初婚時にマンション購入後、再婚した方

マンションの売買に詳しくないので質問します。

結婚をしてマンションを購入し、その後離婚して、再婚する際には、
その部屋にそのまま住んだりしますか？
それとも、ローン返済中でも、売ったり、買い替えなどして、別の部屋に住んだりしますか？
みなさんどうしているのでしょう？

というのは、お互いに一緒になりたいと言っている彼が、
かなりの長い年数、購入したマンションに前の彼女と同棲していたのですが、
これから住む家をどうするか…という問題があるからです。

それに対し、私がそこに住むのはどうしても気がすすまないということを言ったところ、
彼は（できればそのまま住みたそうでしたが）売ってくれると言ってくれました。
しかし、どのような経済的負担が生じるのかが心配なのです。

こういうケース（ローン返済中のマンションを売ることになる）では、
どういう方法が経済的に損失なく上手くいくのでしょうか？

浅い知識ですが、売る額が、ローンの残高より多ければいい（？）とネットで読んだりします。
しかし、それは、損失で余計な出費が出ないということだけで、
出費がローンでなく家賃を払っていたようなことになり、
かつ結局マンションが資産でなくなってしまい、いいことではないですよね？

住み替えをお願いするのは、ものすごく大変で非常識でしょうか。
よろしくお願いします。

No.9 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/07/18 17:15

＞結婚をしてマンションを購入し、その後離婚して、再婚する際には、

その部屋にそのまま住んだりしますか？

私は住んでいました。気に入ってましたし、自分の家ですから。売って小さな１ＬＤＫなど住みたくなかったですし

＞それとも、ローン返済中でも、売ったり、買い替えなどして、別の部屋に住んだりしますか？
結果的にそうなりました。再婚相手が所有しているマンションと私のマンションを売って新しいマンションを買いました。

＞ しかし、どのような経済的負担が生じるのかが心配なのです。
買う時点と売る時点の差が重要。
カミさんのマンションは１９８５年の都内の新築で当時買った価格と２５年後に売った価格との差がほとんどなかった。一方私の物件は５８００万円が４０００万円に値下がり、仲介手数料もいれると２０００万近い損が出ましたね。売却損を所得税で損益通算して税金還付を受け次の年の住民税がゼロだったのを覚えています。

＞こういうケース（ローン返済中のマンションを売ることになる）では、
どういう方法が経済的に損失なく上手くいくのでしょうか？

そりゃ、マンション価格が底値の時に都心マンションを買って価格が落ちないままに住んで適当な頃合いで売るしかないです。今のマンションを損せずに売る手はありません。出来るだけ世間知らずの買主に高く売るだけでしょう。

＞浅い知識ですが、売る額が、ローンの残高より多ければいい（？）とネットで読んだりします。
しかし、それは、損失で余計な出費が出ないということだけで、

そうです。
＞ かつ結局マンションが資産でなくなってしまい、いいことではないですよね？
もともと
マンション価値＝資産（売れる価格）－ローン残高
です
マンションを持っているということは、更の家賃よりかなり安く（ローンを払い）家に住める。賃貸でないから自由にできる
それだけで、ローン分は銀行の持ち物と考えたほうがいいです。
ですから、気をつけないといけないのは、昔ローンが組めた彼氏でも今転職とかしいていてローンが組めないと、もう持ち家は無理かもしれないということに配慮すべきです。

＞住み替えをお願いするのは、ものすごく大変で非常識でしょうか。
彼氏のマンションがローン残高が少なくて預貯金が多ければ大丈夫

例えば、今のマンションを売る前に、引っ越し先を決めて
「停止条件付契約」というので今のマンションを売りに出したらどうでしょう。
まず、買えるかどうか、ローンが組めるかどうか、そして今の家が売れるかどうか　すべてはっきりしますから。

