マンションを買いたい

独身女30過ぎです。
マンションを買いたいです。
貯金もローンを組めるほどの信用もありません。
今が無理でもそのための準備に入ろうと思ってます。

どうしたらよいでしょう？
何が必要でしょうか？

頭金はあればあるほどよいと聞きますが、目安は？
独身女はローン審査通りますか？
最近「頭金０」でもＯＫ等、広告されてますが、
本当でしょうか？

経験談、努力談、アドバイス、何でも結構です。
教えてください。
よろしくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： kobalt 回答日時： 2006/01/13 23:34

30代前半、未婚女性です。

最近マンションを契約しました。まだローン申込をこれからするところですが・・・

私の場合は、20歳の時から「自力で家を買いたい」という夢があり、コツコツとお金を貯めていました。
途中で派遣社員になってしまったので、雇用形態があまり影響しない「つみたてくん」をして
お金を貯めました。つみたてくんは貯めたお金の3倍を割増融資してくれる、というのと
例え失業中でもローンが組める、というのが魅力に感じました。
http://www.jyukou.go.jp/yusi/tsumitate/gaiyou.html
結果的には、金利の関係もあり、民間と公庫が組んだフラット35を使うことになりそうですが・・・

私自身も年収は400万円ありません。ある時期もあったので、その時に買っていれば・・・
というのもありますが、住宅も縁だと思いますので、その時は良いと思う物件（というか条件に合う予算内の物件）は
見つかりませんでした。

準備に入るのでしたら、他のかたもおっしゃるように頭金を貯めることでしょうね。
私は新入社員の頃、手取り14万円くらいなのに、月8万円貯蓄していました。すぐに挫折しましたが
ある程度目標を決めて貯めることは大切と思います。2～3万円ずつ貯めていてもなかなか貯まりません。
私の場合はつみたてくんが6ヶ月で40万円積み立てだったので、月約7万円貯めていたことになります。
それ以外にも無意識に貯めていましたが・・・

今は物件はある程度チェックされているのですよね？
私も目安は物件価格の2割だと思います。けっこうな金額ですよね。御希望の物件価格ですと
500万円以上ですので。

ただ、2割ためるメリットがあります。他の方も回答されていますが、フラット35というものがあり、
こちらは比較的審査がやさしいようです。まだ私も審査に入っていないので正確な答えではありませんが、
銀行ですと年収400万円以上、という基準をもうけているところも多いですし、勤続年数も2年以上が
多いですね。私はどちらにも当てはまりません。
フラットは金融機関によって金利も条件も違うようですが、4つほど問い合わせたところ、
「派遣でも平気」と言ったところが3つでした。

> 最近「頭金０」でもＯＫ等、広告されてますが、
> 本当でしょうか？

確かに平気だとは思うのですが、例えば3000万円の物件を頭金なしで購入しようとした場合、
金利がないとしても月7万円以上払わなければなりません。一人暮らしの人はそれくらい家賃を払っていますが
分譲マンションですと、管理費、修繕費も入りますので、プラス2万円くらいと、金利。
それが35歳から始めたとして35年間続くと、60歳、70歳の時に払っていけるだろうか、となります。
修繕費も徐々にですが上がるそうですし。

そして私自身は物件価格の3割以上を頭金で払うつもりでしたが、今は安いといえる金利なのに
金利だけで1000万円くらいいってしまうことがわかりました。
これは仕方ないけど、勿体ないし、やはり返済が大変な気がします。

いろいろネットで調べていたら、フラット35は繰り上げ返済の手数料が無料なので、余裕ある月は
2万円くらい多めに返していこう、と思っていたのですが、繰上げ返済は100万円単位のようで
（違うところもあるかもしれませんが・・・）
100万円ためるには2年はかかりそうなので、やはり今払えるだけ払って、2万円ずつ貯蓄をしよう、
と思うようになりました。よって頭金はもう少し増やす予定。

> 今は実家ですが、年内に一人暮らしを始める予定です。
> 家賃7～8万で検討してますが、
> 家賃を払いながらこつこつと頭金をためて数年後に買うのと、
> 家賃がもったいないから今、ほぼ頭金０で買うのと、どちらが得なの> か..。

私も一人暮らし経験があるのですが、ここで貯蓄の足を引っ張ったな、と思います。
個人的理由の独立だったので、家賃も勿体ないと感じてしまいました。
実家に戻ってからお金をコツコツ貯めました。

