大家さんと直接契約の契約内容について

近所に空き家があり、たまたまそこの持ち主がいらっしゃったのでお話をお聞きしたら、格安で部屋を貸していただけることになりました。
もともと部屋を貸そうという事を考えていらっしゃらなかったため、契約内容もこちらである程度決めて大家さんに提示し、双方で契約内容を決める事になりました。


そこでみなさんに契約内容についてアドバイスを頂きたいのです。

下記は当方が考えた契約内容ですが補足や「これは契約内容に入れておけ」という事がありましたら教えてください。

・リフォーム、清掃は当方持ちでその代わりに敷金礼金更新料なし
・雨漏りなど大きい修繕が必要な場合は相談の上、折半または退去
・火災保険について（当方が金銭負担する必要がありますよね？しかし保険会社などはどうすればいい？）
・大家さんから退去して欲しい場合は半年前に連絡して欲しい
・入居してから最低でも5年は大家さんから退去を希望しないで欲しい
・家賃
・入居時期
・支払日

No.8 回答者： in_go-ing 回答日時： 2013/06/12 09:13

　in_go-ing　です。

>　大家さんが「面倒な事はしたくない」との事でしたので・・・。

　素人の大家に“法”を説明するのも不動産屋さんの役目です。不動産屋さんが間にいないと借主・貸主と言う利害対立者の直接対決。話が通じるはずがありません。不動産屋さんの役目を“仲介するだけ”なんて考えている人は不動産に関する“トラブル”の経験の無い人でしょう。素人大家にとってはある意味では自分の“わがまま？”を抑える人でもありますから確かに『面倒』ナンです。

　『借地借家法』は大家ではなく、借主さんの保護する、大家からすれば甚だしく不平等な法律です。中にはそれを知らない人もおられるらしい。それを取っ払う必要なんて全くないでしょう。『5年以内』なんて特約をつける必要も無い。『借地借家法』は、大家が「お好きなだけお住み下さい。税金も家屋・設備の保守・維持も全て大家が行います。」ってのを強制される法律です。『更新』だって大家には拒否権は事実上ありません。その為の『更新料』なのです。大家が拒否できるのは人命に関わる事由くらい。ですからこの場合の不安は『老巧化による倒壊の危険性』くらいでしょう。屋根の修理なんて裁判所が大家に強制します。『居住可能』は契約の大前提ですから。

　借主である貴方を守るのは、『借地借家法』や裁判所の判断で合法とされた諸々の“慣習”（例えば更新料だってそうです）を守って大家が攻め込めない厚いバリアに守られることです。それを作ってくれるのは遺漏の無い『契約書』なのです。

　『生兵法は大怪我の元』です。素人のアドバイスなんて何の役にも立ちません。大家が『面倒』と言うなら貴方が不動産屋さんに相談して貴方に有利な『契約書』を作らせれば良い。素人大家なら貴方が「手数料を払う」と言えば後先考えず喜んで乗ってくるでしょう。それが賢明と思います。御心配なら『特約』に『5年以内』も入れさせれば良いのです。要は、この素人大家は目先の投資もなく家賃さえ入れば良いのでしょうからそこに付け込むのは簡単でしょうね。半分その家は貴方のものですね。(笑)　だから私は何回も「気軽に家賃を取って、家を人に貸すな！」と書いているんです。法で攻められる大家からすれば当然なのです。

No.7 回答者： angiras 回答日時： 2013/06/12 07:36

・リフォーム、清掃は当方持ちでその代わりに敷金礼金更新料なし

甘すぎます。

自分が家主だったら・・・・・と考えてみましょう。

ほったらかしの家に修繕費用を出しますか？収入家賃が全て飛びます。

トラブルが生じたら、「あなたが勝手に借りたのですよ」と言いませんか？

二束三文の家に投資する人は少ないでしょう。

借りるなら、業者を通すべきですね。

No.6 回答者： horiisensei 回答日時： 2013/06/11 23:30

今更不動産屋に仲介料を支払うような流れになってきたので再度登場します。

建物賃貸借契約書のフォームは簡単にＤＬできると思います。
貸主、借主のいずれかまたは双方から合計で家賃の１ケ月分しか仲介手数料として取れない不動産屋が今更になって特別な事をしてくれると思いますか？代書屋作業だけです。
プロだの言っても別に難しい話しではありません。

原則は解約時に原状回復です。ただ大家が承認してリフォームしたものを元に戻すのは非現実的です。逆に承認して価値を高めるように手を加えたものには造作買取請求権が発生します。
「５年でペイする」と踏んでおられるならここは互いに相殺といったところでしょう。
あとは５年以内の解約の場合を双方想定して対処を明記。

あとは不測の事態の対処を明記。
例えば地盤沈下で内装が敗れたなど。
近所に迷惑をかけて貸主に損害を与えた場合など。

公序良俗に反する以外の契約内容は全部有効。訴訟などになったら借主を保護している借地借家法と照らして不利な部分を覆してもらえる場合がありますが揉めるために借りるのではないでしょう。

文からする大家さんは他に物件を賃貸しているわけでなく質問者が契約の折衝に来ても不動産屋が来ても１回や２回で終わるなら面倒臭くなって「貸すの辞めた」とはならないと思われます。
ネットで原状回復や賃貸トラブルについても情報を得られるので事前に勉強して契約書の叩き台を作っていけばプロじゃないとできないケースではないです。
悪しき商習慣の更新手数料や礼金についても腹を割って折衝すればよろしいかと。

