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住宅を購入する時に、主人名義にしました。共働きでローン返済してますが、主人が勝手に住宅を売ってしまった場合、私や子供たちは立ち退きすることになるのでしょうか。途中からの共同名義への変更は可能でしょうか。また、共同名義に変更する際の、手続き方法や費用を教えてください。メリット・デメリットも教えて下さい。

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A 回答 (2件)

■共働きで、二人でローンを返しているなら、そもそも夫だけの名義にしたことが間違い。

妻の返済分だけ夫は贈与を受けていることになる。

■ローンがあるということは、土地建物に抵当権が設定されているはず。夫が勝手に住宅を売ったとしても、金融機関に全額返済できなければ抵当権は抹消されないので、そんな物件を買う人間は現実にはいない。

■一般的な住宅の場合、中古価格ではまずローン全額の返済は出来ない。それが出来るなら、何か特殊な理由がある。

■万が一他人に売った(という形になった)のなら、新しい所有者の持ち物だから当然立ち退きを求められるだろう。

■今から共有名義の登記をするためには、「売買」「贈与」といった持分変更の理由が必要になり、その行為に対して課税される可能性が大きい。また名義変更のための諸費用も発生する。
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この回答へのお礼

詳しくありがとうございました。

言われた通り、主人だけの名義にしたことが間違いでした。

主人は気に入らないことがあると、すぐこういった発言をするので…お恥ずかしい事ですが。

しかし、不安が減り、気持ちが楽になりました。

お礼日時:2013/01/18 11:17

不動産の所有権に共同名義はありません  共有と言います


共有は何人でも何千にでも可能です、共有者ごとに持分を設定し全共有者の持分合計が 1になるようにします

で 質問のことは
>主人が勝手に住宅を売ってしまった場合、私や子供たちは立ち退きすることになる

買主が明渡請求をしてきますから、退去しなければなりません

>途中からの共同名義への変更は可能でしょうか・・・・・

ご主人から一部を買取るか贈与を受けることで、共有にすることは可能です
質問の主旨から言えば 1/100程度を共有するだけでもある程度の対抗は可能です(ひところの地上げのようなことを行なわれれば法的には対抗できても現実厳しいことになるでしょうが)
買取る場合には、売主に譲渡所得税が、贈与を受ける場合にはもらった側に贈与税が課税されます、また所有権移転登記に登録免許税、登記を委託すればその費用がかかります

なお、質問のような発想は尋常ではありません、信頼できる方に詳細を打ちあけて相談する必要があると思えます

登記・税金に関しては司法書士・税理士に相談です
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この回答へのお礼

共有名義というのですね、勉強になりました。

確かにこのような発言は尋常ではないですよね、

信頼できる家族であったはずなのに、人間不信になります。

ありがとうございました。

お礼日時:2013/01/18 11:21

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Q不動産を共有名義に変更する場合

不動産を共有名義に変更する場合

現在、私名義の不動産を私と弟の半分ずつの共有名義に変更したいのですが、どのような方法で名義変更するのが手続き上でも税制面でも簡単で負担が少なくできるのでしょうか?

Aベストアンサー

単純に名義を分けるのであれば、贈与税が発生する可能性が高いでしょう。

名義を分ける理由やタイミングで異なりますからね。
売買でということであれば、相当な金額での取引であれば、贈与税はかかりません。しかし、著しく低い金額であれば、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象となるでしょう。

名義の変更をあとにまわせるのであれば、遺言書などにより弟さんに相続させることで、贈与税を回避することが出来ます。その際には相続税の対象となりますが、贈与税より税率が低いですし、基礎控除も大きく異なりますので、金額によっては相続税はかからないかもしれません。

名義変更には登記変更が必要となります。登記では所有権移転では登録免許税が発生します。登録免許税は、固定資産税における評価額と移転理由による税率で計算することになり、さらに手続きを司法書士へ依頼すれば、その費用もかかることでしょう。ご自身でも手続きが可能ですが、不動産という大きな財産における手続きであることと費用面や時間的な労力などで検討すべきでしょう。

名義が変わるということは、弟さんは不動産を取得することになりますから、不動産取得税も発生する可能性がありますね。


最後に税金の計算では、相続税や贈与税においては相続税法に従った評価額を計算し、毎年の固定資産税や不動産取得税、登録免許税においては固定資産税の評価額で計算することになります。
単純に市場価格(時価)を推測して考えると、あとで想定以上の税負担が発生する可能性もあるでしょう。

分割での贈与や売買という方法により節税する方法も考えられますが、連年贈与などは判例等や通達で一括贈与等のように取り扱われる可能性があります。不動産の価格が高額であるような場合には税負担も怖いものですので、最新の情報に基づく税理士のアドバイスを受けるべきだと思います。

あいまいな回答で申し訳ありませんが、不動産の状況や今までの経緯などがわかりませんので、このような回答としました。

単純に名義を分けるのであれば、贈与税が発生する可能性が高いでしょう。

名義を分ける理由やタイミングで異なりますからね。
売買でということであれば、相当な金額での取引であれば、贈与税はかかりません。しかし、著しく低い金額であれば、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象となるでしょう。

名義の変更をあとにまわせるのであれば、遺言書などにより弟さんに相続させることで、贈与税を回避することが出来ます。その際には相続税の対象となりますが、贈与税より税率が低いですし、基礎控除も大きく異なり...続きを読む