年内に一人暮らし・・・が、必須ではないのでしたら、実家でお金を貯めたほうがいいです。
ただし、その間に良い物件が出たら買ったほうがいい場合もあります。
私も今回は「これ以上の物件はない」と思えたので、勇気を出してモデルルームに行きましたから。
モデルルームに行くと、私の場合2つ同時に行きましたが、2つとも2回目の訪問時に給与明細を
持って来るように言われ、ローンのシミュレーションをしてくれます。
そうすると頭金0で返済可能な物件価格も見えてくると思います。
私はこのサイトで計算しています。
http://www2s.biglobe.ne.jp/~jitsunen/jt_19_2.htm

http://www.kaiteki.gr.jp/keisan/index.html
↑ こちらで購入可能な物件価格も出てきますよ。思ったより安い物件しか買えない、というのが
わかると思います。私も予定より500万円くらい安く出て、それでも予算は下げずにいましたが
購入物件は予算より700万円ほど安く、それでも月の支払いはけっこう大変です。

No.6 回答者： alias3 回答日時： 2006/01/04 12:26

＞どうしたらよいでしょう？

まずは貯蓄をしてください。

ご年収が400万未満で他に収入が無ければ、借入限度額は1,600～2,000万の間に来ると思います。
が、満額借り入れると、忽ち家計が行き詰ります。
ご質問者様が生活に窮することなく返済できる額から逆算すると、金利2.6%とした場合、1,500万程度を上限として考えたほうが宜しいかと思います（管理費、修繕積立金や固定資産税等を考慮しても）。

となると、ご希望の物件価格帯との差額＝物件購入のために準備すべき頭金は500～1,500万となります。
例えば希望物件価格を2,500万としましょうか。
すると、頭金は1,000万準備する必要があります。

が、これだけでは購入はできません。

金融機関から融資を受けるためには、保証料、手数料、各種税金等の諸費用を現金で用意すべきです。
銀行には住宅取得のための諸費用ローンなる商品も用意されていますが、金利は高く且つ返済期間も住宅ローンに比べ短期のため、住宅ローンと並行して返済するのはご質問者様にとって非常に返済の負担が高くなってしまうからです。
1,500万の借り入れに対する諸費用は120万程度見込んでおけば良いでしょう。

また、この場合、既に頭金が物件価格の2割以上となっているため、公庫関連から借り入れするのも良いかもしれません。
例えばフラット35を使うと、35年間、金利は一定で、繰上げ返済も可能ですし、繰上げ返済時の手数料は無料、且つ、諸費用における保証料はゼロです。
通常、保証料は数十万掛かりますのでこれは大きいかもしれません。

更に、新しい物件に引っ越す時の引越し代、マンションですので、照明や空調は付いている場合もありますが、もし無ければ、カーテンも含めトータル80万は見込んでおきましょう。

まだあります。
物件購入にあたり、手持ちを全く残さずすべてを物件購入に費やすのは非常に危険な行為です。
万が一何かあった場合のことを考えなくてはなりません。
ご家族持ちではないようですので、せめて向こう3ヶ月間程度の現金は手元に残しておきたいところです。
ご年収から単純に算定すると100万程度でしょうか。

上記シミュレーションから資産すると、現在の状況に大きな変化が無い前提で2,500万の物件をご購入されるおつもりであれば、概ね1,300万の資金を貯蓄することです。
これに足りなくとも2,500万の物件はご購入できるかとは思いますが、苦しい家計とのトレードオフとなることは容易に想像できます。
或いは、物件価格を下げるか、中古も含め検討の範囲を広げてみるのも良いかもしれません。

現在の貯蓄とご収入が少々厳しいですが、それ以外を見ると住宅融資を受けるには理想的な状況かと思います。
独身女性だからといって、引け目に感じることは一切無いですよ。
目標があると、仕事にも張りが出てくるものです。
本格的に貯蓄を開始し、その間、書籍やセミナー、ここでも構いません、住宅取得に関する知識を蓄えて漠然とした購入物件を具現化してみてください。

余程恵まれた環境に居ない限り、物件購入前は努力、購入時は慎重さと大胆さが要求されるものです。

最後に、少し気になりましたのでもう1点。
今後の（ご結婚の）ご予定は無いのでしょうか？
今は無くとも将来的には...と少しでも考えられているのであれば、新築、駅近、南向き、上層階、角部屋等売りやすい物件をご購入されるのが良いかと思います。
手持ちの物件が足かせになることは往々にしてあることですので。

No.5 回答者： noname#15038 回答日時： 2006/01/04 12:18

まずいくらの物件が買えるか考えてみましょう。

年収400いかないということで、とりあえず手取り月収
が25万で定年60歳まで行くとします。
貯金は現時点でゼロとします。

これから家賃7万でスタートすると、毎月5万円くらい
は貯金ができるでしょうか。
とすると年間60万貯まります。
2年間で120万の貯金。
2年後には勤続3年となりますから、これでようやく
住宅ローン審査の対象となると思います。
その時点で住宅購入するとしましょう。
貯金の120万は、マンション購入の諸費用に充当します。
つまりその時点でも頭金はゼロです。

