家計・住宅購入でアドバイスください

Question

アドバイスほしくここにきました。
私独りで、子供を育てています。中学生と小学生です。
賃貸物件に家賃１３万（駐車場込）払っています。貯金は毎月５万ほどしかできません。
最近、どうせ払うなら家を買った方がいいかもと思いはじめましたが、これでは頭金や子供たちの学費も危ういです。
しかし、資格をとり、正社員として働き始めて間もないため、融資額が少なく、今住んでる場所の相場では築４５年などの古い中古マンションしか購入できません。私はリフォームすればいいと思うのですが、不動産の方が「まとめて大規模修繕費が請求される可能性がある」といいます。
そこで家賃の安い物件に引っ越しを検討してますが、いろいろみても、今と２万しか差がありません。
皆さんなら２万でも引っ越しますか？それとも、中古物件かいますか？何か他案があればアドバイスいただきたいです。

knock123 · Accepted Answer

私なら今住んでいる場所を離れてでも、築３０年くらいの、
買える戸建てを探して最低限だけ手入れし、１０年間はその家に住みつつ貯金します。
そして、貯金残高と相談しながら１０年～２０年後に建て替え
またはその家を売って、中古マンションに引っ越す、など考えます。

築３０年を過ぎたら戸建ての価格はほぼ土地代になっているはずなので、
１０年後も２０年後も同じような値段で売れると思います。
なので中古の家に住んでいる間の実質的な住居費は僅かで済むはずです。

不測の経済的大変動が起こって土地が暴落したらその限りではないですが、
その時にはそのままその土地に住み続ける事が出来ますし・・・。
可能性をどうとるかは・・・自己責任で。

ただ、築４５年のマンションでは、１０年後位に、
大規模修繕ならまだしとしても、建て替え、または更地にして解散、
という話が出るかもしれません。その時にはちょうどお子さんが大学生もしくは大学卒業直後で
貯金なんて殆ど無いんじゃないでしょうか？

もし家を買うのなら自分のペースでやりくりできる戸建てがお勧めかなと思います。

86tarou · Answer

どうせ払うなら家を買った方がいいかもと思いはじめましたが…＞
この考えで買えるなら、賃貸に住む人はもっと少なくなるかと思います。仮に借金して買えたとしても、完済出来なければ何の意味もありません。返済によって我慢しないといけないことが多いなら、本末転倒にもなりかねませんよ。家の購入は、生活の質を上げるためだと思ってください。賃貸はグレードの低い部材や備品、部屋自体も狭いことが多いですので。賃貸ではこの辺りが我慢出来ないとか、手狭という確たる理由が必要かと思います。その上で、最後まで返済して完済出来るのかどうかです。これは毎月払えるとかだけではなく、これから必要となる子供の教育費の用意や自分の老後資金の貯蓄も出来るかどうかも考えておかないと将来後悔することになりますので。

まとめて大規模修繕費が請求される可能性がある＞
マンションは毎月修繕積立金を徴収して貯めておき、修繕する時に使います。この時計画がずさんであれば、一時金を請求されることになります。古くなればそれだけ多くの修繕費用が掛かり、積立金を増額してないのであれば更に多くの費用が必要になるでしょう。古いということは住んでない部屋や滞納している部屋もあるかもしれません。もしこれがあるようなら、その分修繕費用が足りないことになります。この辺りは、必ず管理組合に確認してから買うことをお勧めします。

今住んでる場所の相場では築４５年などの古い中古マンションしか購入できません＞
現在何才なのか分かりませんが、完済時や平均寿命程度で築何年になるか考えてください。それまで持てば良いですが、存在してない可能性も十分に考えられます。もし老築化で建て替えの決議がなされれば従うしかありませんし、その時追加の費用が払えなければ出ていくしかありません。建物に価値がない以上、僅かな土地の持ち分を換金して貰うことが出来るだけでしょう。買ってしまえば永久に住めるのではなく、あくまで消耗品だと思ってください。一生に一度しか買えない家計状況なら終の棲家にする必要があり、平均寿命程度までは持つことが前提となるでしょう。買えないからといって闇雲に築年数の古い物件を購入するのは、将来後悔するだけのような気がします。

皆さんなら２万でも引っ越しますか？＞
賃貸の初期費用や引っ越し代を、月２万円の差額で何年掛かって回収出来るかです。これ以降住んでいれば、毎月２万円得することになりますが。その時子供が既に独り立ちするようであれば、その時にはもう広い部屋は必要ありません。この辺りのことも考え、家の購入は慎重に行うべきでしょう。

それとも、中古物件かいますか？＞
上記したように築年数に問題がないなら、資金計画がしっかりしていれば購入もありです。
具体的には、収入の20～25％程度までの返済にし、全期間固定金利で定年までのローンで幾ら借りられるか試算します。これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度で、基本的に現金が必要）を引けば購入可能物件価格が出ます。これで買えるかどうかです。
頭金は物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうすることによっていつでも売却して清算出来るメリットがあります。これが逆だと、差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません。返済に困った時に、これでは二進も三進もいかなくなります。
これ以外にいざという時のための貯蓄として、生活費の半年から１年分以上は常に現金として置いておきます。これは家の購入に関係なく必要であり、これがないと減給や失職、不意の大きな出費等に対応出来ずに生活が破綻する可能性があるでしょう。
上記返済率で試算しましたが、現在の家賃からの考察も必要です。この金額より返済額が数万円少なくないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年後毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。現在必要な貯蓄が出来てないようなら、更にその分返済額も少なくしないといけないでしょう。子供の教育費や老後の資金等は使う時期や金額がある程度把握出来ると思います。その時までに毎月幾ら必要なのか計算し、使う時になって困らないようにしておきましょう。貯蓄は漠然とするのではなく、使うためにあるのですからそこから逆算して考えるということです。

premacy2007 · Answer

不動産屋さんの言う「まとめて大規模修繕費」もあながちウソではないと思います。
リフォームすれば見た目はとってもきれいになり快適に過ごせそうですが、築45年ともなると、いますぐにではないにせよ近い将来、上・下水管、躯体などボロ、エレベータ修理などあれば大規模修繕費の集金があってもおかしくないと思います。
下手したら建て替え計画が持ち上がったりとか？

そもそも築45年マンションのローンを払い終えたときに築何年になってるか考えると、その物件は耐久的に存在しているのかとか、ご自身が老後を迎え終の棲家にしている頃には築何年になっているのか考えるとなかなか手は出しにくいのではないでしょうか。
そのころには資産価値は限りなくゼロと思ってよいでしょうし。

目の前の毎月のやりくりに余裕を持たせたいなら、いまより安い賃貸に引っ越すのが一番いいような気がします。ましてや毎月5万の貯金ができているなら賃貸でもOKではないでしょうか。子育て中なら現金あった方が楽だと思います。

l4330 · Answer

大規模修繕費・・・これはそのマンションの修繕計画がどうなってるか聞けばよろしい。
私のマンションも築35年ですが、将来の計画を立てると現在の積立額（毎月1万円）で問題ないとの評価です。
現実にも10年毎の修繕にも追加費用は出てないし、現在の積み立て残高は7億円あります
ちゃんと計画を立ててそれに従い修繕費を積み立ててるマンションなら修繕費を請求される事はありません。

家計・住宅購入でアドバイスください

私なら今住んでいる場所を離れてでも、築３０年くらいの、

どうせ払うなら家を買った方がいいかもと思いはじめましたが…＞

不動産屋さんの言う「まとめて大規模修繕費」もあながちウソではないと思います。

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