住宅ローンについて。

住宅ローンについて。

質問よろしくお願いいたしますm(__)m

今すぐではないのですが、自分が今どの様な状況でどの位借り入れが出来るかのかと、住宅を見てみたく
建て売りの物件を見学に行きました。
その時、不動産屋さんにどの位借り入れが出来るのか調べる為に事前審査をして見ましょうと言われ3300万の物件で事前審査しました。(審査先はSBIモー○ジ)
事前審査結果は3000万迄融資OKでした。
そこで質問なのですが、
一、この先これ以上の融資は不可能ですか？
二、CiCに情報を見ると書いてあってその情報は問題なかったって事ですか？
(何度か何日間か支払いが遅れた事が少しあり)
三、3000万融資OKの場合大体どの位の物件が購入可能ですか!?(諸経費も借り入れ)

現在の状況としては転職三ヶ月目。見込み年収440～480万
貯金はもちろんし、諸経費を少しでも入れたいと思ってますが、
頭金以外に出来ることがあればしてきたいので回答よろしくお願いいたしますm(__)m

No.4 回答者： -phantom2- 回答日時： 2013/02/08 19:37

＞○Iは全期間固定で１．９９％と言われたのですが高いのですか？

その金利で大丈夫、払っていけると試算されるなら宜しいと思います。

＞勤続年数が四ヶ月のためフラットでと言われたのですが、メガバンクでも審査対象に
なるのでしょうか？

メガバンクでは借りれる人の方が限られていると思った方が良いようです。

まず公務員か上場企業、またはそれに準じる規模の会社に三年以上勤務して、現在の年収500万以上が必要です。

そしてこれらを満たしていても、キャッシングした履歴があるだけで門前払いの可能性が極めて高しです。

滞納や踏み倒しなどのブラックは論外ですが、ちゃんと返していても借りた履歴だけでアウトです。

そのあたりを踏まえてご判断ください。

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2013/01/31 20:43

SBIモー○ジはノンバンクなので、最も審査が甘い部類の金融機関です。

メガバンク、都銀＞地銀＞信金＞ノンバンク


右に行くほど審査は甘くなり、金利は高くなります。

ノンバンクは、他で断られた客が最後に来るところですから、五月蝿いことを言っては貸せる客は居ません。

なので融資物件に担保価値があれば、概ね貸してくれます。
（つまり滞納されても差し押さえ競売で回収できそうなら貸してくれる）ということです。


試しにその不動産屋に地銀かメガで審査をするように依頼してみてください。

理由は「SBIは金利がちょっと高いようなので」とかで構いません。

それで不動産屋がどう答えるかで、質問者さんの今の状況が判断できると思います。

＞現在の状況としては転職三ヶ月目。見込み年収440～480万
＞貯金はもちろんし、諸経費を少しでも入れたいと思ってますが、
＞頭金以外に出来ることがあればしてきたいので回答よろしくお願いいたしますm(__)m



ノンバンクの馬鹿高金利で家を買うなんて、余程の理由が必要ですよ。

ローンで家を買うということは、払い終わるまでは自分の家と思ってはいけません。

金融機関の抵当に入ってるのですから滞納＝差し押さえですから、要するに35年契約の賃貸に住んでるようなものです。

ノンバンクなどでよくある、最初の２年や５年は金利が安くて、その後に段階的にはね上がっていくパターンですが、「その頃には年収も上がってますでしょうから、大丈夫ですよ」と不動産屋は言うと思いますが、はたして今のこの世の中・・・そんな楽観主義で大丈夫でしょうか？

せめて地銀で借りれるようになってから、購入を検討された方が良いと思いますけど・・・。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
S○Iは全期間固定で１．９９％と言われたのですが高いのですか？

勤続年数が四ヶ月のためフラットでと言われたのですが、メガバンクでも審査対象に
なるのでしょうか？

補足日時：2013/01/31 22:58

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/01/31 09:18

１：金融機関によりますが、無理のないローンより審査基準の方が遥かに多くのローンが組めるでしょう。

この金額が何から算出されたものか不明ですが、収入と年齢からなのか、はたまた担保価値的に引っ掛かったのかこれ以上のことは分かりません。ただ言えることは、審査ギリギリよりも少ない金額でないと無理のないローンとならないことです。借りられれば完済出来る保証なんてありませんよ。

２：事前審査で個人信用情報まで見てるかどうかは不明です。
延滞等の事故の心当たりでもあるのでしょうか？借金自体で否決されることはありませんが、その分借入出来る金額が減ることになります。

