至急、賃貸解約について

9月3日に賃貸契約をして、本当なら10月中に引っ越しをする予定でしたが、旦那の仕事の都合でなかなか引っ越せず今に至ります。わたしも赤ちゃんが居て、小さい荷物は自分で運んではいましたが、大きい家具類はなかなかできず、引っ越し業者も理由があり入れたくないので、なるべく自力でやりたかったのですが、今朝不動産会社より電話があり、もう三カ月経つのに引っ越さないんですか？今週、来週中にできないなら解約してもらいたい、他に住みたいひといるので、と言われました。
家賃は滞納しておらず、ちゃんと払っていました。

確かに人が住んでこその住居ですが、三カ月経つと解約というのは普通なんですか？
引っ越しは、こちらの都合ではだめなんでしょうか？

解約になる場合敷金礼金は勿論戻らないですよね？短期入居なので解約金や違反金も必要なのでしょうか。契約書にはなにも書いてないんですけど、心配になりまして…

ご解答お願いします

No.4 ベストアンサー 回答者： kikutanse 回答日時： 2012/12/04 18:32

判例ありますよ。

契約書に、長期不在時の事前通告（長期で不在にする時は、前もって大家さんや管理会社に連絡してくださいねといった内容の特約）があれば、その通告なしに無断で長期不在にする事は契約違反です。

借主と貸主との信頼関係がそれによって崩れたのと、例えばその物件の性質として適切な居住での換気等がなされなかった事による部屋の損害（カビや湿気でのクロス破損等）を理由に、
退去を契約書規定の期日前に通告した件で、無断不在の正当性を裁判で争い、結局、借主の長期不在の正当性が認められず契約違反とされたという件です。

家賃さえ払っていれば問題無い、わけではなくて、居住用なら居住してその部屋の原状維持に努めなければならないところですが、貸したまま長期不在になると部屋の換気や設備点検等の管理が全くできない状況になるので、それを違反とできる特約記載での契約も認められています。

そのような特約があれば、契約違反で解約や立ち退きを請求できますし、特約が無かったとしても実質的に信頼関係が続かなくなったと判断されれば解約を通告できます。

No.7 回答者： kikutanse 回答日時： 2012/12/04 21:38

４です。

補足しておきます。

質問者様は賃借権、大家さん側は解除権をそれぞれ行使して契約が成立しています。

ご質問は、契約解除を促している＝まだ解除権は行使されていません。

家賃さえ払えば良いというのは、信頼関係破壊の法理で信頼関係が破壊されていないと判断された時のみです。

「引っ越し業者も理由があり入れたくない特別な事情」を、大家側と裁判所が背信（偽りやごまかしをしたり、知らせないでおく事）だと判断すれば、大家側は解除権を行使できます。

逆に言えば、背信でなければ良いのですから、大家に引っ越せない旨を伝えて理解を求めれば、信頼関係破壊の法理により解除権が乱用できないようにもできるという事です。

裁判では、信頼関係破壊の法理の特別な事情を証明したり、立証する責任は借主側（質問者様）がしなければなりません。

これは信頼関係で成り立つ賃貸契約だからこその権利です。
ペット禁止の特約事項がありる賃貸物件でペットを飼って解除になる件がよくある例です。
この解除理由は、特約に違反した契約違反というだけでなく、ペットを飼わない契約を了承した借主との信頼関係が、隠れて違反した事で破壊したとみなされ、大きな信用破壊があった為に解除できるとする例です。
その程度の違反だけでは簡単には解除できませんが、このように信頼関係が破壊したと見なされる偽りや黙秘等をすれば、解除できるのです。

解約になっても敷金は通常と同じように計算されて戻ります。というか、戻さなければなりません。必要以上に戻さなければ大家側が違法です。
また、解約なら大家からの退去勧告通知が必要です。これが無いうちは、退去の必要もありません。

違約金については、地域や契約内容が分からないので何とも言えません。契約に違約金事項があっても、法外であれば認められませんし、正当かつ合理的な額であれば認められます。

