中古住宅購入にまつわる疑問点、業者、価格、公図等

　農家に囲まれた郊外に立地する築３５年の中古住宅の購入を考えています。建物の古い点はリスクを取ろうと思っています。この地区は近じか、市街化調整区域になる予定という、自分にとってはややこしい事情もあります。今回ご意見をいただきたいのは２点です。
　１点目は専任媒介している業者の物件で、二つの不動産を紹介するサイトでそれぞれ価格が異なるのはなぜか？　
　２点目は、公図では隣家の土地が購入希望の物件の現状での進入通路、庭にかかっています。隣家の方は現状のこれでいいんですと口頭ではおっしゃっていました。業者は“構図が間違っている事もある”と言っています。この、公図と現状が異なる点についてご意見、または調べられる事、調べるべき事、お教え下さい。
　加えて、中古物件購入に関する、経験談などでも何かありましてら、うかがいたいです。
　よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/11/17 11:21

業者です。

1、これは安いほうの価額が正解でしょう。他方は価額を更新していないだけだと思います。大手でなければ、ネット専用の人員は居ませんので、担当者が更新しなければならず、それを怠っているだけでしょう。数百万の物件ですと手数料額も知れていますので、数字にノルマがある営業担当者が力が入らない物件であるのは仕方ありませんね。

2、公図と現状の不一致は珍しくはありません。これは各土地の配置もしかりで、地積（公図を見た目の土地の大小）なども全く信用できません。国土調査を経て17条地図という500分の1の精度の公図に書き換えてはいますが、まだまだ一部にしか過ぎませんし、調整区域に編入されるような地域ですと、それは期待できません。
これを調査と言っても、素人でどうこうなるものではありません。土地家屋調査士へ依頼して、過去の経緯や近隣の主張や資料などから調査して、業務的には土地の境界確定、測量及び法務局に測量図の備え付け、公図の校正となります。
しかし、田舎ですと大概、地積は少なく登記されている事例が多く、自己の敷地だけなら良いのですが、隣家を巻き込む地積更生などは、難しい場合が多いです。これは小額でも固定資産税などが上がるためです。これは実際測量してみないとわかりません。
一般の方が出来ると言うと、法務局での測量図関係の閲覧、閉鎖された公図の閲覧、登記情報を遡っての可能な限りの閲覧ぐらいしか出来ません。が・・・・これをしてもどのような経緯があったのか（現状の公図への影響）を推測出来なければ、意味がありませんので、素人では無理だと思います。

そのような物件ですと、一番気になるのは調整区域編入後の建て替え等です。建て替えは可能だと思いますが、その規模や構造など制限が出る場合が多いので、これは役所などへの確認が必要です。不動産業者に調査結果を聞いて、それを担当課で更に確認するのが良いでしょう。

上記の境界確定～一式を行うには、隣家も含めるとそれ相応の費用がかかりますので、（100万前後は覚悟したほうが良い）それを自己負担してもスッキリさせたいのであれば隣家へ申し出ても良いでしょう。
隣家の費用分は隣家で負担すべきなどという考えでは、うまく行かない場合が多いです。若干でも負担してくれれば儲けものぐらいの感覚が必要です。これは売買以前に確認できることですから、スッキリさせなければ購入したくないというのであれば、その費用分を上乗せして契約し、引渡しまでに売主名で行うことも可能ですし、その分少しでも価格交渉が出来れば更に良いと思います。たぶん価格的に安い物件だと思いますから、それを全額売主負担は無理かと。

費用をかけたくは無いが、安心したいというのであらば、現状の概略図でも作成して、隣家と確認書でも交わしておくしか手はありません。

記載されている状況が良く把握できないので、このぐらいの回答しか出来ません。良くあるのは、お互いの所有地の一部を交換して使用することにより、地形や接道が具合良くなる・・・・といっいた場合、登記による変更なしで、現状での土地の使用範囲によって事実上交換してしまう場合が多いことです。

いづれ相続や売買時には問題となりますから、本来ならば境界と地積が校正された状態が良いのは言うまでもありません。

この回答へのお礼

　土地家屋調査士という職業が有るのですね、参考にさせていただきます。そして、必要とあればお願いしたいと思います。この物件は確かに金額の低い物件ですので業者さんもあまり熱心ではありませんが、仕方がないですね。各問題点に対して対策を示したいただきありがとうございます。

お礼日時：2012/11/17 13:30

No.2 回答者： koutarou73 回答日時： 2012/11/17 13:11

素人の私の経験から：価格に違いは単に不動産屋が売主の希望価格に上乗せしていました（売主の希望が￥2千万なら￥2・5千万と出して売れれば2千万との差額をふところへ）更新の時間差などと説明していましたがウソと思います、多くは歩合制の外務員です、ある程度は仕方ないからどんどん値切りましょう。

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございます。この物件を気にいり、調べていると越えなければならない問題点が数個出てきて少々めげそうです。業者の方がおっしゃっていたようにお金を出せば解決できる事が多いのですが、予算に限りがあるので思案のしどころなのです。頑張って値切ってみます、それも解決策なので。

お礼日時：2012/11/17 13:37