。

>(>もめる場合は県や都の不動産指導課に電話してこういう業者がいて地代の振り込み口座をおしえないが指導して
不動産屋が一番おそれるのは二週間の営業停止。それでなくても県の指導課から電話がくれば彼らはビビる。下手な弁護士より効きます。
「いいです。わかりました。県(都)の不動産指導課にいって確かめてみますから」
これ魔法の言葉です。確実に相手の顔色かわります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




>「借地権てなんだろう」というところから始めて飲み込んでいるところで、
実は徹夜してこれから寝ます…。

応援しますから何でも聞いてください。これを借地権トラブルの教科書にするくらいつきあいますよ。
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この回答へのお礼

何度も本当にありがとうございます。

>借地契約のスタートは建物ができたとき。それを登記簿で証明できたら裁判で勝てる。
そうなんですか!良かったです。

それで、不思議なことにそれが判ってから「借地権が発生するのはいつか」というような検索をしたら
ttps://www.sokochi.com/qanda/entry/000149.html
このページを見つけました。

ただ
>「代替わりの名義変更契約」にすぎず、更新サイクルは先代の更新から数えて20年でまわっているはずです。
更新サイクルは父に名義変更したそのときから20年で回しているようなので、微妙な気もします。
教えていただいた「弁護士への相談」をもとに、法律相談に相談の予約をしたので、そのとき契約書を見せてうちの場合はどうなるか聞いてみたいと思います。

それと「新法か旧法かでどういう不利・有利があるだろう」と思って検索してみたところ
ttp://allabout.co.jp/gm/gc/25923/2/
というようなページを見つけました。
我が家に関連あるのは更新に関する部分かなと思いました。

↑すみません、自分で調べてるじゃんという感じがするかもしれませんが、
不思議なことに、こうした何をどう調べていいのか分かるのにも、実際落ち着いた目で調べたものを読むにも、こうして回答者様にいろいろ教えていただいたからこそ、おぼろげに分かってくるというような次第です。

とにかくこれまで通りぐいぐい地代を払って借地し続けるというのを土台に、
数年後の更新のときや、私に名義変更になるときなどを考えてから結論を出そうかと。

・・・・・・・・・・・・・・・・

ところで、業者が示してきたバカ高い価格のところに、
「この有効期限は一ヶ月以内」という意味のことが書いてありました。
「借り続けるのだから関係ない」と無視すればいいと思いましたが、
しかし法的に「底地権者が金額を提示してから1ヶ月以内に決めないと、こうこうの部分は不利益になる」というような法令がもしやあるといけません。
今「借地借家法」と「借地法」を読んでいるのですが、不慣れな法律っぽい文章なのでそういったことがパッと見つからず。

近所の高齢の方は、この部分にあせって業者さんと早く個別に会って口車に乗せられて買ってしまうかもしれないので、
根拠がないなら「あの一ヶ月と言うのは根拠ないですよ。のんびり構えましょう」と言ってあげたいし、
ないなら勝手にそんなことを言って私が近所の人を窮地に陥れても困ると思いまして。
(最悪、裁判になったときのことを考えて、近所の人と徒党を組んでやっていくことに今なっているので。)

ただ、こんなにご回答をいただいてご本業に差し支えるといけませんので、
本当にご余裕のあるときでけっこうです。

お礼日時:2012/11/08 10:57

バグったのか文章がダブって読みにくいので再投稿します。



これ、うがった見方をすると新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
借地法が平成4年に改正されて、はや18年経ってもはや旧借地法の解説書などなくて、誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない。借地人も代が替わって借地契約の実態を知らない。東京なら誰しも借地権の権利が地価の7割程度あることは知っているけど、借地権を売る以外に詳しいことは誰も教えてくれない。

そこで、A社、B社が手を組んで、相続のある大きな地主の底地買いをしかける。相続税の支払いのため、地主の相続人は安く底地を手放す。
そこで、それを高く借地権者に売れば、さやが儲かる。
仮に坪20万で買い取った底地を40万で売れば、土地が70坪なら2800万儲かる。
買い取らないというなら、地代を値上げしますという。
値上げ自体は違法ではないから、言うのは間違っていない。
そのまえに、従来の契約書がそのまま生きている事実をしらないで、わけないわからない更新契約とか新規契約で「新地代」など記載したものをちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
そこで、借地権者が高い金で底地を買ってしまえばそれで終わり。本来直接地主から買えば半額で買えたものを高値買いしてしまう。
高いから買いたくないと、つっぱねると、こんどはB社が「うちが底地買いました」と出てくる。今度はいきなり地代更新からくる。
底地を買う意思がないとわかっているのと、不動産知識皆無もA社から情報を得ている。そこでいきなり地代値上げからくる。たまりかねて借地権を売りたいという話になる。相場の半額くらいで買い取ってB社は土地を更地にして売って儲ける。
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これ、うがった見方をすると新手の不動産ビジネスかもしれませんね。


借地法が平成4年に改正されて、はや18年経ってもはや旧借地法の解説書などなくて、誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない。借地人も代が替わって借地契約の実態を知らない。東京なら誰しも借地権の権利が地価の7割程度あることは知っているけど、借地権を売る以外に詳しいことは誰も教えてくれない。