No.5 回答者： in_go-ing 回答日時： 2013/06/11 20:12

　大家しています。

　『リフォーム、清掃は当方持ち』この条項が揉める原因です。確実に揉めます。質問者様は借地借家法の『借主保護』を“取っ払って”、『大家さんから退去して欲しい場合は半年前に連絡して欲しい』『入居してから最低でも5年は大家さんから退去を希望しないで欲しい』と入れています。これは質問者様側の要求ですから大家は『借地借家法』に優先すると言い出すでしょう。大家にすれば4年6ヶ月で退去をお願いすれば5年後には出て行く。その時質問者様が負担なさった『リフォーム、清掃』が惜しくありませんか？必ずここで揉めます。
　また、ここに書かれていませんが、質問者様側からの退去通告の規定もありません。なければ民法の規定で3ヶ月となります。通常の契約では1ヶ月か2ヶ月です。これ御存知でした？
　

　不動産屋さんの手数料を節約したいのでしょうが、タダでお金を取るのはお国と詐欺師だけです。感心しませんね。
　No.１の回答者様の書かれている通り、素人が出来ることではありません。

この回答への補足

リフォーム清掃は大きな額でするつもりはなく、元が取れそうだな・・・と考えての5年と考えています。
こちらの退去通告も記載します。ありがとうございます。

あと10年くらいは空き家のままにしておくつもりだったそうです。
（そこはなかなか売れない場所なので売らずに残していたそうです。売っても家賃5年分くらいにしかならないそうです）
やはりこちらから不動産屋を通して貰うようお願いした方がいいのでしょうか？
当方としてはどちらでも構わないのですが、大家さんが「面倒な事はしたくない」との事でしたので・・・。
これに関して、もしよろしければもう1度アドバイスを頂きたいです。

補足日時：2013/06/11 21:20

No.4 回答者： horiisensei 回答日時： 2013/06/11 17:04

質問者さまと大家さんで合意した内容が全てに優先されます。

明示されていないケースで揉め事の原因と成り得る場合は借地借家法、それに該当しない場合は通常の民法と照らし合わせて訴訟などでは判断されます。

要は「今」は良くても何年か後、例えば大家さんが亡くなって（失礼）ご子息が相続された場合をも考え話し合いましょう。

＞・リフォーム、清掃は当方持ちでその代わりに敷金礼金更新料なし
敷金というのは質問者の支払いが滞った場合の担保の意味合いもありますので家賃の○○ケ月分を支払っておくのが慣例。
「元々貸すつもりなかったら家賃収入はアテにしていない」と言われても、それでも未来の揉め事に備えましょう。

＞火災保険について
元々の建物の評価額を勘案して保険金額を決めて大家さんが決めた保険の代金を支払うのが通常。途中で解約されているのを火災になってから大家が初めて知ったなんてトラブル回避の意味合い。

＞・入居してから最低でも5年は大家さんから退去を希望しないで欲しい
５年契約にし年数未満に質問者から解約の場合は敷金没収など。大家から解除の場合はリフォーム代金の返金＋引越し代金などを明示しましょう。
周辺の土地価格が暴騰して突然更地にして売りたくなるなんてトラブルもあります。

今は貸す気がなくても「質問者の好みでリフォームされたあと」では貸す気になったときに建物の価値が変動しています。「高くなって貸せない」とか揉めようと思えばいくらでも難癖つけられるのです。
相手の立場で考えて提示、提案して契約しましょう。

大体のトラブルは退去時です。想定してお互いに納得し契約しましょう。

この回答への補足

大家さんが退去して欲しくなった時の条件をもう少し考えて見ます。ありがとうございます。

補足日時：2013/06/11 21:25

No.3 回答者： satoshino 回答日時： 2013/06/11 16:28

通常の賃貸借契約は、借り主から大家さんを守る契約なのです。

日本は「借地借家法」という法律で、全面的に入居者を保護するようにできています。
ですので、家賃さえ払っていれば、質問者さんが記載した内容は大家さんの責任です。
雨漏りも大家さんが全額負担しなければなりません。

ただ問題は、大家さんに修理費を全額負担する認識が無かったり
俺の所有だからなどと、勝手に家に入ったりする事です。
不動産業者が仲介していると相談もできるのですが、当事者同士だと
喧嘩になったり、その後で気まずくなったりするのが困りますね。

契約というのは、もしも事故・事件があった時に、裁判などしなくとも解決できるように
前もって双方が文書で決めておく事です。
ネットで建物賃貸借契約のひな形はありませんか？

この回答への補足

建物賃貸借契約のひな形を探してみます。ありがとうございます。

補足日時：2013/06/11 21:27

No.2 回答者： ginga2 回答日時： 2013/06/11 16:26

敷金無しだと退去時の原状回復費用についてはどうされますか?

この回答への補足

人が住む事はもう二度とないと言われましたので（大家さんは遠い場所にお引越ししました）、原状回復については何も考えていませんでした。
大家さんと条件を話してみたいと思います。

補足日時：2013/06/11 21:30

No.1 回答者： raski 回答日時： 2013/06/11 16:16

プロが作ってもトラブルのに素人ができると考えない方がいいです。