越境している中古戸建て

現在中古戸建て購入を考えております。

魅力的な物件が見つかったのですが、問題があります。


問題１・２階を増築している。（たぶん２０平米くらい）増築部分は未登記。
問題２・２階の増築部分が隣の家の敷地に２センチほど越境している。

築年数がかなりたっている物件なので、１０年くらいしたら取り壊して新築を建てようと思っております。

売主は登記はこちらでやって下さい（あくまで不動産屋が言っていました）との事なのですが…

越境しているのに登記はできるのでしょうか？
登記しないとどんな問題がありますか？
行政から越境部分を取り壊せと言われるのでしょうか？

日当たりや場所…築年数のわりにリフォームされていて綺麗、という状態なので非常に魅力的なのですが…上記の点が気になります。

どういった問題が起こる可能性があるか、お教え下さい。

何卒よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： aguriasu2 回答日時： 2013/08/21 11:23

細かいことは抜きにして

(1)登記は所有権を主張する際に必要です。あとお金を借りるとき。

他人が勝手にこの増築部分は俺のもんだと登記を先にされてしまうと、あなたのものではなくなってしまいます。それが怖ければ先に登記するべきです。

お金を借りる際の抵当に使う場合、その家屋の評価額に影響が出ます。家屋の評価額はおおざっぱに言うと材料単価×床面積です。
登記していない場合、床面積が小さいままだと思われます。ただし未登記でも市町村にばれてしまった場合、市町村職員が訪問し、未登記部分について評価をしている場合もあります。

登記しなければ、相手に所有権を主張される可能性がある、適正な評価額でない。
登記すれば、所有権が主張できる。適正な評価額になる（固定資産税は上がると思われます。）


(2)行政から言われることはありません。お隣さんから言われる可能性はあります。
相手の土地の上を勝手に利用しているとなる・・・相手の立場になればわかると思います。いい気はしないはずです。
相手の方に不服を言われたときにどう対応するかです。境界を動かす（測量しなおす）のがもっともいい方法ですが、お金はかかります。
隣の方と一筆契約書を書いておくのもいいかもしれません。判がある契約書は当たり前に裁判でも有効です。2cm分を先にお金で解決しておくのも手ですね。

この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございます。
越境の件についてはやはり事前に隣人の方との話し合いが不可欠ですね。その際に契約書を書いておく事も必要ですね。教えて頂きありがとうございます。再建築する際はもちろん越境しないようにするつもりです。

実際に他人が勝手に（例えば前の住居者とか？？）登記をしてしまう事例はあるのでしょうか。
そうしたら取り壊ししたくてもできなくなるという事ですよね。

お礼日時：2013/08/22 11:25

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/21 14:09

不動産業者です。

住宅ローンの借り入れを予定しているなら、登記の有無に依らず現況では借り入れできない可能性が大きいです。見た目で基準法にそぐわない物件と判明してしまうからです。（越境部分）この越境部分だけなら、越境している部分を切って改修すれば、ローンは受けられるでしょう。
また、建物総床面積が建蔽率や容積率に違反していないかも重要です。これがオーバーしていれば、越境の有無に依らずに住宅ローンはOUTです。
借り入れを予定しているなら、銀行等に最初に確認しましょう。この場合、未登記部分は必ず登記しなければなりません。

借り入れが無く購入予定なら、登記上は増築部分を登記しようがしまいが自由です。固定資産税等は増築部分も込みで課税されているはずです。
現状のまま次に売却しない限り、登記をする必要性はありません。厳密に言えば第三者が所有権を主張するという民法の教科書の様なリスクはありますが、これは現実的ではありませんから。
リスクは隣家からのクレームや争議ですから、出来ればその越境部分は切って改修する工事費用を算出して、値引き対応してもらい、取得後に工事する。その予定も仲介人から事前に隣家へ告げてもらう。
もしくは、越境の現状を容認し、建替え時には必ずそれを解消するような書類を、隣家と質問者さんとの間で、売買時に締結できるように、業者に依頼する。要は隣家と揉めなければ良いだけです。
隣家が現状どのように思っているのか？が重要です。ここは良く仲介人を通して確認して、購入後穏便に過ごせる対処を購入時にしておく必要があります。