そこで、A社、B社が手を組んで、相続のある大きな地主の底地買いをしかける。相続税の支払いのため、地主の相続人は安く底地を手放す。
そこで、それを高く借地権者に売れば、さやが儲かる。
仮に坪20万で買い取った底地を40万で売れば、土地が70坪なら2800万儲かる。
買い取らないというなら、地代を値上げしますという。
値上げ自体は違法ではないから、言うのは間違っていない。
そのまえに、従来の契約書がそのまま生きている事実をしらないで、わけないわからない更新契約とか新規契約で「新地代」など記載したものをちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
そこで、借地権者が高い金で底地を買ってしまえばそれで終わり。本来直接地主から買えば半額で買えたものを高値買いしてしまう。
高いから買いたくないと、つっぱねると、こんどはB社が「うちが底地買いました」と出てくる。今度はいきなり地代更新からくる。
底地を買う意思がないとわかっているのと、不動産知識皆無もA社から情報を得ている。そこでいきなり地代値上げからくる。たまりかねて借地権を売りたいという話になる。相場の半額くらいで買い取ってB社は土地を更地にして売って儲ける。これ、うがった見方をすると新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
借地法が平成4年に改正されて、はや18年経ってもはや旧借地法の解説書などなくて、誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない。借地人も代が替わって借地契約の実態を知らない。東京なら誰しも借地権の権利が地価の7割程度あることは知っているけど、借地権を売る以外に詳しいことは誰も教えてくれない。

そこで、A社、B社が手を組んで、相続のある大きな地主の底地買いをしかける。相続税の支払いのため、地主の相続人は安く底地を手放す。
そこで、それを高く借地権者に売れば、さやが儲かる。
仮に坪20万で買い取った底地を40万で売れば、土地が70坪なら2800万儲かる。
買い取らないというなら、地代を値上げしますという。
値上げ自体は違法ではないから、言うのは間違っていない。
そのまえに、従来の契約書がそのまま生きている事実をしらないで、わけないわからない更新契約とか新規契約で「新地代」など記載したものをちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
そこで、借地権者が高い金で底地を買ってしまえばそれで終わり。本来直接地主から買えば半額で買えたものを高値買いしてしまう。
高いから買いたくないと、つっぱねると、こんどはB社が「うちが底地買いました」と出てくる。今度はいきなり地代更新からくる。
底地を買う意思がないとわかっているのと、不動産知識皆無もA社から情報を得ている。そこでいきなり地代値上げからくる。たまりかねて借地権を売りたいという話になる。相場の半額くらいで買い取ってB社は土地を更地にして売って儲ける。
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>自分がこれからサインしようとしている契約書が、「新規」なのか「旧地主さんとの前契約の継承」であるかは、どこで見分けられるでしょう?


あたまに更新とか書いてあったらダメですよ。
ましてや新規契約したら「新法」になってしまう。絶対に新規契約しない。
基本は旧契約書(なければ地代の覚書と契約期間だけでもかまわない)の文言を一時一句たがえずにかくのが原則です。

借地している事実は「建物の所有権登記」で保証されています。
ですから別に契約書などなくていいのですよ。
いまだに建物にはお父様の所有権登記がちゃんとあるわけです。
あとは、新しい地主に「旧来の地代」を払うだけで何も困ることはないです。

>ところで、別の回答者さまへのお礼にも書きましたが、新地主の企業さんはやはり「底地買取業者」という性質の会社さんのようでした。

なるほど。旧地主が底地(時価の3割程度)を手放したのですね。業者は普通は上物(借地権)を買い取るのが目的でしょう。

>蓋を開けてみたら開口一番「土地を買い取ってもらう形で話を進めさせていただきます」でした。
これ悪徳業者ですね。

みたいなことを言っていたのに、次第に「買い取るのが普通で、こういう場合みんな買ってる」とか
「買った方があなたがたにとってお得だ」のようなことばかり言うようになりました。

>「これまで通り借り続けたい人は個別に相談」は、
「買うように仕向ける相談」であって、「借り続ける地代の交渉をする相談」ではないな、というのが伝わってきます。

あのですね。今の時点で「借り続ける相談など必要ない」のです。
もう一度くりかえしますが、底地を買ったものは旧地主と全く同じ契約継続する以外に手はないのです。
そこで、あなたの知識を試す意味で「契約の継続」だの「地代」だのすっとぼけた話をしてくる。怒鳴りつけて追い返せばいいです。私がやってあげたいくらいです。

>近所の人の一人は「私は借り続けたいけど、そう言ったらこの会社が別の会社に転売するかも。
そしてもっと条件が悪くなるかも」と心配しておられました。
実際そのようなことはあるのでしょうか。。

ありえません。だって借家で考えても同じでしょう?私は賃貸マンションを数軒持っていて店子がいる状態で売ったり、サブリースを取りやめたりする際に、旧賃貸借契約を変更したりはしませんし、できません。
原則、契約者の氏名が変わるだけ。契約期間も従前の契約を引き継ぎます。
借地の場合20年ですから、前回更新から5年たっていたとして15年は前回地代のままでいけます。同じことを何回も言わせないでください。


>そして、先方の示した価格はとても高いものだったのです。
断ればいいのです。
それで振込先を聞いてそこに従来地代を振り込めばいい。払っていないと不利になりますから、必ず振込先を聞きます。教えない場合、めんどうでも裁判所に供託します。あるいは、供託するからそれでいいかと言えば、相手は振込先は教えます。もめる場合は県や都の不動産指導課に電話してこういう業者がいて地代の振り込み口座をおしえないが指導してくれといえば、一発でことは解決します。

>・・と主張できるように、底地の買取に関して「公正で安価」な主張の論拠となるような計算方法はないでしょうか?

