賃貸マンションの家賃値下げ交渉について

Question

今、駅から徒歩5分の新築マンション（完成して半年ほど）に住んでいます。
当初、マンションの敷地内に10台ほどとめられる駐車場があったのですが、なにせ駅から徒歩５分で且つ非常に便利な場所にあるためか、入居してから1台しか契約がありませんでした。（私は利用していませんが、月額26,000円ほどのようです）
このまま遊ばせておくと収益にならないということからなんでしょうが、突然つい１週間ほど前にコインパークに変わりました。（もともと契約していた１台のところは「月極」と書いてあり、車輪止めもありません。）

賃貸マンションだからなのか、事前に入居者への通知はなく、会社から帰ってくると、ある日突然コインパーキングになっていました。
一応、数日前に「工事をします」という連絡はあったものの、そもそも決定事項だったようで、「コインパーキングを作ってもいいですか」という意見を伺う姿勢はなかったです。

ここ数日、様子を見ていたのですが、そこそこ需要があるようで3～5台くらいは常に駐車しています。
昼間はいいのですが、夜になると車のドアを開ける音（キーでピッとあける音とか、バタンと閉める音とか）やらアイドリングの音とかで寝るときの妨げになっています。

ここから質問なのですが、住人に何の相談もなくコインパーキングを作り、それによって迷惑を被っていることを理由に家賃の値下げ交渉は可能でしょうか？
2年契約でまだ半年しか経っていないので次回更新時の交渉材料になる程度でしょうか？

契約書を改めてみてみましたが、あまり関係のありそうな条文が見当たりませんでした。
不動産関係に詳しい方、ご助言いただけたら幸いです。

よろしくお願いいたしますm(_ _)m

FCR-ZERO · Accepted Answer

＃１です。

＞実質的には大手不動産会社が管理

なんとなく概要が見えてきました。

おそらく今回のコインパーキング化は当初からの計画だったのかと思われます。
というのも、最初はマンション入居者がどのくらい駐車場を必要としているかわからないのと、最初からコインパーキングになっていては、マンション賃貸契約検討者が嫌がると思って、当初はマンション専用の駐車場にしていたのだと思います。

＞個人的にはもともと19戸しかない駅まで徒歩５分マンションで最初から10台分も駐車場をつくるという構想自体理解できない

これは土地には建蔽率というものがあり、用途地域毎に30% - 80%の範囲で制限が定められています。
建築基準法上、原則として指定建ぺい率を上回る建築面積の建物を建ててはならないことになっているのです。
例えば、200坪の土地で建蔽率が60%の地域の場合、最大120坪（200坪×60%）の建築面積の建物を建築出来ることになるわけです。
それで上記のようなバランスになってしまったのかと。

また、最初からマンションと駐車場を別々にしてしまっては、この建蔽率の問題により、さらにマンションを小さくしなければならなくなってしまいます。

このような理由から、今回のコインパーキング化は計画的に実施されたと想像出来ます。

makori · Answer

業者です。

＞契約書には一応、「この契約書に書いてないことについては双方協議を持つことで解決する」という趣旨の条文はあったので、権利主張するだけしてみてもいいんでしょうか？

権利って何の権利でしょう。

駐車場の敷地は大家に所有権があって、もっと言うなら、ある日突然使用されてない駐車場の敷地半分が売却されたって、
何もいう権利はありませんよ。
土地の所有者が、自分の土地をどうしようと勝手。
もちろん事前のお伺いも必要なし。
駐車場を実際契約している人に対して、ここにつくるからこうなるよ、だから出来たあとはこうしてくださいね。
程度の連絡はあったかもしれませんね。でも駐車場は確保してるわけですから、必須でもありません。
ま、強いて言えば、その程度の連絡でもあれば、親切な大家さんだね、ということ。

この文面の意味は、居住者が専有する部分及び、共有部分等についての使用等についてとか、利用者のマナー問題などで、敷地そのものをどうにかしたからと、賃下げ交渉ができる理由付にはなりません。

よって、賃下げ交渉のタネにはなりません。

zipang_style · Answer

賃下げ交渉の材料にはならないので、あっさり拒否／却下されるでしょうね。
裁判を起こしたとしても、相場より安いと感じるのであれば先ず認められないです。

＞「工事をします」という連絡はあったものの、そもそも決定事項だったようで、
＞「コインパーキングを作ってもいいですか」という意見を伺う姿勢はなかったです。
賃貸物件ならば、当然というか普通です。

入居者の生活動線（出入り口や階段の位置など）が著しく変わるとかならば別ですが、
月極めを時間貸しに変更するくらいで伺いを立てるとは考え辛いです。

仮にその土地を分筆（切り離し）して売却、別な建物が建つとしても
いちいち「土地を売っても良いでしょうか？」なんて伺いを立てるオーナーはいないと思います。

in_go-ing · Answer

in_go-ing　です。
　『お礼』拝読いたしました。

>　家賃値下げの材料にはできないものでしょうか

交渉は自由ですが、大家側が拒否するのも自由です。よく大家の脅し？のように言われている「嫌なら出て行って。」も逆から考えれば「ご不満なら貴方には『契約書』に則って契約を解除して出て行く自由があります。」と言うのと同じことなのです。丁寧な大家ならそう言っているでしょう。

>　「できますが、異論ありますか？」くらいの通知はあっても

そんなことをしたら問題を大きくするだけです。『異論ありますか？』と聞かれたら「異論があったら対処するのか？」となります。それをそのまま工事したら異論を言った人は『工事強行！』と言い出すでしょう。これは何処の『反対運動』でも同じです。誰に妨げられることもない『権利の行使』にわざわざ制限をつけるようなことをして問題大きくするバカはいません。
　私のマンションではエントランスへの防犯カメラの設置で住人へのアンケートをしました。たった一人の反対で設置は取りやめました。おそらく他の賛成された住人さんはご不満だったでしょうが、『意見を聞く』とはそういうことなのです。

in_go-ing · Answer

>　住人に何の相談もなくコインパーキングを作り、それによって迷惑を被っていることを理由に家賃の値下げ交渉は可能でしょうか？

いくら借主が法で厚く保護された『王様』と言えど、駐車場の所有者（大家）にその利用を制限する権利までは与えられてはいません。

FCR-ZERO · Answer

交渉すること自体は可能かもしれませんが、それに応じてくれる可能性は低いと思いますよ。
そこが最初から駐車場だったことには変わりませんし、その使い方については貸主の自由のはずです。

ただ、それだけでは質問者さんも納得いかないかもしれませんが、別の視点で考えてみましょう。

賃貸マンションとマンション用月極め駐車場が同敷地内にあり、それらを両方合わせた上で収益の計算をしていたとします。
貸主としては、駐車場の収益が見込めないのであれば、駅から徒歩5分の便利な場所にあるマンションですし、当然家賃の値上げを検討する可能性があるわけです。
もちろん、それは質問者さんの次回更新にも影響するわけです。

私から見れば、現状のマンションの住民に負担をかけないよう、貸主が事前に手を打ったとしか見えませんが。

それでもコインパーキングを否定しますか？

賃貸マンションの家賃値下げ交渉について

業者です。

賃下げ交渉の材料にはならないので、あっさり拒否／却下されるでしょうね。

＃１です。

in_go-ing です。

> 住人に何の相談もなくコインパーキングを作り、それによって迷惑を被っていることを理由に家賃の値下げ交渉は可能でしょうか？

交渉すること自体は可能かもしれませんが、それに応じてくれる可能性は低いと思いますよ。

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