また隣家が建替えなど計画の際は、敷地が狭ければ、是正するように要望されるでしょう。出来れば最初に切ってしまいたいですね。

行政からの指導等は現実ありません。

この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございます。

購入予定の物件は１００万くらい値下げをしてもらってギリギリ現金一括で買えるか買えないか…というラインです。
買えなくもないのですが…そうすると残金がほぼ０になってしまうので悩みどころです。

現物件の建蔽率と容積率は問題なくクリアしています。

＞固定資産税等は増築部分も込みで課税されているはずです。
上記の事ですが、登記していないのに課税されるのはどうしてでしょうか。
税務署は増築した事をどうやって知るのでしょうか。
私は登記したら登記部分に対して税金がかかるのかと思っていましたが違うのでしょうか。
売主には増築部分も込みで今固定資産税を払っているのかされているのかまでは伺っていません。

でも、購入したら絶対税務署のチェック入っちゃいますよね？
そうしたら増築部分が未登記なのはバレますよね？

お礼日時：2013/08/22 11:47

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/08/21 14:52

一級建築士で宅建主任者です。

越境しているのに登記はできるか？
現状の登記済の建物の移転登記だけで十分。
司法書士に頼んで書類上の「所有権移転登記」だけ。
越境している部分を新たに「保存登記」する必要ないです。

「行政から越境部分を取り壊せと言われるのでしょうか？」
２７歳で建築士取得して３２年たちますが、そういう話は聞いたことはないです。むしろ近隣から紛争がおきることのほうが多い。

ローン審査も建物に融資する新築と違って、土地の担保価値で考えますから
細かいことはいいません。新築の違法建築とは担保評価が違います。

土地の所有権移転登記の意味はおわかりですよね
建物の所有権移転登記の意味は、そこに建つ建物が他人のものになると
借地権が発生します。今回は建物の価値は無価値と考えていいですが
底地と借地権とをともに所有権をあきらかにするために建物の所有権移転
登記をするのだと考えてください。

この回答へのお礼

分かりやすいご回答どうもありがとうございます。

つまり、購入後、土地と上物の評価相当（未登記の増築部分含め）の固定資産税さえ払えれば、未登記分は登記しようがしまいが自由、という事でよいのでしょうか。
登記する目的はあくまで自分の所有権を主張する為と、住宅ローンを組む場合に必要（かもしれない）だから、という事でOKですか。

下記の方の「未登記部分を他人が勝手に登記してしまったら他人のものになってしまう」という事ですが、実際はそんな事ありえないんですよね？どうしてありえないのかも教えて頂けたら幸いです。

お礼日時：2013/08/22 12:07

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/08/21 17:38

役所はこのような問題住宅の発生を規制する目的で、買い手にローンを使わせないように銀行を指導をしています。

したがって、相対的に安く売り出されている場合が多い。心配されているような問題はありません。

この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございます。
実際、昭和４５年築なので値段的には建物の価値は０だと思っています。
価格は土地代だけという感じかと思います。周辺土地の坪単価からみても土地代として妥当な値段です。
あまり値下げを要求すると「それなら取り壊して更地にして売った方がいい。越境もしてるし」となりそうですよね…。

お礼日時：2013/08/22 12:13

No.5 回答者： kissabu 回答日時： 2013/08/22 08:17

越境部分について

境界が確定していて、２ｃｍの越境を確認されたのですね。
本来は増築する際に越境しないように建てるべきですよね。
出来上がってから何年もそういう状態なら、お隣の方も了解されているはずです。
詳しいいきさつを売主さんに伺ってください。

１０年で新築されるなら、その際越境しないとお隣に話しておくだけで足りると思います。
再改築の必要はないのでは。

この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございます。

この目で見ましたが、越境は確定しています。

お隣さんは５年ほど前に新築したばかりのようです。（新しい人が購入したのか、前から住んでいる人が建て直しかは現次点では分かりません）

例えばお隣の人が家を売りに出したとして、次購入した人がいい人とは限らないし…と思ったりもしています。

もちろん購入時に２センチひっこめる工事をしなくて済むのであればそれにこしたことはないのですが…。

お礼日時：2013/08/22 12:20

No.6 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/08/22 12:59

>購入後、土地と上物の評価相当（未登記の増築部分含め）の固定資産税さえ払えれば、未登記分は登記しようがしまいが自由、という事でよいのでしょうか。

面積変更登記をしないと、市や区の資産税課は数字がわかえりませんから税額をへんこうできません。
固定資産税は、自分が計算して納税するのでなく、これだけ払えと向こうがいってきます。