なんでそういう方向で考えるのでしょうか。何度転売されようが、当初の賃貸借契約が生きているのですからどんな悪徳業者(いまのがすでに悪徳ですが)が買い取っても従来地代を一定期間払い続けるだけですよ。

というか、司法書士で借地権に詳しい人がいませんかね。プロが間に入らないと大損しそうだなぁ。もっと短いサイクルでレスしてくれたらこっちもしっかりサポートしますよ。気を抜かないで。
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この回答へのお礼

新法でした!


すみません、何度もご回答ありがとうございます。
父に確認して契約書を見せてもらったところ、父に代替わりしてから交わした一番新しい契約書は新法施行より後のものでした。

新法ということは、おっしゃっていただいたように
>もう一度くりかえしますが、底地を買ったものは旧地主と全く同じ契約継続する以外に手はないのです
という有利なことにはならない、のでしょうか。

>同じことを何回も言わせないでください。
申し訳ありません。(>_<)
これまで「数十年住み続けている」という私の情報をもとにご教示頂きましたが、
>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法(H4年施行)の契約になってしまうから注意が必要です
>誰も旧借地法の「強力な権限」を知らない
ということからすると、「実は新法だったからこれまでの話は全然違う?!」のでしょうか。


>断ればいいのです。
>それで振込先を聞いてそこに従来地代を振り込めばいい。
ええ。
今になって「相手がどう言って来ても今まで通りにすればいい。それだけ」ということが飲み込めたのですが、
新たに「新法でも全く同じ」かどうかという問題が出てきてしまいました。

(>もめる場合は県や都の不動産指導課に電話してこういう業者がいて地代の振り込み口座をおしえないが指導して
このお知恵は知りませんでした。ありがとうございます。)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

>新手の不動産ビジネスかもしれませんね。
>…ちらつかされるとそれだけで借家人はビビる。
それはとてもありそうです。


>もっと短いサイクルでレスしてくれたらこっちもしっかりサポートしますよ。気を抜かないで。
申し訳ありません。
「借地権てなんだろう」というところから始めて飲み込んでいるところで、
実は徹夜してこれから寝ます…。

(※お相手様がここを見る可能性も十分にあるので、ぼやかして書いているところがあるのも、回答者さまには大変失礼で、申し訳ないです。
でも「気を抜かないで」の一言にとても励まされました。ありがとうございます。)

お礼日時:2012/11/06 10:14

>宅建主任者の方からご教示いただけるとは心強いです。


私はこのサイトでかつて別のHNでいくつも借地法の質問に答えてきて、本当に相続に伴い大事な権利を棒にふってきている借地人さんをいくつも見てきました。どうかお気をつけください。それとこれほど知識お有無がものを言う分野はほかにないと思ったのは
旧法借地権の解説書がほとんどないことです。

私の本業は某大企業の管財業務で、土地の貸付に係っていた時期があり借地権に関しては一応詳しいつもりです。

>旧法借地権で木造ですから20年更新です。


>今からすぐしようとしている契約は20年で、これまでと大体同じ内容で契約になるという目算が立つのですね。(確かにうちは木造です。)

そうですが、少し違うのは、まず旧地主との契約がそのまま承継されます。仮に5年前に契約更新していたら、残り15年はその契約を継続する。
ここで前契約を承継せずに新しい契約を結んではいけません。(ここ重要です)
私が出て行って対応してあげたいくらいです。


>地代の値上げには、従来の地代を払っていれば十分です。従来の地代を受け取らない場合は裁判所に供託します。
これは、「ちゃんと地代を払っていれば、20年後も更新の際にも大体同条件で契約できる」と考えていいということでしょうか?

そうです。
>大変恐縮なのですが、それに係る法律をご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。

http://sumaino119.blog92.fc2.com/blog-entry-653. …
http://www.asahi-kasei.co.jp/maison/ma-net/archi …
>それに係る法律
借地法です。
http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM

>突然相手との話し合いの日取りが近くに決まって、慌てております。
それが作戦です。向こうの担当者だって宅建資格くらい持っています。質問者さまが2週間かけて勉強したくらいで宅建はおろか借地法も十分には理解できないと思います。ここは正しい結論だけ丸暗記でいくしかないです。

>ここで質問して初めて知りましたが、更新料というものがあるのですね。
賃貸借契約は借家でも借地でも継続賃料がなかなか変更できないしくみになっています。それゆえ更新料を高額に要求してくるケースがあります。

>「裁判所に不服請求」はできるのですね。
何度も申し上げているように、質問者さまの借地権は旧法が適用されます。これは裁判所が用心棒についてるような強固な権利です。

>裁判費用が心配です。
御承知のとおり裁判費用はまけたほうが払います。借地法で判例どりの訴えをしていたら負けません。その前に相手が下りる。要するに条件をまげてくるでしょう。

>裁判費用はなかなかかけるのは難しく。
法律を正しく知って自分の権利さえわかっていたら裁判にすらなりません。
いざとなったら裁判にかけると相手に言えばいいだけ。

>「共産党系の市民弁護士」とは何やら心強い気がしますが、まさか弁護士さんが非常な低料金で案件を受けてくれる…のではないですよね。
そのまさかです。彼らは知識のない借地人、借家人の見方です。