３：諸経費は物件価格の５～10％程度が目安です（中古より新築の方が安い）。これを逆算すると2727～2857万円ということになるでしょうか。
ただ、諸経費も貸してくれることもありますが、基本的にこれは現金が必要です。担保価値不足となれば（新築なら100％まで貸してくれる可能性大）、更に頭金も必要となるでしょう。



不動産屋は売ることが仕事で、ローンの専門家ではありません。無理なローンでも審査に通りさえすれば売り上げになりますし、金利が高かろうが返済に困って破綻しようが知ったこっちゃないのです。ローンのことは銀行に相談し（多くの銀行に相談し、一番金利の低い（総支払額の少ない）銀行を選ぶ）、無理のないローンについては自分で勉強しましょう（いつどこに幾ら支出するするなんてことは自分にしか分からない）。自分で分からなければファイナンシャルプランナー等に相談するのもありです。でも、一応私の個人的な目安も書いておきますね。

先ず、収入と年齢から幾ら借りられるのかを計算します。収入の20～25％程度までを返済に充て、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に幾ら借りられるかを調べます。これに頭金を足した金額が購入可能物件価格となり、これで足りないようなら頭金不足で時期尚早ということになるでしょうか（当然、諸経費は現金で用意）。
http://www.eloan.co.jp/sim/homeAmount.php
銀行の審査では70才超完済や変動金利でも審査に通ることがありますが、こんなのは無理なローンだと思ってください。少なくとも定年までというのは必須で、定年以降の返済が出来ないということもありますが、これでも繰上返済で10年程度は縮めたいところです。その上で完済後は老後資金の貯蓄に充てるくらいでないと安心出来ないでしょう（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。
全期間固定金利で試算しましたが、変動金利の選択もありで、この場合は固定金利との差額を貯蓄しておき、将来の金利上昇に備えないと安心出来ないと思いまうす（一部は繰上返済）。少なくとも変動金利でしか払えない試算では無理があるということです。金利が低いからといって闇雲に変動金利で借りて、金利が払ったから払えないでは駄目なのです。長期間のローンなのですから、金利が今のままなんてことはないでしょうから。
頭金については月々の返済額を抑える効果がありますが、これ以上にいつでも売れる状態にしておくということの方が大事です。払えなくなった時に売却して清算出来るのは重要で、ローン残高＞家の価値だと差額を現金で用意しないと売ることすら出来ず、競売で安値で売られ借金だけが残ることになります。なので、少なくとも物件価格の20～30％以上は用意したいところです。大きな買い物ですので一朝一夕に買えるものではなく、５年先10年先に目標を決めるでしょうし（勤続年数３年以上が条件の金融機関が多く、どちらにしてもすぐには無理）、その期間があれば何とかなると思います。これすら出来ないようであれば、全額ローンで組んでも払えなくなるのは目に見えているかと思いますよ。
これ以外にいざという時の貯蓄も必要であり、生活費の半年から１年分以上は常に現金で貯蓄しておきます（これについては家の購入に関係なく）。これがないと得減給や失職、不意の出費に対応出来ず、破綻する可能性がないとも言えませんので。
上記で返済額を収入から試算しましたが現在の家賃からの考察も必要となります。この金額より数万円少なくないと今と同じ家計状態ならず、多くの貯蓄を毎月しているならこれを減らすだけですが、そうでないなら赤字になり破綻することもあります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくとその時になって困らない）。

人生を左右する借金をするのですから返済出来ないでは済まされず、この程度のリスクヘッジは必要でしょう。住居は、生活の質を向上させる道具の一つにしか過ぎないのです（家賃が勿体無いからという理由も意味がなく勘違い）。無理なローンで生活を極限まで切り詰めたり、外食や旅行にもいけないようでは本末転倒にもなりかねません。また、子供が居られるならそのために掛けられる費用も削り、思い出づくりも出来ないかもしれません。家が一番というのであればそれでも構いませんが、そうでないならくれぐれも無理のないローンにしておくことをお勧めします。
いい家に住めると良いですね♪

この回答への補足

詳しくありがとうございますm(_ _"m)

ファイナンシャルプランナーさんに相談して見たいと思うのですが、
無料の範囲内で大丈夫でしょうか？

色々見ていると価が物件価格の２％から等となっていて不安です。

補足日時：2013/01/31 23:08

No.1 回答者： v0002106 回答日時： 2013/01/31 05:48

新築ではなく中古住宅のリフォームを考えてみたらどうですか？３０００万あれば十分だと思いますが。