この回答へのお礼

ご経験にもとづいたご回答ありがとうございました。
大変勉強になりました。

お礼日時：2013/07/24 12:06

No.8 回答者： no2nna8n 回答日時： 2013/07/17 20:28

＞売却だと、5百万以上は損するっていうことですか？？

新築でマンションを買った場合、入居したその日に２～３割価値が下がります。
というのは、デベロッパーの利益分が価格に乗っていたからです。
本来の物件の価値は購入価格の８割以下なのです。

そこから経年劣化で建物の価値はどんどん下がっていきます。
土地の価値は地価の推移によって左右されるので、上がる場合もあり得ます。

ですので、そのマンションのある地域の似たような物件の価格を参考にされるべきです。

私が独身時代に持っていたマンションは６年住んで手放しましたが、７００万円ほど購入時価格より下がっていました。
高めの家賃を払ったと納得しております。
（地価が上がるような地域ではありませんでしたので）

この回答へのお礼

知り合いでも、そのぐらいの損失があった人を知っています。
どうやら、500万～1千万ぐらいの損失は覚悟しておいた方がよさそうですね。
それだけの大金の損失を生じさせることと、自分の意向を通そうとすること、悩ましいです・・・。

お礼日時：2013/07/17 21:10

No.7 回答者： zipang_style 回答日時： 2013/07/17 14:32

＞住み替えをお願いするのは、ものすごく大変で非常識でしょうか。

　心情的な希望での判断ですから、常識ウンヌンの範疇ではないと思います。

　経済的には、購入後「新駅が出来たり、生活環境が大きく向上した」など、
　プレミアムが付いて　ローン残高＜売却額　になっていなければ、「損失大」ですから
　今さら買い替えたくないでしょう。

　年令的にもローンを組める期間が短くなったりして審査も厳しくなるでしょう。

仮に５千万で購入し、ローン残高が３千万の場合、
４千万円とかで売却できれば、買い替えは楽ですが、
売却額がローン残高を下回ると「抵当権」が解除出来ないので、売れません。

要は、完済するまでマンションは借金の片に押さえられているので、
ローン残高分の支払いが出来ないと「名義変更が出来ない＝売れない」のです。

不足する差額（逆ザヤ）分を預金で補てんすれば売れますが、
（次に購入する不動産の）資金的にどうなのかは質問者さんの経済力次第なので不明です。

今、住んでいるところが駅前などで、入居希望者が後を絶たないようであれば
賃貸物件として貸し出し、自分らは別なところを借りて住む、という方法もあります。

この回答へのお礼

＞今、住んでいるところが駅前などで、入居希望者が後を絶たないようであれば
賃貸物件として貸し出し、自分らは別なところを借りて住む、という方法もあります。

それができれば、マンション所有は維持したまま、出費があまり変ることなく別の部屋に住めるわけですよね！
できればそうしたいです・・・。

お礼日時：2013/07/17 18:33

No.6 回答者： no2nna8n 回答日時： 2013/07/17 12:04

価値観の問題ですね。

「前の彼女を連想させる家は嫌だ」という気持ちに対して数百万～数千万かけてもいいか、という。

あなたに十分な資産があり、気持ちを優先させる価値観があるのであれば何の問題もありません。
彼にはマンションを保有してもらったままで（賃貸にしても売却しても良い）、あなたが新居を用意するという選択もあるのですよ。

空間に対する拒絶があるのであれば、引っ越すしかありません。
損をするのはイヤだけど、引っ越しもしたいというむしのいい話はありません。
我慢をするか、お金を出すかの選択です。

売却はほとんどの場合数百万～数千万の損が出ます。
（一部高騰して利益が出る物件もあります）
地域の物件価格をリサーチされてみてください。
似たような条件の物件価格が参考になると思います。

賃貸にした場合は様々なリスクを抱えます。
空室になったらただ管理費と固定資産税を払うだけのマイナス資産です。
入居者が性質の悪い人物である可能性もあります。（家賃未払い、クレーマーなど）
分譲マンション１室貸しするなら、損が出ても売った方が気楽ではあります。