>できたら、新地主企業さんとの話し合いのときに、「この人は法律を調べることを厭わないようだから、裁判したら結局借主にいいように契約になるのだから、じゃあ今から大体常識的な範囲で契約するか」と思ってもらえるように、武装していきたいのです。

それが一番重要なことですけど、もっといいのは地元の市民派弁護士の名刺を見せることですよ。たとえうろ覚えの知識で間違ったことを言ってもこいつの後ろにはプロがいると思ってくれます。
私でさえ、この質問に答えるのに調べまくって確認しているくらいですから、生兵法は怪我のもとかも。



>基本は更新料はとられますが更新拒絶は地主にその権限がないです。
ありがとうございます。
ほっとします。
ただこれも、もしそれに係る法律をご存知でしたら、ご教示いだけましたら幸いです。
ですから、まず民法の賃貸借契約に関することを勉強してそれから借地法(旧法)借地・借家法の当該箇所をお読みになってください。

>「更新料は大体どれくらいまでにすべきだ」ということなど。
法律ではそういう規定はないです。ただ更新の規定は以下の通りです。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

借地更新料の標準的な決め方
下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako …
借地権価格とはその地区で定まっている更地価格に借地権割合(7割とか6割をかけた価格のこと)を掛けたものです。

>新法と旧法が併記されていますから旧法を中心に読んでください。
とのことですが、普通旧法より新法の方が優先されそうな気がしてしまうのですが、
>何か理由があって、話し合いや裁判で旧法が優先される決まりなどがあるのでしょうか。
契約行為はその契約がなされた時点の法律を適用します。これは民法の基本です。また契約は新規と更新契約がありますが、旧法の元にある原契約を更新することで、家屋が滅失しない限り借地人に有利な契約がいつまでも永遠に続きます。
そして、この借地契約は先代が旧地主と交わした契約です。
これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法(H4年施行)の契約になってしまうから注意が必要です。


>また、新法では
・20年後も大体同じ内容で契約するのが普通(地代をちゃんと払っていれば)
・更新料は大体どれくらいまでにすべきだ
というようなことについて、旧法より(借り手に)不利になっているということはありませんか。

絶対にありません。

ですからやらなくちゃいけないことは二つだけ
(1)相手が旧地主の契約(借地契約書があればその文言のまま)を承継したことを確認する。
(2)新規契約めいた話には一切のらない。わけのわからない書類をわたされて署名しろといわれたら、持ち帰ってしかるべき人と相談する。と言う。

これだけです。
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この回答へのお礼

再度ご回答ありがとうございます。

>本当に相続に伴い大事な権利を棒にふってきている借地人さん
ありそうです。気をつけなければと思います。

「0年後の更新の際にも大体同条件で契約できる」に係る法律のページ、誠にありがとうございます。
地価が下がりつつあることなども、参考になりました。


>前契約を承継せずに新しい契約を結んではいけません。(ここ重要です)
>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法(H4年施行)の契約になってしまうから注意が必要です。
それはすごく重要ですね!
自分がこれからサインしようとしている契約書が、「新規」なのか「旧地主さんとの前契約の継承」であるかは、どこで見分けられるでしょう?


ところで、別の回答者さまへのお礼にも書きましたが、新地主の企業さんはやはり「底地買取業者」という性質の会社さんのようでした。
旧地主さんからの手紙には、「以下の企業とこれまでと同内容で契約をするため、話し合ってください」
というようなことが書いてあったのに、
蓋を開けてみたら開口一番「土地を買い取ってもらう形で話を進めさせていただきます」でした。
初めは「これまで通り借り続けたい人は個別に相談。また逆に売りたいという人も個別に相談(するからご安心を。当社は3つの選択肢を示す公平な会社です)。」
みたいなことを言っていたのに、次第に「買い取るのが普通で、こういう場合みんな買ってる」とか
「買った方があなたがたにとってお得だ」のようなことばかり言うようになりました。

そして(ここがすごく気になったのですが)
「このまま借り続けたいときは、前とだいたい同じ地代になりますか?」という質問に対して、
「…だいたい7割くらいの人は、買いますね」などとちゃんと答えず、「かわしてごまかす」返答をしていたのです。

となると、多分彼らの言う「これまで通り借り続けたい人は個別に相談」は、
「買うように仕向ける相談」であって、「借り続ける地代の交渉をする相談」ではないな、というのが伝わってきます。

近所の人の一人は「私は借り続けたいけど、そう言ったらこの会社が別の会社に転売するかも。
そしてもっと条件が悪くなるかも」と心配しておられました。
実際そのようなことはあるのでしょうか。。


そして、先方の示した価格はとても高いものだったのです。
私が公示価格から仮に計算したものの倍ありました。

私としては、私が死ぬまで借り続ける地代+更新料+名義変更料より
(今まで更新料は取られていなかったですが、今後この企業が取ると言い出し?たときに法外になるなら)
買う価格が安く、また公正なら買う方も考えた方がいいのかもと思うのですが、
先方の示したやたら高い価格に対して、
「いいえ。これこれこういう法律・判例に基づいて、拙宅ではこういう価格でなければ買いません」
と主張できるように、底地の買取に関して「公正で安価」な主張の論拠となるような計算方法はないでしょうか?

