現在駐車場に使用されていて、そこに接した6メートル道路(舗道もあり)が9月末で下水道工事完了予定の土地の購入を考えています。図面もできておらず、南側に5メートル道路をつけ、約50坪X3区画に分けるつもりだと不動産業者から説明を受けています。購入するつもりでいたのですが、1級建築士の公務員の人から、区画されてもいない土地を素人が買うものではないと、忠告されました。

分筆されたり、道路ができたりしないといつまでたっても
家を建てられる土地にならないから・・・と解釈しましたが、業者は今の段階でお金を入れてもらって押さえて欲しいとも言っています。過去にこんな売り方でなかなか家を建てる状態にならずにトラブルがあったようで心配です。

1.この状態でやはり買うべきではないのか
2.小額の入金で様子をみるのか・いくら位?
3.スケジュールなどを確認して契約しても良いものか
 (期限を守れない時の事など盛りこんで)

場所は良いところなので、買いたい気持ちは強いのですが
次にどう動くのが良いのか教えてください。
よろしくお願いいたします。今年中に着工したいです。

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A 回答 (5件)

結論から言えば、今の時点で契約はしない方が良いと思います。


ただ気になる土地であれば、わかる範囲で調べておいてみても損はないかと思います。
道路を入れるのであれば、既に役所の道路管理課や建築指導課と協議が終わっているでしょうから、進行状況や完成後の管理はどこがするのかなど聞いてみてはどうでしょうか?
また配管についても、下水だけでなく、飲用水、ガスについても突っ込んで聞けば申請が出ているはずなのでわかると思います。

今回取引を進める上でのリスクはスケジュールの面ではなく、実際に予定通りの形状の現場に仕上がるかどうかです。形状があってれば良いというものではなく、道路一つ取ってみても建築基準法上の道路にするためには役所との事前協議があってはじめて6mなら認めるよという話にもとづいて言っているはずです。
万一それで許可がとれなければ当然敷地延長などで土地の形状を変えざるをえなく、それに応じて条件や価格も変わってくることが考えられます。
ちなみに道路というのは形状や状態のことをいうのではなく、建築基準法第42条に定められるいずれかのものに該当しなければ道路とは言いません。もちろん道路でなければ建築もできませんし、配管関係の入れ方も全然変わってきます。もちろん資産価値もまったく変わったものとなります。詳しくは建築確認を出す建築指導課の窓口で聞いてみると良いでしょう。

これと似たケースで開発許可を受けた土地の契約がありますが、開発の場合は土地の造成工事終え、当初の計画通りかどうか役所の検査を受け、工事の完了検査証が出るまで契約できません。
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この回答へのお礼

具体的に今回のリスクを指摘していただき
ありがとうございます。スケジュールの点で問題が
出てくるのかと勘違いをしていました。
人気の校区で場所は良いので、押さえておきたいと
思っていたのですが、もっと詳しく聞いてみてからに
します。物件が少ないので、購入希望者の足元を見ている
のだと思いました。
またなにかあれば質問させていただきます。

お礼日時:2001/05/27 14:40

2度目のご質問で、「将来起きかねないトラブルを」、との事ですが、私も素人なので、皆様の専門的なアドバイスにyuyuさんと同じ立場で「ああ、そういうトラブルも起こるのか・・と大変勉強させて頂きました。

過去同じ様な土地の購入を考えたことがあるのですが、経験ある友人達のアドバイスで回避する事が出来ました。そのような土地は、仮に順調に購入できても、日照、境界線、又、些細な事ですが隣との塀の問題(高さにまで)、方位、様々思うに任せない事柄に遭遇してしまいます。どうぞあせらず、じっくりと土地探しをなさって下さい。
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このまま契約してしまうと、かなりリスクを負うことになると思います。


分筆が完了していないと言うことは、面積が確定してないと言うことであり、
法務局への仮登記・本登記ができません。
法務局への登記が出来ないと言うことは、第三者へ権利の主張が出来ないことになります。

分筆が完了してない場合の土地の買い方として「道路より何メートルまでの土地」と言う感じではっきりしない買い方になってしまう場合があります。
一区画いくらで買った場合、予定より狭く分筆されると、そんをしてしまう場合があります。
一坪いくらで買うと、多く分筆された場合、面積に応じて多くお金を払わなければ行けない場合があります。
図面も無しでどうやってお客さんに説明をするねん?ってその不動産屋さんに聞きたいです。(^_^;) 