No.6 回答者： doll2007 回答日時： 2012/12/04 21:33

大家しています。

そりゃ家賃を入れてくれているなら、問題なしです。
ちゃんとした理由があるならば。
大家としては出て行ってほしくありません。
礼金いただいても、どうせ仲介料で消えますし。

・・・といっても、三カ月経つのに引っ越さないというと、
何かワケありかと勘繰りたくなるのも普通でしょう。

理由は説明しましたか？

引っ越し業者も理由があり入れたくない？？？

宮城県在住なんですよね。
被災地ですか？

だとすると他にも住宅を探している人がたくさんいて、
不動産屋としては、せっつかれているのかも。

No.5 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/12/04 19:46

　大家しています。

　『契約』が済んでいるならいつ引越そうが家賃を払っている限り自由です。そんなことで大家からの契約解除など出来ません。

　ただ、お気の毒ですが、『今週、来週中にできないなら解約してもらいたい、他に住みたいひといる』なんて言う管理会社?はあまり質がよくないでしょう。普通は何も言わないものです。解約させて新たな借主を見つけお金を取りたいだけでしょう。

No.3 回答者： Gletscher 回答日時： 2012/12/04 17:25

お金を払っていれば問題ないと思いますよ。

「すでに荷物は入れています。仕事の区切りがついてから転居するつもりです。」
で良いと思いますけど・・・

私の場合は公団住宅でしたが、親父が一人で住んでいて、私は隣の県に新居を建てて住んでいました。
とｋろが親父が急死し、住宅を引き払わなくてはならないのですが、仕事もあるし隣の県からそんなに頻繁に行けません。
住宅担当者に、「引き払いに時間がかかるけど良いか？」と聞いたところ、「家賃さえ払っていれば居住権があるので、いつまででも良いですよ。住んでなくても良いですよ。」と言われ、半年かかって引き払いましたよ。
その間は誰も住んでないし、電話はNTTに来てもらって、隣の県の自宅に自動転送するように設定してもらいました。

No.2 回答者： black2005 回答日時： 2012/12/04 17:16

新しい引っ越し先の話ですよね？

家賃さえ払っていれば、いつ転居しようと、いつ住み始めようと賃貸人の勝手です。
事情があって入居が遅れているんですから・・・
不動産屋に、あれこれ言われる筋合いはありません。
解約を強要される理由も全くありません。

”余計なお世話だよ”、この一言で片付きます。

No.1 回答者： mojitto 回答日時： 2012/12/04 17:14

まず解約については契約違反の他に、貸主、借主の事前通告にて可能です。

今回、解約してほしいというのは、おそらく契約違反を理由にしているわけではありません。
だから普通どうこうの問題ではなく、貸主の意向として「住まないのなら解約してくれないか？」との伺いに過ぎません。
ただしここで、「○ヶ月後に契約に従い、解約してほしい」となれば、解約は可能です。

まぁ貸主の気持ちも分からないでもありません。
やはり借りてすぐに住んでくれないと、勝手に事務所にしていないか、大麻栽培など善からぬことをしていないか心配になりますからね。

引越プランも僕からしても「質問者さま、正気！？」と思うくらいです。
引越中も一人は赤ちゃん見ていないといけないし（一人じゃできない）、寝かしつけたとしても物音も立てられないですから、いつまでたっても無理だと思います。
ましてやその状況で家具や大型家電なんか移動ができるはずもありません。
引越する気がないと思われても、仕方ありません。

いま住んでいるところも賃貸だとすれば、二重で家賃を払っています。
その金で余裕で引っ越し業者が使えます。
しかしそれをしない。
お金の無駄遣いなのに。
それなら、どこかやましいところがあるのではないか。
よって誰から見ても“怪しい人”です。

それなら解約を促して、ちゃんと住んでくれる人を入れた方が、貸主は安心ですよね。

実際に住んでいる人を追い出すのは難しいですが、いま住んでいるところが別にあるのなら、契約に従い事前通告にて解約させるのは難しいことではありません。
誠意を持って対応しないと、解約になる可能性はあると思います。

繰り返しますが、明らかに質問者さまのやり方がおかしいですよ。