おっしゃる通り素人の生兵法というのもあるので法律相談もしようと思っていますが、
何やらアレルギーのある人が中にいるかもしれないし、
私自身が基本的なことを頭に入れておかないと、と思うのです。


>この質問に答えるのに調べまくって確認しているくらいですから
ありがとうございます…。ご厚意いたみいります。
私も自分の専門カテなどで答えるとき意外と調べることになったりしますが、
できるだけ人に返せるときは返そうと思います。

お礼日時:2012/11/06 04:11

前回、「団塊世代の不動産問題解決コンサルタント」と名乗って回答した者ですが、


回答に対する再質問のような受信をしました。

しかしながら、まだこのサイトに慣れておらず、返信方法が不明でしたので、再度回答致します。

私の過去数十年の不動産業者経営(当然、「宅建主任者」ほか資格保有)の上からも、底地買取業者のように読み取れるのです。
そしてその目的は、基本的には借地権者に「底地売却」の目的を持って進むはずですので、当面は地主としての立場で存在するわけです。

従って、あなたの「お礼」後段の、間違いでは?・・・とされたのは、間違いではなく別の表現を使えば、底地権者が、地主として長く所有するなど「あり得ない」との意味です。言わば考えられな(「くもない」ではなく)いのです。

節税などであればあるのかも知れませんが、底地のみ新たに「購入」して、そこに寝かせて「地代」を得る、など事業にはならないはずなのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、「早速に地代の値上げ」などもあり得ないのは、「援用」(えんよう)とした形になるからです。

旧地主との契約内容を踏襲して、その条件のままである、旨を記載した書類を作成して、そこに但し書きに「本契約(又は別名)」書は、旧契約内容を「援用」するものとする、とされるはずです。

従って、あなたがそのまま借地権者として過ごしたいなら、基本的にはこれまでと変わらなく過ごせるはずです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
更に、「実勢価格」ですが、これはこの物件を第三者に売却する際に適用する価格です。

仮にあなたが底地を購入するならば、実勢価格などよりはるかに低額になるものです。

最初の回答通り、底地権者が旧地主より買い取った価格の数%程度を計上しての取引価格になるはずです。

そして、資金の件でも状況を知りましたが、あなたの場合には金融機関が相談に応じる可能性が高いように思われます。
なぜなら、借地権者という「強い」権利者が底地を購入の話ですから、乗れる話になるはずです。

ここで、「デメリット」の、記載部分がわかりませんが、過去の経験では感じたことがありません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、あなたの文面に数度、「本」・「法律」が出てきますが、本を読んでもその通りになることもありません。

更に、法律も、「ではその法律を学んで実際には誰が動くの?」ということになり、現実的には徒労にも感じられます。

しかし、そうは言っても、回答の何らかの裏付け(確信)も得たいのも人情でしょう。理解はできます。

私は過去において実際に経験して解決してきたことばかりの中から実践的なお話のみしております。
仮に、概念や法律規定を述べても、それを通訳して現実に当てはめた回答をしなければ、質問した一般の方には意味もわからず、「だから何をすればいいの」となるだけだからです。

これらは、現地も知らず、何の資料も無い中ですので、回答にもおのずと限界があります。
そのことを踏まえて対処したら良いかと判断されます。

以上、参考になれば幸です。
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この回答へのお礼

再度ご回答ありがとうございます。

相手企業さんと借地人で話し合いがあったのですが
>底地買取業者のように読み取れるのです。
おっしゃる通りでした…!

旧地主さんからの手紙には「以下の企業とこれまでと同内容で契約をするため、話合ってください」
というようなことが書いてあったのに、
蓋を開けてみたら開口一番「土地を買い取ってもらう形で話を進めさせていただきます」でした。

(手紙に「同内容で」と書いてあったために「これまで通りだ」と油断して、自分で色々調べごとをしないで臨んだ人もいたでしょう。)

そして初めは「これまで通り借り続けたい人は個別に相談。また逆に売りたいという人も個別に相談。」
と、いかにも「当社はちゃんと3つの選択肢を示す公平な会社」というイメージになるようなことを言っていたのに、
だんだん「買い取るのが普通で、こういう場合みんな買ってる」とか
「買った方があなたがたにとってお得だ」とかそんなことばかり言うようになりました。

おっしゃる通り、「底地買取業者」といったもので、
「地主として長く所有するなどあり得ない」ようでした。
ご慧眼痛み入ります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

そして、先方が出してきた価格は非常に高いものでした。
普通に坪をかけたりして計算しておいたものの倍より高い価格で。

とても買えないのですが、近所の人の一人は
「私は借り続けたいけど、そう言ったらこの会社が別の会社に転売するかも。そしてもっと悪くなるかも」
と心配しておられました。

実際、「借り続けたいときっぱり回答したら、別の会社に転売する」
「しかも転売された分、さらに高くなる」
というようなことはあるでしょうか?


また、「転売目的であって、貸し続ける気がない企業」さんと
「借り続ける」契約はできるものでしょうか??
その際作る書類が
>旧地主との契約内容を踏襲して、その条件のままである、旨を記載した書類を作成して、
>そこに但し書きに「本契約(又は別名)」書は、旧契約内容を「援用」するものとする、とされるはずです。
というようなものであったら、「これまでの契約の更新だ」と解釈して大丈夫ですか?

