マンション購入頭金について

マンション購入を検討中です。
まだ調べ出した所ですが、中には頭金0円新築マンションという所がありました。

マンション価格の4～5％が頭金の目安と雑誌でも見ましたが、頭金0円は本当なのでしょうか?

メリットデメリットがあれば教えて下さい。
よろしくお願い致します。

No.1 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2013/04/16 12:48

　この手の質問は過去にも多数あります。

　頭金０の場合、ボーナス月に２，３０万円支払いが上乗せされます。捨て看によく書かれているけど、ボーナス月の支払額や金利条件が小さい字で書かれています、よく見てみてください。営業は売った後に客が支払い不能になっても関係ないから良いことしか言わないよ。
　また、マンションを買えば、登記手数料・引っ越し代・カーテン、エアコンなどの家具家電代、不動産取得税などを現金で支払わなければならないから、頭金を支払った後、手元に２，３百万円がないと買えません。幾らの収入があって、いくらの物件を買うつもりなのかわかりませんが、頭金は３割くらいあった方がいいでしょうね。
　言っちゃ悪いけど、その程度の頭金を貯められない人が不動産を買っても、破産するのが目に見えています。だって、マンションなら修繕積立金や管理費、駐車場代、固定資産税を支払わなければならないのですよ。家賃＝月々の返済と考えているなら、甘すぎます。

No.2 回答者： NPAsSbBi 回答日時： 2013/04/16 13:04

まだ勉強し始めとのことで、「頭金」と「諸費用」を混同されているのだと思います。

結論から言うと、頭金がゼロは普通にあり得ますが、諸費用ゼロはあり得ません。

頭金は、マンションの価格のうち、住宅ローンにしない額のことを指します。
5,000万円のマンションを購入するのに、2,000万円を頭金として一括支払いしたら、
残る3,000万円を住宅ローンで返していくことになります。
頭金0円ということは、5,000万円を丸々住宅ローンで返していくということで、
それが可能か、すなわち、そんなに多額の融資が受けられるかどうかは、
あなたの経済状況に左右されるだけで、マンション側が決められることではありません。
恐らく、そのマンションが提携している銀行が、購入者の経済状況によっては
全額ローンでもOK、というだけのことでしょう。
あなたがローンにしたい金額が、あなたの年収に対して過剰な場合は、
頭金ゼロ、すなわち100％ローンというのは不可能で、
マンション価格から融資上限額を引いた額の頭金が必要となります。

マンション価格の４～５％が目安となるのは、「諸費用」で、マンション価格とは別に
現金で支払いが必要な費用です。
私が4,800万円のマンションを購入した際に必要となった諸費用は、以下の通りです。

・ローン関係(保証料・斡旋手数料等)：26万円(ローンの額が大きいほど高くなる。私は、安い方。)
・管理準備金＆修繕積立一時金：48万円(マンションの規定による)
・火災保険＆地震保険：8万円(10年分先払い)
・登記費用＆固定資産税％都市計画税負担金：58万円(余剰分数万円が後日返還される)
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　計　140万円


上記のように、諸費用には税金も含まれますので、諸費用ゼロ円はあり得ません。

No.3 回答者： kuuteidan 回答日時： 2013/04/17 09:05

＜頭金０のメリット＞

審査の結果、頭金０でローンが組めれば、自己資金（預金・貯蓄）を出来るだけ使わずにすむ。自己資金が少ない方や、今後の出費に備えて資金を残しておきたい方は適している。

＜頭金０のデメリット＞
審査の結果、頭金０が出来ない場合があるので、その時の事も念頭に入れておく必要があり、頭金０でローンを組む場合、融資額は増えるので支払が増える。あなたの年収に対して融資できるギリギリの融資額だった場合、その他に条件（返済年数と同じ年数の火災保険加入+質権など）や金利が増える可能性がある。

後々の出費を考え、手元に残しておきたいお金を確保した上で、余裕があればその分を頭金にした方が良い。頭金を準備出来るのに、頭金を入れないはローンの面だけで見ればメリットはない。

↓お二人の意見とほぼ同じですが、補足すると頭金０の場合、ボーナス月に２，３０万円支払いが上乗せされると言うのは、絶対ではありません。確かに、銀行の審査結果によってはボーナス併用での支払を条件にされる場合もありますが、基本ボーナス併用にするかどうかは、自分で選択できます。

ローン関係の補足
一般的な諸費用（マンションは価格の約５％、戸建ては約10％）
　・登記代金
　・固定資産、都市計画税
　・保証会社に要する保証料
　・火災保険料（+地震）
　・仲介手数料
　・その他手数料等　(印紙代、事務手、振込手数料)

購入後に係る一般的な費用
　・引っ越し代
　・カーテン
　・照明設備
　・その他家具家電代
　・管理・修繕等一時金(マンションの規定による)
　・不動産取得税
など、購入後に生活を始める為に必要な費用と購入後に掛かる税金

まず、諸費用の部分に関しては必ずしも、自己資金（貯蓄・預金等）から現金で支払う必要はありません。諸費用も含め住宅ローンとして審査してくれる銀行は沢山あります。また、諸費用以外にも、カーテン・照明設備などは追加工事（オプション）という形で、物件価格に加算出来れば、ローンに組み込む事が可能です。

なので、ローン申込額の最大は、「物件価格＋諸費用」となります。その後審査によって、融資額が減額になれば申込額との差額分の頭金が必要になります。

「物件価格が３０００万なら、諸費用が約１５０万なら、最大３１５０万の申込額。審査後、融資可能額が２９５０万になると、頭金に２００万必要になる。」

No.4 回答者： momo-kumo 回答日時： 2013/04/17 16:09

フルローンは担保価値以上を貸し出すので、当然、金利が高い。