面積の確定していない土地を買うのは危険です。気おつけてください。
念のために、その土地の登記簿を見ておくといいかもしれません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
今思うと本当にそうです。手書きの図面でこういうように
道路をつける予定でと、説明を受け素人の私は、簡単に
そうできるものかと思い込んでいました。
手書きのスケッチでこんな感じって言われて車を買ったり
しませんよね。その10倍もする土地の事なのに。
明らかに皆さんに止めるように回答いただいているので
専門家の方から見れば、聞くまでもない事なのでしょうね。

お礼日時:2001/05/27 14:47

僕も一級建築士ですが、分筆もされていない土地を買うなど論外です。


その不動産屋はいい加減な業者だと思いますよ。
もしも道路に面さない土地など買わされてしまったら、
家さえも建てる事は出来ません。
騙されたくなかったら、内金なども入れる必要はありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
こんな不動産業者が許されている事自体、不安です。
はっきりとしたお返事参考になりました。
ところで分筆と言うのは、ややこしい事なのでしょうか?

お礼日時:2001/05/27 14:29

この権に関しては、現在の状況では、一級建築士の方の助言にそわれたほうが良いかと思われます。

私は過去2回、家を売って、3回目の家に住んでおりますが、過去の経験から、区画されていない土地はトラブルが起きる可能性が高くリスクが大きいです。もう少し多方面で専門家の方に相談されて、よく調べられてからでも遅くないのでは?
小額でも入金はまだされないほうが良いのではないでしょうか。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
人気の校区で気持ちが動いていたのですが、
トラブルの元となると話は別です。
よろしければどういう問題が具体的に出てきそうなのか
教えてください。

お礼日時:2001/05/27 14:25

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これらのページを開くと音声だけは再生されるのですが映像が再生されません。(映像が緑一色になってます)

他のサイトでもWebサイトに映像を埋め込んであると同じ症状が出ます。

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Aベストアンサー

これが参考になると思いますよ
http://help.yahoo.co.jp/help/jp/common/bcst/bcst-21.html

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畑に、家を建てたいと考えていますが、区画整理されており、市街地調整区域だと思われます。
畑が東西に細長いため、南に接するAさんの畑(同じく東西に長い)とお互いの土地を分筆し、
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質問
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   ・相続
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   ・地交換
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週末にAさんと話し合いするときまでに流れを把握したく相談させていただきました。

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Aベストアンサー

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の2択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

ですからあえて
母親名義にし分家許可にする必要はありません。
また
(1)原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地(所有していた土地が農用地区域内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については、市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす。)であること。
が1号、7号とも適用されます。


順番として
・相続で貴方の名義にする
・交換する
・分筆する
・農地法の4条&都市計画法34条許可申請
・建築確認
・地目変更
で良いでしょう。
許認可の審査会基準は
県によって
多少は違います。
確認してください。
とりあえず
こんなところです。
農振は確認しておきましょう。
http://www7.ocn.ne.jp/~awaji/Q/nousinn/nousin.htm

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
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1、カスペルスキーのサイト診断機能では「危険」が出ないサイトはノートンで出ていてもアクセスして問題がないのでしょうか?

2、カスペルスキーのサイト機能がちょっと心配なので、別のサイト評価機能(マカフィーサイトアドバイザーやWOTなど)を入れたいのですがカスペルスキーと競合しませんか?

 結構ネットサーフィンをするので気になってます。よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

あまり心配しなくて良いと思います。
もし開いた時に危険なサイトと判断されればブロックされます。
最近色々なソフトを試してみたのですが、
カスペルスキーが一番ブロック性能が高いと感じました。

危険サイトの診断はセキュリティソフトメーカーによってどのようなサイトを危険とするかの範囲が違います。
例えば、子供に少しでも良くないと思う言葉が入っていたりするだけで、
危険と判断する場合があります。
ソフトを使ってるユーザが判断する場合(そういう機能があれば)もあります。
ユーザが判断した場合は、その人がそのサイトを気に入らないだけで危険を選択する人がいます。
なので、本当に危険かどうかを判断するのは難しいです。
マルウェアによって操作されてる可能性もありますし。

カスペルスキーはユーザ数がノートンなどより少ないのでそのせいかもしれません。
「マカフィーサイトアドバイザー」はカスペルスキーを入れる時に消すように警告が出たので、
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簡単にしか調べていないのでカスペルスキーでもブラウザによって検出出来ない場合があるかもしれません。
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なので、「IE」以外のブラウザを使用する場合は気をつけた方が良いと思います。