というのも、#7さんの回答に、
>旧法の元にある原契約を更新することで、……借地人に有利な契約がいつまでも永遠に続きます。
>これを一旦やめて新規に契約してしまうと、いまよりかなり不利な新法(H4年施行)の契約になってしまうから注意が必要です。
とあるので、「新規の契約」というものをしないように気をつけなくてはと思ったのです。


>法律も、「ではその法律を学んで実際には誰が動くの?」ということになり、現実的には徒労にも感じられます。
そうですね。
確かに実際に動くのは私?と考えた場合にどうなのかという気もするのですが、
交渉の場で「法的にこうこうなっているから、貴社の出した数字は受け入れられない。
この法律/判例に基づいて、こういう数字を拙宅は主張します」とか言いたい訳です。

ただ、生半可に素人がというのもあるので、
>私は過去において実際に経験して解決してきたことばかりの中から実践的なお話のみしております。
とおっしゃる通り、実践的なお話、とても参考になります。


もしお暇とご厚意をいただけたらご回答いただけたら嬉しいです。
(もちろん教えてgooですから最後まで付き合わなければならない義務がある訳ではありません。ご負担にならない程度にお知恵を拝借できれば嬉しいです。)

お礼日時:2012/11/06 01:59

NO.2です。


お礼ありがとうございました。

業者さんとの面会の日程が早まったということですが、相手はプロ、あなたは素人ですから、その面会時にあなたができることは限られます。

相手側としては「新しい契約」に関する文書をあなたに送ってはいるけれども、あなたは回答していない状態ですので、あなたがどのように考えているのかを知りたいわけです。

相手側は、現在の契約が生きていることは百も承知の上です。

そこで、一番重要なことは「録音すること」です。
最初に「今日のお話は録音させてください、後で検討しますから」と言えば良いのです。
「録音は困る」と言われたら、「全てを文書化してください」と言います。
これは、あなたが後で確認するということと、何かトラブルがあったときの証拠になるからです。
今回に限らず、今後何回か相手側とやり取りをすることになりますが、「口頭だけ」というのは絶対避けなければなりません。

あなたの今後の生活を左右しかねない大問題ですから、最新の注意を払ってください。

で、今回はとにかく相手側の言うことを聞くだけに留めます。

現実的には以下の方法しかないと思います。

1.現在の契約の期間満了まで現在のママ
  更新時に更新料と新しい地代がどうなるのかは不明。

2.現在の契約を解除して、新しい契約を締結する
  今から20年の契約になると思いますが、新しい地代と更新料などの
  その他の条件が不明

3.底地を購入する
  相手側からの金額提示があるまで、こちらからは「底地を購入したい」
  とは言わないこと。
  金額提示があれば検討材料とする。

現状では分からないことだらけですので、話を聞くだけになります。
相手側からあなたの考えを聞いてくるかもしれませんが、「よく分かりません」としておけば良いのです。

なお、更新料や立て替え承諾金ですが、法的根拠はないようです。
ただし、慣習として存在していますので、裁判等々で争うという事態もあります。

今回の面会で相手方から何かしらの提案があって判断に迷うことがあれば、またこのQ&Aのコーナーに質問されれば、より具体的なアドバイスも得られると思います。

また、相手側の話が具体的になれば周りの方々の反応も変わってくるでしょう。

関連する法律や、関係図書をお読みになるのは良いのですが、それだけで理論武装することはできません。
にわか仕込みでは、プロには通用しません。
最終的には弁護士や司法書士に相談することが間違いありません。
その時に、先ほどの録音や文書がものを言うのです。

すぐに結論を出さなければならない問題ではありませんので、時間を十分取って検討してください。
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この回答へのお礼

再びありがとうございます。

>「録音すること」
録音ですか。装置は持っておりますが、我が家の代表が父なのでそれを越えて言うのは難しいです。
書記のように文書化して、相手とそこにいた人全員のサインを貰えばいいでしょうか。

>あなたの今後の生活を左右しかねない大問題ですから、最新の注意を払ってください。
はい、ありがとうございます。

>にわか仕込みでは、プロには通用しません。
そうですよね。
ただ、同じ立場の人が集まって話せば、何かいい案が出ないかなど探っています。

真近の話し合いの前に、同じ立場の人と少しでも情報交換できるといいのですが…。

お礼日時:2012/11/03 14:40

一級建築士・宅建主任者(平成2年合格)サラリーマン大家です。



旧法借地権物件と拝察します。
借地契約は、地主が変わっても借地人の立場は旧契約をそのまま引き継ぎます。>今回は前と同じ条件で契約できそうなことが書いてあるのですが、
その通りです。引き継ぐことが法律で決まっています。
>次の更新もそうなるとは限りません。
旧法借地権で木造ですから20年更新です。
>十数年後、独りになったときに企業さんが高い地代を払えと言ってきて、住んでいられなくなるかもしれないことが何より怖いです。

地代の値上げには、従来の地代を払っていれば十分です。従来の地代を受け取らない場合は裁判所に供託します。それよりも法外な更新料を取るケースがよくみられます。これも裁判所に不服請求できる仕組みがあるから大丈夫です。共産党系の市民弁護士が大抵借地借家法には強いです。あらかじめそうだんしていざとなったら訴状を書いてもらうことです。
>斜め向かいの家に住んでいた老人が、地代を払えなくなって出て行くことになり、「更地にして返す」必要があったので、自分の家を解体するためにお金も使い、住みなれた家を離れ、狭いアパートで暮らしています。

これは変な話で、借地権というのは東京なら地価の6割から7割で売れるのです。家を自分で取り壊すのは、借地権を放棄することになり、あり得ない話です。
>10年後20年後も「大体同じような契約でずっと借りられますよ」というような契約は、できるのでしょうか。【【質問1】
できます。基本は更新料はとられますが更新拒絶は地主にその権限がないです。