建物を新築したら、「保存登記を」しなければいけませんが、未登記分は
(1)既存建物の増築であるから「保存」登記は不要
(2)増築の登記は建物の面積の変更として増築した時点でする

ですが、登記の目的は所有権の明確化ですから、本体の数パーセント程度の面積の増築は
一般的に「変更登記」していないのが通例。
固定資産税（建物）が仮に年８万だとしても、１割面積が増えていても年８千円。
土地の固定資産税のほうが大きい。
そもそもリフォームで建物価値がふえていても、資産税課は事実を把握できていないから、課税額を
見直すこともないです。


＞登記する目的はあくまで自分の所有権を主張する為と、住宅ローンを組む場合に必要（かもしれない）だから、という事でOKですか。

はい。

＞「未登記部分を他人が勝手に登記してしまったら他人のものになってしまう」という事ですが、実際はそんな事ありえないんですよね？


ありえません。未登記部分は新たに保存登記しようと思ってもできません。区分所有という形もあり得ますがその場合、敷地権を明確にしないとできません。その場合も「権利を証明する書類＝譲渡書類」が必要です。

更地で、知らないうちに他人が家を建て、その際家屋だけを登記するということは、ありえます。
土地が使用貸借であると偽るとか。


＞どうしてありえないのかも教えて頂けたら幸いです。
建物は土地がないと存在しえない。
建物の一部を保存登記するには「区分所有」または「共有」でないと登記できない
その場合、原因書類を作成するのに、必ず質問者さまの関与が必要になる

くらいの説明でよろしいですか？

この回答へのお礼

親切にご回答どうもありがとうございます。

とても分かりやすく解説して頂きまして感謝します。

皆さまから頂いた回答を参考にすると、お隣さんときちんと越境の件で書類を作成しておけば問題ないようで理解できました。

耐震というまた別の問題が出てきてしまいましたが。

仮に増築部分に課税されていないとしても、（増築とリフォームは１０年くらい前に１０００万程度かけているようです）追加で課税されても微々たるものですよね。

本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2013/08/25 00:12

No.7 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/23 11:55

NO.2です。

固定資産税は市町村が徴収先です。税務署ではありません。
これは現況主義で航空写真など利用して、許可を得ない新築や増築された建物なども、課税対象があれば、調査して課税するような仕組みです。
すべてとは言いませんが、20m2も増築されているならその部分にも課税されているケースの方が多いです。課税されていなくとも、そのままで構いません。
登記していなければ課税されないなら、現金で建てる新築を登記する方はいませんよ。

現金で購入され、隣家も新築したばかりなら、わざわざ建物を登記する必要はありませんし、越境部分も、先に書いたような隣家との申し合わせの書類等作成すれば、問題ないでしょう。

土地値で買えるなら良いのではありませんか？

リスクはその年代の建物ならば、現在の新耐震基準ではないことです。大地震が予想されているような地域などでしたら、旧耐震で勝手に増築された物件は、危ないといえば危ない。出来れば建築士に耐震診断等行ってもらい、震度6程度の地震が来ても、建物が倒壊して命の危険が無い様なレベルにあるのかどうかは？判断しておきたいものです。（地震後そのまま住めるという意味ではなく、あくまでペチャンコにつぶれなければ良い）詳細な図面化や報告書の作成まで依頼しなければ、10万円以内で出来ると思います。
私は、登記や越境よりここが最大のリスクだと思いますが。（当方3.11の被災地が影響範囲なので）
当方の営業地域だと、その年代の中古は平屋でない限り、ほぼ売れません。更地での取引です。

この回答へのお礼

再度のご回答どうもありがとうございます。

そうですよね、耐震が問題ですよね。立て替える予定なのであまり気にしていませんでしたがいつ地震が起きるか分からないですからね…。

購入予定の所は有名な海岸がある市なのですが、さすがに津波の事を考えると海沿いは買う気になれませんでした。塩害もない高台の場所なので、よさそうだと思っています。

耐震の件、ご指摘どうもありがとうございました。購入の前段階として耐震診断をどこかの建築士にお願いしてみようと思います。

お礼日時：2013/08/25 00:04