ちなみに、比較サイトはあまり信用しない方が良いです。
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それ全て入れたら変わってくると思います。
それに、その人の感じたこと(評価・比較)なので、判断は自分自身でした方が良いです。

あまり心配しなくて良いと思います。
もし開いた時に危険なサイトと判断されればブロックされます。
最近色々なソフトを試してみたのですが、
カスペルスキーが一番ブロック性能が高いと感じました。

危険サイトの診断はセキュリティソフトメーカーによってどのようなサイトを危険とするかの範囲が違います。
例えば、子供に少しでも良くないと思う言葉が入っていたりするだけで、
危険と判断する場合があります。
ソフトを使ってるユーザが判断する場合(そういう機能があれば)もあります。
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できればOPとEDの映像を入れつつ、ダイジェスト版でアニソンのフルをダウンロードできるサイト知りませんか?無料であれば素敵ですが、有料でもかまいません。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

動画サイトにアップされているものはテレビ映像そのままかDVD/BDの映像特典であるノンテロップ版ですから90秒前後しかないのは当然です(こういうもののほとんどは著作権違反ですが、それはとりあえず置いておきましょう)。

公式にフルバージョンが作られてたのを見たことはありませんし(ということは有料ダウンロードもないわけです)ファンによる(違法な)フルバージョンも(注意深く探せばわずかに見つかるかもしれませんが)見たことがありません。

これは次のような理由からです。90秒に収めるためのいわゆるTVサイズ楽曲は単純に真ん中をカットしたものではありません。イントロや(曲の)エンディングもフルバージョンとは違う編集がされているのが普通です。また映像も曲のタイミングにうまく合うように作られています。
このままフルバージョン楽曲に映像を乗せると曲と絵が合わないものになります。合わせようとすると今度はTVサイズ楽曲ではカットされている部分に乗せる部分の絵がなくなります(上に書いたように曲の真ん中がごっそり空いてしまうだけでなくイントロやエンディングにも“本来絵のなかった部分”ができます)。

単純にフルバージョン楽曲に前後に90秒の映像を乗せ、間にダイジェスト映像を入れるのなら簡単です。しかし、特に今のご時世そんなお粗末なものが公式に作られたり、ファンが作ったりすることは考えにくいことです(ナントカ動画にアップしたら叩かれること間違いなしです。だからこそフルバージョン楽曲ならMADとか本編のダイジェストだけとか、あるいは静止画だけがほとんどなのです。映像の選択が上手くいけば評価されるし、オリジナルのオープニング・エンディング映像の縛りもありません)。

つまり今時の視聴者の鑑賞に堪えられるものを作ろうとしたら一から作り直すかそれ以上の手間がかかるのです。

動画サイトにアップされているものはテレビ映像そのままかDVD/BDの映像特典であるノンテロップ版ですから90秒前後しかないのは当然です(こういうもののほとんどは著作権違反ですが、それはとりあえず置いておきましょう)。

公式にフルバージョンが作られてたのを見たことはありませんし(ということは有料ダウンロードもないわけです)ファンによる(違法な)フルバージョンも(注意深く探せばわずかに見つかるかもしれませんが)見たことがありません。

これは次のような理由からです。90秒に収めるため...続きを読む

Q土地の算出方法について(平方メートル→坪数)

こんにちは

多分固定資産税の絡みだと思いますが。
我家で所有してる土地の登記には(m2)での表示は
ありますが坪数での表示がなく親が困っております。

平方メートル→坪数へ数値を算出する際どの様な方法があるのでしょうか?御教授願います。

Aベストアンサー

略算では、3.3m2=1坪ですから、平方メートル/3.3でいいと思います。

細かく計算しようと思えば、1間が1.82mですから
平方メートル/(1.82*1.82)
となります。

なんとなく面積を知りたいなら、3.3で割ればいいです。

33m2=10坪です。

Q為替のオンライン映像サイト

日々の為替情報、証券会社のセミナー、Webサイトの オンライン映像サイトの お勧めを紹介してください。
特に テクニカル指標・為替の仕組みがわかる映像サイトがよいです。
レベルは簡単でも難しいのでもよいです。

なお「セントラル短資」と「外為どっとコム」に口座開設済みです。

Aベストアンサー

ひまわり証券のWebセミナ-はいかがですか、実況中継でQ&Aもできます、予約や時間的制限がありますが、大変有意義なセミナ-だと思います。

参考URL:http://sec.himawari-group.co.jp/index.cfm?fuseaction=Seminar.index

Q土地売買(相手方仲介業者の対応)