>居座る権利は具体的にどういう法律で、実行している人は捕まったりせずつつがなく暮らしているのですか。

借地借家法という法律で、この物件は「旧法借地権」といって戦前の建物保護法というものをからめた大変強固な権利です。
つまり、地主は建物が滅失するまでは、借地人を追い出せない。追い出すには相応の理由が必要だが、裁判所はそれを認めない。
だから、土地は貸したのではなく取られたようなものというのが旧法借地権。

>・何か、今読んでおくべき本や法律はありませんか。
明解Q&A新借地借家法 辛島 睦・飯田耕一郎・小林善和 著 三省堂

これがわかりやすいです。新法と旧法が併記されていますから旧法を中心に読んでください。

http://www.sanseido-publ.co.jp/publ/roppou/minji …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
宅建主任者の方からご教示いただけるとは心強いです。

>旧法借地権で木造ですから20年更新です。
今からすぐしようとしている契約は20年で、これまでと大体同じ内容で契約になるという目算が立つのですね。(確かにうちは木造です。)

>地代の値上げには、従来の地代を払っていれば十分です。従来の地代を受け取らない場合は裁判所に供託します。
これは、「ちゃんと地代を払っていれば、20年後も更新の際にも大体同条件で契約できる」と考えていいということでしょうか?
大変恐縮なのですが、それに係る法律をご存知でしたらご教示いただけましたら幸いです。
前の方のお礼に書いたように、そういったことを1~2週間かけて調べて武装するつもりだったのですが、
突然相手との話し合いの日取りが近くに決まって、慌てております。
身勝手を申し上げていたらまことにすみません。

20年後、両親はもういないでしょうが、60代の私は多分まだここに住まなければなりません。
女60代、今より金銭的に厳しい状況になっている可能性を考えなければなりません。

>それよりも法外な更新料を取るケースがよくみられます。
それですよね。
ここで質問して初めて知りましたが、更新料というものがあるのですね。
これまでは取られなかったか、取られても大した額ではないので話題に上らない程度だったのです。
「裁判所に不服請求」はできるのですね。
私は裁判という物に対して心理的忌避感はあまりない方ですが(お金がないので法律だけが味方)、裁判費用が心配です。
老後の食費にと貯めているものを、土地の地主の変更に係ることで無理に取り崩すことになりそうなので、
裁判費用はなかなかかけるのは難しく。
「共産党系の市民弁護士」とは何やら心強い気がしますが、まさか弁護士さんが非常な低料金で案件を受けてくれる…のではないですよね。
できたら、新地主企業さんとの話し合いのときに、「この人は法律を調べることを厭わないようだから、裁判したら結局借主にいいように契約になるのだから、じゃあ今から大体常識的な範囲で契約するか」と思ってもらえるように、武装していきたいのです。

それにしても20年後、今回出てくる企業の担当者さまがそのままいるとは思われず、
その人との人情的関係におもねらずに、いろいろ調べてなければならないと思っているのに、
急に真近に決まって、いろいろ困惑しています。

>基本は更新料はとられますが更新拒絶は地主にその権限がないです。
ありがとうございます。
ほっとします。
ただこれも、もしそれに係る法律をご存知でしたら、ご教示いだけましたら幸いです。
「更新料は大体どれくらいまでにすべきだ」ということなど。

>新法と旧法が併記されていますから旧法を中心に読んでください。
とのことですが、普通旧法より新法の方が優先されそうな気がしてしまうのですが、
素人の浅はかで、何か理由があって、話し合いや裁判で旧法が優先される決まりなどがあるのでしょうか。

また、新法では
・20年後も大体同じ内容で契約するのが普通(地代をちゃんと払っていれば)
・更新料は大体どれくらいまでにすべきだ
というようなことについて、旧法より(借り手に)不利になっているということはありませんか。

いろいろすみません。
もしご厚意いただけましたら、よろしくお願い申し上げます。

お礼日時:2012/11/03 09:17

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q借りてる土地の売買について

うちは土地のみ借りていて、借りている土地の上に家が建っています。
建物は、自己所有です。
祖父の代から借りている為、もう借りて50年になります。
(ちなみに借地料は、月5万以下です)
家を建て直す時(20年前)に「売ってくれないか?」と土地の所有者に
頼みましたが、「売る時は、おたくに売るからまだ借りててくれ」との返答でした。
50坪程の土地で地方のため今までの借地料で相場購入金額の2倍近く支払ってると思います。
その後も、何度か「売ってくれないか?」とお願いしましたが、いい返事がないまま
今に至ってます。
そこで質問なんですが、
50年も借りていて相手が「売らない」と言えば、借りてる方はどうしようもないんですかね?
(長く借りてるこちらに有利な法律などないのですか?)
また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
今までの支払った借地料は考慮されないんですかね?
もし考慮される場合、どの程度考慮されるのですかね?
(仮に土地の相場が坪10万で500万の場合、いくら位に考慮されるのですか?)
土地に詳しい方や土地売買した方、よろしくお願いしますm(_ _)m

うちは土地のみ借りていて、借りている土地の上に家が建っています。
建物は、自己所有です。
祖父の代から借りている為、もう借りて50年になります。
(ちなみに借地料は、月5万以下です)
家を建て直す時(20年前)に「売ってくれないか?」と土地の所有者に
頼みましたが、「売る時は、おたくに売るからまだ借りててくれ」との返答でした。
50坪程の土地で地方のため今までの借地料で相場購入金額の2倍近く支払ってると思います。
その後も、何度か「売ってくれないか?」とお願いしましたが、いい返事がないま...続きを読む

Aベストアンサー

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主にあります。人のものですから持ち主の意志に反して売れというわけには
いきません。
ただし、借地権価格というものがあり、土地を人に貸すと、借地権価格(土地価格の7割程度)
がすでに、借地人の持ち分となっているのです。
>また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
>今までの支払った借地料は考慮されないんですかね?