リフォームで我慢する場合は４，５百万くらいで済むでしょう。
（間取りまでいじるなら引っ越した方がいいですね）

常識・非常識というより、あなたと彼が気持ちよく新生活をスタートできる選択をされたら良いと思います。
どうぞお幸せに。

この回答へのお礼

気持ちをとるか、大金の出費をとるか、悩ましいところです。
しかし私には経済的負担は無理です。。。

＞売却はほとんどの場合数百万～数千万の損が出ます。
＞リフォームで我慢する場合は４，５百万くらいで済むでしょう。

売却だと、5百万以上は損するっていうことですか？？

お礼日時：2013/07/17 18:28

No.5 回答者： tandol 回答日時： 2013/07/17 10:34

７年前に事実婚で同居を開始。

４０過ぎての結婚だったので自分もマンションを持っていますが、
ダンナも新築でマンションを購入しており、当時入居後４年。
前妻との間の子（今は二十歳を過ぎました）が二人同居。

同居開始前には片付けと掃除に毎週のように通いました。
１００m2越４LDK。でも、収納が少なく動線が良くなく、どんなに片付けても
インテリアデザイナー歴が長い私にとっては腕の見せ所満載な家でした。

片付けしながらリニューアルプランを考え、業者打合せをし、
結婚式の後、２週間完全につきっきりで住みながらのリフォーム工事をしました。
水回りは新しかったので触らず、リビングと、子供の部屋以外の２部屋を、
壁を取っ払って内装も自然素材にし、私のクロゼットをきちんと造る、などして
広い明るいリビングの３LDKにしました。
ビフォーアフターの写真を見せると対外の来客は驚き、感心します。

前の奥さんが住んでいたわけではありませんが、仏壇が和室にデンと置いてあったりしたのを
造り付けの家具の中にきちんと納めて日常的には見えないようにしたりとか、
自分のため、に努力して、お金も掛けました。住み替えはあまりに無駄なので考えませんでした。

７年経ち、彼の子供も成人したので、２年後、二人で新しいまち、
新しいマンションに引っ越す計画です。
自分のマンションと今のマンション、二つとも売って。
彼の子供には帰れる実家はなくなります。

自分のマンションも購入時にフルリフォームして周辺環境も管理状態も
住人関係も大変気に入ってます。が、７年間ほとんどトランクルーム兼、
問題が起きたときの避難場所でした。今は売りに出してます。

今は新しい二人の生活をたのしみにしてます。
経済力、生活スタイル、諸々考えて、家は一生モノとは限らない。と言うのが私の実感。
でも、今度の家が最後かな・・・です。

この回答へのお礼

回答者様は、リフォームと間取り変更で住まわれたんですね。かなりお金がかかったのでは。
4LDKもあると、前からがらりと変えれそうですが、こちらはそうもいかなそうです。
特に、寝室が前と同じ空間なのが耐えられません。

お礼日時：2013/07/17 18:25

No.4 回答者： jhayashi 回答日時： 2013/07/17 10:19

売却するときに　仲介手数料、印紙税、ローンの繰り上げ返済手数料、抵当権抹消費用、リホームやクリーニング費用

（譲渡所得税）

購入で印紙代　 住宅ローン融資手数料　火災保険料　保証協会保証料　 販売会社事務手数料
不動産登記料　

ざっくりしすぎなくらいザックリで売るので物件の3％　買うので３～５％くらい
諸費用がかかってきますので
３千万くらいの物件で　200万円くらいは資産価値が全く変わらなくても必要になってきます
お金かけるか条件の悪い物件にするか（狭いとか駅から遠いとか）

この回答へのお礼

具体的な開設ありがとうございます。
もろもろ手数料も加味することになってくるんですね。

もし売るなら、損失なしでも、200万もの出費、
そして物件が資産でなくなる、ということなんですね…。

お礼日時：2013/07/17 18:21

No.3 回答者： passersby2 回答日時： 2013/07/17 09:24

・以前の同棲相手が，「同棲中にローンの一部を自分が負担していた。

そのぶんを売上金から返せ」といって，ひょっこり現れるかもしれない。

・あなたもいつか，同じように別れるかもしれない。「お互いに一緒になりたい」というのは，婚姻届けを提出するという意味ですか？　もしあなたとも同棲するつもりなら，マンションを買い換えるリスクは避けたい。「彼は（できればそのまま住みたそうでしたが）売ってくれると言ってくれ」た背景には，その迷いがあったかもしれない。

