他人の土地を「使用貸借」

親の土地に子が建てたアパート（建物）を、第三者（親の知人）が建物だけ購入するとする。
土地は親子間での使用貸借契約となっており、建物の売買により親と第三者との使用貸借に切り替わることを「親」も承認している。明文化した契約書を交わすとする。
この場合、「親」「第三者」各々にとって不利となり得る事項を列挙してもらえないでしょうか。また、それらの利・不利が売買価格に影響を与えることあるでしょうか。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/01/10 01:49

　補足質問を拝見しました。

　交通事故などでも、最初は「私が悪い」と言っていたものが、「あなたも悪い」になり、最後には「あなたが悪い」に変わるように、時間とともに変わっていくのが人間の心です。

　いまは「15年貸し続ける」と言っていても、いつ気持ちが変わって「出て行け」という話になるか分からないので、使用貸借地上のアパートなどに手を出さないことをお勧めします。

　それはそれとして、私に分かる範囲のことをお知らせしておきますと、代物弁済という仕組みもありますが、「売買で、代価は貸し金と相殺」というのが一番わかりやすいと思います。

　その場合、質問者さんと相手は赤の他人のようですので、アパートの売買価格については極端に相場（時価）から離れない限り、税務署は口を出さないと思われます（出された経験ナシ）。

　※相場（時価）：不動産業者に聞けば教えてくれる額か、それが分からない場合の目安としては「固定資産税の評価額」くらいかと思われます。例えば、簿価などは減価償却などは停止できますので、時価から離れます。

　単純に計算すると5年でもとが取れる（実際は受け取り家賃に所得税がかかるので5年では元は取れないが）程度の価格は、いい線なんじゃないかと思います。

　したがって、実際に貸し金があり、それと代金を相殺したことを証拠立てれば、アパートの所有権について贈与になるとは思えません。つまり贈与税がかかるとは思いません。

　極端に違えば、相場との「差額」が贈与と認定される場合も出て来るでしょう。

　「譲渡所得」は相手が取得した時の価格や、所有期間（短期か長期か）などで違ってきますので、書かれている内容では分かりません。わかりませんが、相手が考えることですので質問者さんには無関係でしょう。

　質問者さんには不動産取得税が掛かってきますが、税率は忘れました。その物件のある都道府県のサイトを調べれば出ていると思います（都道府県税なので）。

　あと、問題になるのは・・・
　
　土地上に借地権が設定されていると、「借地割合が」どーとかで、相続税が安くなるという話は聞いたことがあると思います。

　（公式説明とは違うかもしれませんが実際は）借地権が設定されていると、地代が発生して、そこから所得税が生まれて、相続税を安くした分以上の額を回収できるはずだという考えから出ています。

　質問者さんのように使用貸借だと、地代が発生しませんから、相続税を安くした分を所得税として回収できないことになります。

　どうするかというと、権利金の授受を認定して、貸主に受け取るべきだった権利金に相当する所得税を課税したり、支払うべき権利金を免除されてそのぶん利得を得たとして、質問者さんに課税（贈与税）したりされる危険があります。

　あるいは、土地の「無償返還の届け出」を出させるとか・・・ 。

　どうなるか、どうすればいいかは、そのあたりが権利金の授受の慣行がある地域と認定されているかどうかなどなどが関係してきて、こちらではなんとも言えません。

　話が具体的になったら、直接税務署に「慣行の有無」などをお尋ねになって、「ある」と言われたら権利金を払うとか、されたほうがいいかなぁと思います。
　

この回答へのお礼

とてもツボを押さえたご回答をいただきありがとうございました。
僕も相手の「気が変わる」ことによってスキームが崩れるなあ、と思うようになりました。
また、税金に関する思いもよらぬ指摘を受ける危険性も考え合わせ、今回の構想は排除することにしました。
また「いい案」思いついたら相談させていただきます！

お礼日時：2013/01/11 15:15

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/01/09 02:26

　不動産賃貸業を営んでおります。

　他人の土地に使用貸借権を設定して、その土地上にアパートを所有するケースというのは、皆無と断言はしませんが滅多にないことだとは言ってよいと思いますよ。

　使用貸借をどこまでご存じなのか分からないので、ほどのよい説明というのができませんが、使用貸借の場合、基本的に借地借家法の適用がありませんので、権利として非常に不安定です。

　実際の例を聞いたことがないので断言はしませんが、正当事由がなくても契約を解除され明け渡しを求められる（認められる）だろうと思います。

　少なくても、ちょっとした不誠実な行為があればそれを指摘して契約解除することが認められるはずです。借り主は地代を払わないで土地を使って、一方的に利益を得ている（地主にはメリットがない）のですから、賃借人と同じ使い方など許されるはずがありませんね。

　したがって、質問者さんが買おうかとしている側なら、「絶対やめなさい」とアドバイスするところです。

　値段が高いか安いかなんてどうでもいい話です。トラブルの種を抱えたくなかったら、やめときなさい、そういうギャンブルはプロ中のプロがやるもんです、と。

　
　対して、地主側にとっては、1円ももらえない（まあ固定資産税くらいは払ってくれるかも）のに、他人が自分の土地のように使用収益するのを見て、ガマンできますか？、ということになりますね。

　上記の通り、基本的に何時でも契約解除はできるでしょうが、相手が納得しなければ訴えなければ成りません。訴訟費用がかかります。

　また、この例では事情が事情ですので、裁判で契約解除は認められても、逆にアパートの買い取り請求などが認められてしまう危険もありますよ。

　欲しくもないアパートの所有権を取得させられる上、代金も払わせられます。ヘタをすると土地を売って代金に充てなければならないようなことにも成りかねません。

　将来、相続税を払うために土地を売ろうとしても、売れません。他人のアパートが建っていて、固定資産税は取られるが1円も地代が入らないというのですから、売れるはずがない。

　
　どっちの立場でも、よくないものは良くないものです。

この回答への補足

丁寧なご説明をいただきありがとうございます。
もう少し事情を加えますと、私はその建物を購入というよりも、借金のカタにいただくということを考えています（決めたわけではなく、どういうデメリットがあるか判断材料を集めている段階）。すなわち、先方は私に返済するための現金が無く、かつできればその建物が建っている土地は売ってしまいたくない（子孫に残したい）、という事情です。
概ね５年程度分の家賃収益を集めれば返済金額に達し、それ以降は私の利益になっていきます。完済相当分以降の私の家賃収益は言わば迷惑料としていただく、という形になります。
建物の耐用年数から考えて15年後くらいには取り壊して貸借契約を解除すればいいかな、などと安易に考えています。使用貸借契約書に「期間」を明示することで対策できないものでしょうか？
また、「建物」を「いただく（借金と相殺）」と双方が譲渡所得、贈与税がどうなるのか、簿価、評価額、いろいろな価格指標がありますが、どれにしたがって取引金額を設定すればいいのか、判断情報も求めています。どうぞ宜しくお願い申し上げます。

補足日時：2013/01/09 10:08

この回答へのお礼

御丁寧にありがとうございます。
「補足」に書いてしまいました、すみません。

お礼日時：2013/01/09 10:11