来月着工予定で、先日ローンの承認が下りました。
ただ、つなぎ融資が使えないと判明し、完成時融資実行の為、
土地の決済が間に合わないと、売主・買主の仲介業者とが話し、
売主さんの意向を確認した上で、完成後の融資実行まで、
土地の決済を待って頂く方向で、売主の都合のよい日に、
一席設けようという話になったと、HMの担当より連絡があり、
そこで説明とお願いと書類を交わすという事でした。
購入予定の土地は、地元の人間でないと、騒音が気になる地区なので、
1年以上売れていなく、かなり値引きされた金額になっていて、
売主側としては、ここで解約しても、いつ売れるかもわからない・
来月には更新で売値を下げなければいけない。
それなら、数ヶ月待っても値下げ前の金額が、確実に入ってくる
なら、待っても売りたいという事と聞いていました。

相手方の仲介業者は、親子(母・息子)で経営されている、
不動産屋です。
当方も、一昨日つなぎ融資が使えないと、HMの担当より連絡があり、
主人が仕事から戻ったら、今後の事を考えるようしていました。
完成後の融資実行まで待つという事は、お互いにリスクも
背負う訳ですし、先に現金で支払えるよう、準備するつもりでは
いました。
そこに、夜遅くに相手方の仲介業者の社長(母親の方)が、
直接電話してこられ、息子に少し話を聞いたけれど、
どうなっているのか。
●ローンの承認も下りていない状態で、人の土地に家を建て、
●ローンが通ったら、土地代を払うとか認められないと。。。
ローンの承認も下りている事・必ずしも決済を待ってくれではなく、
現金で支払うよう考えている事・こちらも今朝つなぎ融資が
使えない事を聞いたばかりで、主人もまだ戻っておらず、
今後の事を今すぐには決められない事・全てを売主さんも
同席の上できちんとお話させて頂く事を伝えましたが、
●つなぎが使えないのは、そちらの理由でこちらは関係ない!
●来られるのは勝手だが、こちらは何の準備もできていない!
●仲介業者として今回の話は認めないし、売主にも認めさせない!
3点を何度も言い、電話を切られました。
すぐに、HMの担当へ連絡し伝え、本日朝一番でこちらの仲介業者が、
相手方に連絡を入れ、息子からも話をよく聞き、やっと把握したようで、何事もなかったかのように、月曜日に待っていると言っている
ようですが、息子は当初から全てを把握していたので、
単に親子間の伝達ミスですよね?
ローンの承認が下りた事も伝わっていない。
売主は最悪多少のリスクを背負っても、書面できちんと約束を
交わすのであれば、待ってでも売りたい。
全ての状況を把握していない段階で、電話をかけてきて、
言いがかりのような事を言われたと、こちらは受け取っています。
仮契約を結び、ローンの申し込みの時から、契約書や仮契約の時に、
話した内容などを元に、勝手に銀行へローンの打診をしたり、
いざ申し込むと、何度も連絡をしてきて、「期限が迫っている」
「審査の進行状況を、銀行へ確認して連絡して欲しい」と言われ、
最後には、また勝手に銀行へ連絡をし、進行状況を聞いたらしく、
そこは銀行が個人情報だからと、ローンの申し込みがあった事も、
答えなかったらしいですが、しまいにはHMの担当を誹謗中傷して、
電話を切られたと、銀行の担当より聞きました。
売主さんには、何の不満もありません。
けれど、仲介業者とこのまま何もなかったようにはできません。
正直、ここまでケチのついた土地に、一生住む家を建てたくないです。
こちらは素人ですし、知識もないので、何かあった時の為に、
仲介手数料を払う約束で、こちら側の仲介も入れていると、
解釈していたのですが、相手方とこちらが直接こうした
やりとりをするのが、通常なのでしょうか?
状況を把握していなかったにしろ、「認めないし認めさせない」という
言葉を、「売らない」と受け取り、「買わない」と言う事は、
可能でしょうか?
ローン特約はついていますが、実際には承認は下りているので、
この主張では契約違反になり、違約金を支払わなければ
いけないのでしょうか?
手付けとして、10万は入れていますが、それで済むのであれば、
最低その手付けは諦めてもいいとは思っています。

月曜日の夕方に、話し合いの予定ですので、こちらの主張が
間違っていなければ、明日中にHMの担当へこちらの意向を、
伝えたいと思っています。
長々と、わかりづらい文章ですが、どうかアドバイスください。
よろしくお願い致します。