いちどケチをつけた男とは，警戒しながらつきあうほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ただの同棲を考えているなら、マンションを売る事は考えないかと。

お礼日時：2013/07/17 18:22

No.2 回答者： tarutosan 回答日時： 2013/07/17 02:50

一軒家の場合、場所がよければ土地の人気で高く売ることは可能ですが、マンションの場合はまず大幅な損です。

新品なら買い手がついても、中古のマンションなんて不人気です。それなら新築マンションがいいですからね。

住宅ローンの残高にもよりますが、残高が少ないということは年数が経っているマンションでしょうから価格はかなり低いです。その辺りのマンション、というかそのマンションの売り出し価格を検索すれば相場がわかりますよ。
買う時の手数料もあるので、買った時より得をするのは無理です。
新築を高く買って中古を売る時は安い、当たり前です。
新しい所を買うにも別々に家は二つは購入できない（現実的ではない）のでややこしかったりします。

ですが次に買うのが一戸建てなら悪くないですよね。買い替えの理由としてもまっとうです。

この回答へのお礼

前の回答者様の回答では、ローン残高が少ない方が有利のようでしたが、
「残高が少ないということは年数が経っているマンションでしょうから価格はかなり低い」ということなんですね…。

損をするのは明らかだということは分かりました。
おそらく何百万ということなんですよね…。

一戸建てに住むことはないと思います…。

お礼日時：2013/07/17 02:57

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/17 02:39

確かに、新たな出費をしないように、ということであれば「売る額が、ローンの残高より多ければいい」ということになります。

ここで問題なのは、「ローンの残高」です。
頭金が多く、借入金額が少なく、それなりの期間返済しているのであれば、ローン残高は少ないですから売る額の方が高くなります。
また、ローンの繰上返済をして、ローンの残高が少なくなっている場合も売る額の方が高くなるでしょう。

ただし、そうではない場合は、余程の人気物件でない限り、ローン残高の方が多くなります。
つまり、売ったとしてもローンの一部が残るということです。

「かなりの長い年数」というのはローンの返済期間でしょうか。
20年くらいですか？

「売りたい」というのであれば、そのマンションの「売却相場」と「ローン残高」の確認が必要です。
また、売ってしまえばそのマンションには住めないことになりますから、最悪の場合、ローン残債の一部負担と新たな住居費用が発生することになります。

まあ、こればかりは気持の問題ですから、損得だけでは判断できませんね。

あと一つの方法はリフォームです。
壁紙を買えるだけでもまったく違った雰囲気になりますし、トイレや浴室、キッチンユニットを変えれば完璧でしょう。
これなら資産として残りますよ。
検討してみてください。

この回答へのお礼

早々にありがとうございます。

新たな出費＝余計な出費（ローン残債の一部負担）　ということですよね。

ローンは10年ぐらいの期間かと思います。
この情報だけでは分からないと思いますが、ローン残高に対しどのようなかんじで売れそうでしょうか…。

＞まあ、こればかりは気持の問題ですから、損得だけでは判断できませんね。

お金かけて引っ越すか、我慢するか、かなり悩ましいところです。

＞あと一つの方法はリフォームです。
壁紙を買えるだけでもまったく違った雰囲気になりますし、トイレや浴室、キッチンユニットを変えれば完璧でしょう。

リフォームは買い替えをするより、かなり安く済むでしょうか。調べたところ、何百万とかかりそうです…。
しかし、リフォームしたとしても、「空間自体」うけつけないところがあるので、困ったものです。

お礼日時：2013/07/17 02:52