月収25万の中で、いくらを住居費に充てられるか。
単身でしたら生活費は最低限で10万としますか。
マンションでしたら、管理費、修繕費、固定資産税など
で3万円/月くらいかかると見てください。
すると残りは12万。ただし、老後資金も貯めなければ
ならないので、それは毎月貯金4万円を貯めて行くことに
します。そうなるとローン返済に充てられるのが8万と
なります。
さて、この時点で質問者さまの年齢が35歳とすると、
60歳定年まで25年しかありません。
毎月の返済額が8万、金利を3％、25年返済とすると、
借入額は1680万となります。

つまり1680万の物件が購入可能です。
もちろん、この計算はかなりアバウトですが、それでも
かなり緩く計算しています。
現実はもっと厳しいです。
老後資金の計算ですが、貯金は毎月4万円とすると25年で
約1500万。
年金受給は65歳から。つまり60～65歳の5年間はこの
1500万を取り崩して生活しなければなりません。

ローン返済が終わってからも、マンションは管理費修繕費、また専有部分の修繕費などのランニングコストは
かかります。(月3万以上)

年金はいくら支給されるかは、社会保険庁のHPなどで
試算してみてはいかがでしょうか。
あまりに少なくて愕然とされると思います。
実際、30年後にはもっとカットされると思います。


マンションは、買うだけならば簡単です。
多分、年収400万といえば銀行は2500万くらいは
貸してくれるでしょう。独身女性でも勤続年数などを
満たしていれば大丈夫です。
けれど、銀行が貸してくれる額と、返済できる額と、
生活できる額は違います。
頭金ゼロでももちろん買えます。(新築ならば。中古は
頭金が必要です。概ね1～2割)
ただ、頭金ゼロで買うことのリスクは大きいです。
返済ができなくなって売却する時に、ローン残債以上の
価格で売れることはまずないです。その場合、借金が
残ってしまう。というか、売却すらできなくなるのです。

それと、ローンを組む時点で貯金がすっからかんという
のも非常に危険です。
数千万の借金を背負ってから、病気になったり失業したり
したらどうしますか。
そのときに生活できるだけの資金は残しておく方がよいと
思います。

No.4 回答者： vivfran6648 回答日時： 2006/01/04 09:49

私はマンション購入時に、この本↓を参考にしました。

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4478620 …
とてもわかりやすく、また購入者の立場に立って書かれた本なので、おすすめできます。

また、今月この著者の無料セミナーもあるようです。
http://www.fp-clue.com/seminar_info.html

No.3 回答者： kera_507 回答日時： 2006/01/04 09:00

とりあえずここのセミナーでも参加してみたらいかがですか？

■ちなみにここは業者（売主から手数料をとります）なので１００％信用しないようにして、基礎知識を学ぶ程度と考えて、物件選びは自己判断できるようになって下さい。

参考URL：http://www.kaiteki.gr.jp/

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/01/04 08:52

一般的な目安で言うならば頭金は最低２割（諸経費は別に１割程度）以上、ローンは年収の２～３倍程度（４倍が限度）となります。

家賃と持ち家でどちらが得なのかというのは賃貸経営の損益分岐点で比較するのが一番簡単です。ただ借りるのは自分自身ですから、賃貸経営で見込む回転率は１００％、不動産仲介手数料は無料という形で計算することになります。
相場の家賃が８万として、８万で貸し出して収支がとんとんになるにはいくらの物件を購入すればよいのか、金利負担はどこまで押さえるべきなのかということで計算します。
この場合に見込む必要があるのは、

１．ローンの金利負担（元金返済分は計算に入れません）
２．建物減価償却費（簡単に定額法でよいでしょう）
３．固定資産税
４．管理費（管理組合に支払う分）
５．維持修繕費用（マンション組合へ支払う共有部分）
６．維持修繕費用（専有部分の修繕費用）

が主な費用です。この費用の年間の合計と家賃の合計を比較してください。

No.1 回答者： kera_507 回答日時： 2006/01/04 07:13

独身女性だかといって民間の住宅ローンが組みにくいことは全くないですよ。

ポイントは、
１．正社員かどうか？
（派遣だと厳しい→金融機関によってはＯＫかも？）
２．勤続年数（できれば１年以上）
３．年収（組むローン次第）
４．他に借入れ（リボ払い等も含む）があるか？
あたりですね。

頭金０のローンもありますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

まったく知識がないので参考になります。

１人なので2～3000万のディンクスが良い、と
思ってます。ただし立地は都内または近郊。

ちなみに正社員で勤続は１年以上です。
年収は非常に低く、年収400いかないです。
ほかに借入れはまったくありません。
現金主義・カード嫌いで、事故もないです。

今は実家ですが、年内に一人暮らしを始める予定です。
家賃7～8万で検討してますが、
家賃を払いながらこつこつと頭金をためて数年後に買うのと、
家賃がもったいないから今、ほぼ頭金０で買うのと、どちらが得なのか..。

その損益分岐点とか、計算方法など、
なにか参考になるサイトなど、ありますか？

教えていただけるとうれしいです。

お礼日時：2006/01/04 08:37