来月着工予定で、先日ローンの承認が下りました。
ただ、つなぎ融資が使えないと判明し、完成時融資実行の為、
土地の決済が間に合わないと、売主・買主の仲介業者とが話し、
売主さんの意向を確認した上で、完成後の融資実行まで、
土地の決済を待って頂く方向で、売主の都合のよい日に、
一席設けようという話になったと、HMの担当より連絡があり、
そこで説明とお願いと書類を交わすという事でした。
購入予定の土地は、地元の人間でないと、騒音が気になる地区なので、
1年以上売れていなく、かなり値...続きを読む

Aベストアンサー

昔風の不動産屋のおばちゃんということですね。
要は親子間の会話不足、金が支払われないので仲介手数料が入らないことの欲、お互いの仲介がいるにもかかわらず直接関わらないと気がすまない常識の無さ、これらの要素が前面に出ています。
通常の取引からはかけ離れた金銭の動きになるので、慌てたのだとは言え認めない・認めさせないなどは、暴言と言えます。

相手にすればするほど損です。HMから息子と相手に話が通っているにもかかわらず、今回の非常に失礼な電話の件は一言謝意を示して欲しいことを、こちらの仲介から伝えてもらうのがよろしいかと。
今後、直接の連絡は絶対にしないことも伝えることが必要。こちらの依頼先ではないのですから。

不思議なのはローンの承認が下りたけども、土地の決済金がつなぎで出ないという事です。
そんなローンを斡旋したメーカーの担当は双方から非難されて当然のことにさらされます。
それも土地決済の間際で判ったので、一席設けてなどというのがおかしな話で、売主とその他の人間を交えて飲食する?と言う意味ですかね。その費用は誰がみるのですか。

Q 危険なサイト

 皆さんが知っている危険なサイトについて教えてください。
 また、そのサイトがどのように危険なのかも教えてください。
 決して興味本位にではありません。
 

Aベストアンサー

どういう意味で「危険」なのかによると思いますよ。

・グロ系の動画、静止画を専門に扱っているサイト
・素人向けではない某大型掲示板
・アダルトサイト
・自殺願望者の集うサイト

全て危険と言われればそうかもしれませんが、そうではないという見方もできます。

質問者様の意図をもう少しわかりやすくご説明いただけませんか?

Q業者を通さず土地を売買できますか?

田舎の土地をお隣の方が売りたいと言ってきました。
あまりに値が下がっていて、安いので不動産業者への
手数料を払いたくないそうです。
うちが買わなければ、市に寄付するということも
考えているようなので、購入したいのですが
素人が不動産を直接 購入する場合 どうしたらいいのでしょうか?
登記がきちんとしているかどうかも調べたいのですが、方法を教えていただけますでしょうか?

Aベストアンサー

もちろん、出来ます。
お隣の方が十分信用できるなら、当事者同士で可能です。
今の登記内容が見たいのでしたら、所管の登記所に行き、登記簿を閲覧して下さい。登記簿の謄本ももらえます。
売買するなら、きちんとした売買契約書を作ることを勧めます。
その契約に基づいて、登記手続をして下さい。
登記所ってどこにあるの?
登記簿ってどんなことが書いてあるの?
登記手続ってどうすればいいの?
等については、下のURLで、バッチリでしょう。
http://www.moj.go.jp/MINJI/
また、登記簿に書いてある言葉や、上のURLに書いてある言葉そのものが、専門的で、分らないという場合は、ほどんど、
http://www.re-words.net/index.html
を見れば分るでしょう。
ただ、もしお隣さんが十分に信用できないなどの場合は、専門的知識のある不動産屋さんに仲介して貰うのも、一つの選択肢でしょう。
取引後になってトラブルになると、やっかいですから、一種の保険料と考えれば、仲介料もそんなに馬鹿高くはないので(特にその土地の価格が安いのならなおさら)、検討の余地があるでしょう。
 (一応、自信はあります。
  宅地建物取引業主任の資格だけは持っていますので。)

参考URL:http://www.moj.go.jp/MINJI/

もちろん、出来ます。
お隣の方が十分信用できるなら、当事者同士で可能です。
今の登記内容が見たいのでしたら、所管の登記所に行き、登記簿を閲覧して下さい。登記簿の謄本ももらえます。
売買するなら、きちんとした売買契約書を作ることを勧めます。
その契約に基づいて、登記手続をして下さい。
登記所ってどこにあるの?
登記簿ってどんなことが書いてあるの?
登記手続ってどうすればいいの?
等については、下のURLで、バッチリでしょう。
http://www.moj.go.jp/MINJI/
また、登記簿に書いて...続きを読む


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