更地価格が1000万の土地なら、「底地買い」は3割(土地によって違います)つまり300万程度
と考えられます。つまりいままで払った地代分は「更地を買うより」安く買えることになります。
借地権割合は、その地域によってことなります。6割から8割までいくらか差があります。
借地権というのは、ほとんど土地を持っているのと同じくらい強い権利です。無理して
底地を買わずとも、建て替えや売買ができるのです。ただ地主の承諾を得る必要がありますが
地主が承諾しない場合裁判所に申し立てたら裁判所が許可を出すという仕組みになっています。
地主はそういうことは百も承知ですが、借地人、特に相続で借地権を得た若い人は知らないで損して
いるケースが多いようです。ご注意ください。
ネットの掲示板でもでたらめを教えて借家人に大きな勘違いをさせる人がいますね。
宅建主任者か司法書士に詳しく聞いてたしかめてみたらよろしいです。
借地権は大きな財産ですからね。

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主に...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q土地の賃貸借契約で契約者が死亡した場合の再契約の相手

土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか?
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。(相続人の代表者?全ての相続人)
ご教授下さい。

Aベストアンサー

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続するということになります。

ただ特定されていないので具体的に誰かに借地料を支払うことは出来ませんから法務局に供託することになります。
このあたりは弁護士にお聞きになった方が確実ですよ。こちらのサイトの回答はあくまで無責任回答であり、実際に行動する前には必ず弁護士にご確認下さい。予備知識としてはこのサイトの回答でもよいかもしれませんが。

相続人が特定される前に勝手に相続人の誰かと契約を結んだり、借地料を支払ったりすると後で他の相続人から損害賠償請求される危険もありますのでご注意下さい。

それよりまずは相続人に土地相続についてどうなっているか連絡を取ってみてはいかがですか?

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続すると...続きを読む

Q60年居住の借地の自宅を退去するよう求められてます

65年前に亡父が借地に住宅を建てました
現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
60年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
育った子供は全員独立しています
地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません
地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ地代を世間相場に値上げするといっています
何の契約書もないので困っております

こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです
(世間常識として、転居したくなくても我慢して出て行くべきだ、、、、とか。よろしくお願いいたします)

Aベストアンサー

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的となっている建物を
  登記すれば、賃借権が第三者に対抗できます。
  地上権は売買は自由ですが、賃借権の売買は地主の承諾が必要です。
  
(3)借地権には、平成4年以前の旧法とそれ以降の新法があって
  簡単にいうと旧法のほうが圧倒的に、借地人に有利です。

(4) お父様から相続された借家権は、「相続」ですから旧法の契約を
  引き継ぐものです。
  今新しく契約を結ぶとしたら、それが「旧法の借地契約の延長で
  あること」を契約書に明記しないといけません。
  建物登記の名義人と借地契約者が異なったままであらたな契約を結び
  そのあとで建物登記の名義を変えたりすると
  「契約が新法の契約になるおそれ」があります。
  新法は地主に有利です。

>登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、
>その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば
>登記されていると思っていいのでしょうか

(1)まず、法務局へいって確かめてください。
(2)建物の売買契約書、権利証とかおうちにあるはずですが・・・


>数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか
できますが、法定相続人の全員の判のついた「遺産分割協議書」
除籍謄本など必要な書類があります。司法書士さんに頼むべきです。

>地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、
>うまくやりたいと思っています

それは、いいのですが。旧法・新法の境目で古い契約書がないという
ことで、相手が悪気がなくても、新法の契約にすりかえられたり、不当な
地代をとられたり、立ち退きをせまられたりしそうです。

当面立ち退きを拒むには、旧法の借地契約の物権であることを双方が
認識しなくてはいけません。
借地法の本たとえば
『明解Q&A新借地借家法 』榎本武光ほか著 三省堂
をよく読むか、司法書士・あるいは不動産に詳しい弁護士に相談すべき
ですね。

いまできること
(1)法務局で登記簿・公図を確認します。
(2)契約書がないなら、家の権利証と売買契約書を探します。
(3)敷地の境界標石を確認して,借地の面積を知ります。
(4)近隣の不動産屋で、借地権価格 地代の相場を確認します。
(5)あわせて、家屋の相続登記を大至急すませること。
(6)家屋が老朽化して滅失してしまわないように、必要な修繕をおこなう

具体的に、地価がいくらで、借地権をいくらで買い取ると言ってきているので
しょうか。

それとしつこいようですが、新たに結ぶ契約書を「旧法の契約の継続」として
結ぶことが肝要です。
私が、地主ならこの機に、新法の契約におきかえようとたくらみます。
それを防ぐには
(1)まず相続登記
相続人であれば被相続人の権利を承継できます。逆に登記名義人と
借地契約者が異なる場合、借地権を第三者に対抗できません。
御注意ください。

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q地代の算定について

このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
地目は宅地、面積は140坪、土地評価額は約2100万、年間固定資産税は約65000円支払っております。
地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

Aベストアンサー

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推...続きを読む


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