Q住宅ローン支払い中の名義変更

現在、住宅ローン支払い中の家なのですが離婚することになり妻が住むことになりました。
ただ、家の名義も住宅ローンも共同名義になっており、離婚するにあたって妻の名義に変更したいの
ですが可能でしょうか?
住宅ローンの方は1人だと銀行の審査が通らなかったので妻と共同ということになっており、離婚後
変更が可能なのかそれとも完済するまでは変更できないのか教えてください。
支払いの方は半分は自分が負担していくことになっているので大丈夫と思います。
もし住宅ローンが無理ならば家の名義だけでも変更可能なのかというのも知りたいです。
また、こうしておいた方がいいということがあれば教えてください。

説明が下手で分かりにくいかもしれないですが回答宜しくお願いします。

Aベストアンサー

結論から申し上げますと出来ると思います。私は離婚はしていませんが私の名義のマンションを妻に生前贈与しまして100%妻の名義に変更しました。但し銀行は嫌がりますよ。名義は変わってもローンの返済名義人を変更しないから良いのではないかと言っても嫌がりましたね。とにかく銀行は何事にも傷つきたくない保守的な人種の集まりですから少しでも心配があると嫌がるのです。しかし、ローンの契約書をもう一度精査してください。ローン返済期間中に所有名義変更を認めないと云うような契約条項があると、それを盾に強気で断ってくると思いますが、私の場合はそんな条項が有りませんでしたので延滞も無く決済日にキチット支払っていましたので反対はしても私が約束通り払うのに何が不満なのかと強硬に言いましたらそれ以上何も言いませんでしたし現に最後まで完済しました。
あなたの場合も過去に何の延滞や事故が無く、契約書にもローン期間中の名義変更不可の既定が無ければ出来ますよ。しかし、NO1さんのおっしゃる通り、銀行さん次第なんですよ。銀行は要するに完済してもらえば何の異議も呈し様がないわけですから。様は契約書に規定があり契約に違反するかどうかですよ。
私の想像ですが銀行もローン期間中の名義変更までは気がつかなかったのでそのような規定が無かったのかも分かりませんが私の場合約10年前ですからその後銀行も気が付いているかも分かりません。
果たしてお役に立ったかどうか?

結論から申し上げますと出来ると思います。私は離婚はしていませんが私の名義のマンションを妻に生前贈与しまして100%妻の名義に変更しました。但し銀行は嫌がりますよ。名義は変わってもローンの返済名義人を変更しないから良いのではないかと言っても嫌がりましたね。とにかく銀行は何事にも傷つきたくない保守的な人種の集まりですから少しでも心配があると嫌がるのです。しかし、ローンの契約書をもう一度精査してください。ローン返済期間中に所有名義変更を認めないと云うような契約条項があると、それを盾...続きを読む

Q固定資産の所有権を夫から夫婦共有名義にする方法は

固定資産の所有権を夫から夫婦共有名義にするより良い方法を教えてください。

結婚18年になります。
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昨年、ローンをくんで家屋を建て替えましたが、その際、家屋の所有者を夫のみとしました。
しかし、夫と話し合い、共働きなのでローンは共同で返済していくことを考え、公平に半々の所有権にすることとしました。

質問1
所有権を夫から夫婦共有にするには、生前贈与になるそうですが、ほかの方法もあるのでしょうか

質問2
贈与の場合、できるだけ税金が少なく済むような具体的な贈与方法を教えてください。
税務署のHPをみると、婚姻20年以上で居住している家屋等の贈与であれば控除がうけることができるそうですが、20年未満の場合の贈与は、やはり税金が高額になるのでしょうか?

税金にお詳しい方 ご教授よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まったく同じケースではないので、お宅のケースでは正確なことではないかもしれません...

我が家でも同じように家のローン借入者を一人にしたために、
その建物の名義も銀行から「借入と同時に抵当物件となりますので借入者名義で登記手続きをします」ということでした。
なので、土地は夫婦共同名義、建物は一人の名義で登記してあります。
本当は土地同様共同名義にしたかったのですが、住宅メーカーの方の説明によるとそうしてくださいとのことでした。

我が家の場合はローンを組んだ時点では共働きで、ただ、だいぶ年齢差があり片方がその年に定年退職、
そのため、定年で一人は給与はなくなりましたが年金収入あり、家計上は2人の収入でやりくりしています。
ローン返済はまだ勤めている方(建物登記所有者)の口座から落ちるようになっていますが、
実質は2人による返済です。

そんなわけでどうなるのかと思い、バカ正直に税務署で相談しました。
税務署の方は「ローン債務者がだれかよりも実質誰がお金を負担しているかを見ます。
例えば奥さんが専業主婦で、収入がないのに半分は自分が負担していると主張はおかしいので贈与とみなしますが、
たとえばあなたのように今まで正社員で働いていて蓄えがあるはず、年金収入がある場合は半分負担しているということに客観的に見て合理性があります。また、賃貸物件を持っているとか専業主婦でももともと他の収入源があり、毎付きある程度の額の負担をしていると客観的にみれる場合なんかは、登記を変更しても贈与とはみなしません。
税務署からそのように贈与税の通知が来た場合、その不当性を主張することはできますね。」
ということでした。

まだ、ローン返済が終わってないので、名義は変更できていませんが、そう言われたので、そうするつもりです。
名前とかは名乗らなくていいので、税務署に話を聞きに行ったらいいですよ。

まったく同じケースではないので、お宅のケースでは正確なことではないかもしれません...

我が家でも同じように家のローン借入者を一人にしたために、
その建物の名義も銀行から「借入と同時に抵当物件となりますので借入者名義で登記手続きをします」ということでした。
なので、土地は夫婦共同名義、建物は一人の名義で登記してあります。
本当は土地同様共同名義にしたかったのですが、住宅メーカーの方の説明によるとそうしてくださいとのことでした。

我が家の場合はローンを組んだ時点では共働きで、ただ...続きを読む


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