住宅ローンの事前審査は契約前に必須ですか？

１年半後に完成する分譲マンションがあり、購入を考えております。
販売価格が3600万のうち、父が土地を売却できたら1000～2000万程都合してくれる事になっています。
ただ、今すぐに出せるお金は無いそうで、私自身も貯金はほとんどありません。
小生30代・年収400万強・勤続10年・クレジットカード＆カードローンの残150万程（遅延等なし）です。
人気の出そうな物件なので早く契約したいのですが、今のままだと住宅ローンの事前審査も通らなそうですし、手付金も２０万が限界です。
ローンの事前審査無しで手付金２０万で契約してくれる物件なんて無いですよね!?
やはり、父からの贈与待ちで現金が手元に入った後からしか話を進める事はできないのでしょうか？
甘いとはわかっておりますが、自分の人生設計よりもタイミングが早く理想の物件に出会ってしまったため、お知恵を貸して頂きたく質問させて頂きました。

No.3 回答者： oska 回答日時： 2013/09/12 23:29

＞ローンの事前審査無しで手付金２０万で契約してくれる物件なんて無いですよね!?

ありますよ。
手付金は売買契約の手付金であって、住宅ローンの頭金ではありません。
実際に行われている公然の秘密ですが・・・。
住宅ローン申込時には「予定の頭金」を記載して、審査を受けます。
もちろん、正式なマンション売買契約書の控えを金融機関に提出します。
ローン審査が通れば、「予定の頭金を、売買金額から値引き」を行って新たなマンション売買契約を結びます。
詳しくは書きませんが、単純計算だと「頭金は不要」ですよね。
但し、この裏技が行われるのは「売れ残った区分所有物件（マンション）」が多い様です。
販売会社としては、金利がかさむので一日でも早く完売したいですからね。

＞甘いとはわかっておりますが、自分の人生設計よりもタイミングが早く理想の物件に出会ってしまった

住宅購入は、タイミングの問題ですよね。
タイミングを逃すと、最後まで実家若しくは賃貸に住む事になります。
私の場合は、２０代後半がタイミングでしたね。
年収４００万円程度でしたが、４０００万円の住宅ローンを組む事が出来ました。
設計事務所・工務店・金融機関の三社の利害が一致して、私の元に話が流れてきたのです。
返済に関しては、毎月１００時間以上残業（時間外手当）を行うなど頑張りました。＾＾；
※労働３法の、規制対象外の職種。新入社員でも、一年勤務すれば「現金で、スカイラインを購入」していました。
※若いうちの特権ですから、体力だけは有ります。
※お蔭で、繰上返済を多用して予定よりも約１０年早く完済しました。

余談ですが・・・。
マンション販売の場合、多くの販売会社は融資を行う金融機関と契約していますよね。
展示会に行っても、「ローンは、○○信販と提携しています」「ローンは、○○銀行と提携しています」と営業担当者から説明を受ける場合が多いです。
この販売形式の場合、売買契約を行っても「ローン審査に落ちた場合には契約解除可能」となっている場合が多いのです。
売買契約書や重要事項説明書に記載されている契約解除に関する条文。
「買主の責めに帰すべからざる理由により金融機関の融資が通らなかった場合には、白紙解約となる」
手間隙を惜しまず、頑張って下さいね。

この回答へのお礼

嬉しいアドバイスありがとうございます＾＾
早々に売れる可能性が高そうな物件なので、高飛車に出られるかもしれませんが、正直に相談してみます。
私はほとんど残業が無い仕事なので、コツコツ節約頑張ります！

お礼日時：2013/09/13 15:20

No.2 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2013/09/12 16:30

そもそもの質問に答えていませんでした。

> 事前審査は契約前に必須ですか？
ローン特約の取り決めが常識となっている事を考えると、契約後に審査を行うことになるでしょうね。
審査には相応の個人情報が必須ですので、個人情報保護の観点から、何の契約関係も無い相手にそのような重要なプライバシーを渡す根拠は無いですからね。

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2013/09/12 15:37

> １年半後

に金消契約を結ぶことを想定すれば、約２０ヶ月有る訳ですよね。
ローンを返済するつもりで、毎月３～５万円を貯金していけば、それなりの金額になりますね。
ボーナスと「２０万」を合わせれば１００万円を超えるところまではいけるのではないですか？
分譲物件なら、不動産屋の手数料等も無しにいけると思われますので、そこまで心配するようなものではないと思います。


ただ、「年収400万強」と言う事になると、そのままの審査では「販売価格が3600万」のローン審査は難しいですね。
また、「クレジットカード＆カードローンの残150万」という、年収の１/３を超える負債は、返済比率と言う面で審査への影響がかなりあると思われますので、最低５０万円以下に返済しておくべきでしよう。

> 父が土地を売却できたら1000～2000万程
の売却後の審査とするべきでしょう。
そうしないと審査に通る可能性が低すぎと思います。

> タイミングが早く
まだ１年以上あるので準備は可能かも知れませんが、次を待つ勇気は持っていたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

3600万でもその中では一番安い物件なので契約を焦っておりました。
「次を待つ勇気」響きました。ありがとうございます。
その他にも心強いアドバイスありがとうございます。
ローンは土地が売れる事を大前提に2500万程組むつもりです。
少しでも可能性があるなら正直に販売会社の方に話してみようと思います。
ダメなら１年半頑張るか、債務整理できてから探そうと思います。

お礼日時：2013/09/12 17:14