離婚による住宅の名義変更

Question

他の質問をしていて、そこからの疑問があったので回答をお願いします。

もしかしたら、離婚をするかもしれません。まだ、旦那とは話し合い等を進めてはいませんが・・・。

離婚の原因は私にあり、もし子供達を旦那が引き取ることになれば、
私一人で家をでることになります。
家は、債務者が旦那で、私が連帯債務者です。
名義は、旦那と私であり、持分は50：50です。
私には、中古車一台くらいしか財産はありません。
そこで、離婚に際し、慰謝料ではありませんが、
自宅の名義を旦那一人に変更したいと思っています。
旦那自身、家はオレの家と豪語し、お互いに権利があるとは思っていません。

離婚が原因の場合は、家の名義変更にはどのような手続き等が必要になりますか？？
銀行の抵当権？がついているので、銀行から離婚の為に
名義を旦那にするための了承は必要なのでしょうか？
手続きは自分でも出来ますか？
出来ない場合は、どこへ依頼するのが安く済みますか？

hata79 · Accepted Answer

離婚の際に、慰謝料を支払う代わりに、自分の財産を相手に渡すことがあります。
今回の例では自宅の持分を配偶者に変更することがそれにあたります（「私は中古車一台くらいしか財産はありません」といわれてますが、誤りですね。自宅の持分２分の１という立派な財産をお持ちです）。

つまり、自宅の価値が２，０００万円あれば、その半分の１，０００万円を相手の名義にすることで、慰謝料として１，０００万円支払ったことになるわけです。
名義変更原因は贈与になります。
税務署では「贈与税がでるじゃん」と把握しますので、慰謝料の支払としての贈与であると申告しておくほうがよいです。
これは税理士に任せることです。

ところで、この自宅（妻の持分である二分の１）には抵当権がついてるわけです。
すると夫としては「慰謝料としてもらったはいいが、残りのローンを払わないといけないなら、ありがたいものではない」ことになります。
「ローンが残ってる家だけどさ、あなたにあげるから、残りローンは払ってね」という、虫の良い話しになってしまいます。
ローンが残ってる物件を贈与することを「負担付贈与」といいます。
この場合には、物件を時価で評価して、ひっついてる債務を引いた額が贈与税の課税対象額になります。
同額は「妻から夫に払った慰謝料」として非課税になりますが、計算過程では「自宅の時価評価」をしないとなりません。
これも税理士に任せることです。

実際としてはローンは夫が払っているので、妻の負担はなかったとしても、連帯債務ということですから、お互いに保証しあってローンを組んでるのだと思います。
すると「今後のローン支払をどうするか？」が銀行のもつ一番大きな問題です。
連帯保証人となってる人が、その財産（責任財産といいます）を贈与してしまうので、一般的には「やめてくれ」ですが、主たる債務者の夫に贈与をするので、銀行側は担保がなくなるわけではありません。
共有名義の不動産が単独名義になるので、いざ競売という時には面倒がないので、よいかもしれません。
このあたりは、銀行の融資担当の方と話しあうべきことです。

全体の相談は税理士です。
その中で不動産の名義変更や、原因証書たる「離婚に伴う慰謝料の支払契約書」の作成は司法書士がされる事案です。

ちなみに相談そのものは、司法書士が受けることが可能ですが、司法書士は贈与税の申告書を作成提出できる職務上の権限がありません。

AR159 · Answer

連帯保証ではなく、連帯債務だろう。
ということは夫婦二人合算の収入でローンを払っているということだが、妻が債務者から外れて夫一人で返していけるの？
夫にそれだけの返済能力がなければ、銀行は妻の離脱を認めない。

慰謝料代わりに家を渡すというのなら、家の価値の持分（この場合はローンの残額の半分）に見合う現金を夫に渡さなければ慰謝料代わりにはならない。
ローンの半分を繰り上げ返済すれば、銀行は夫の債務だけで承諾してくれる。

こういった問題をクリアしないと名義変更まで行き着かない。
名義変更の手続自体は事務的なことなので、方針さえ決まればどうにでもなる。

mohogusatarou · Answer

自分でするのが一番安い。
法務局と銀行に聞きに行くのが一番。
今は、親切に教えてくれます。

結構めんどくさいけど、自分でも出来る。ただし、時間と労力は必要。
契約書・協議証等はネットで検索すれば出てきます。
かなり手間がかかるし、何回か出向く覚悟なら、やってみれば勉強になると思う。

楽したいなら、お金を出して頼んだ方が楽。

頼む場合には、司法書士。

離婚による住宅の名義変更

離婚の際に、慰謝料を支払う代わりに、自分の財産を相手に渡すことがあります。

連帯保証ではなく、連帯債務だろう。

自分でするのが一番安い。

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