住宅の使用について

Question

はじめまして。住宅の使用権利についてご相談いたします。
十数年前離婚した時、夫が出て行き、多額の住宅ローンが残った家に私と子供達で住んでいます。
ローンの契約者は元夫で、私が連帯保証人なのですが、離婚後すぐに元夫は病気を発症してしまい、私がローンを払い続けている状況です。
現在の状況を銀行に相談した時、「それは契約違反になります」と言われたのですが、私と子供達がこのまま家に住み続けることは出来ないのでしょうか？
詳しいことがよく解っておらず、戸惑っています。
ちなみに家の名義は元夫と私の両方です。
こういった方面に詳しい方、ご助言を宜しくお願いします。

kita52326 · Accepted Answer

■法定代位
　民法第500条に「法定代位」という規定があります。
「弁済をするについて正当な利益を有する者は、弁済によって当然に債権者に代位する」
　http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC500%E6%9D%A1
　保証人や担保物件所有者のような、債務が弁済されないと不利益を蒙る恐れがある者は、
　債権者・債務者の許可がなくても、債務者に代わって（代位して）弁済できるというもので、
　全額一括ではなく債務の一部の弁済もできます。
　相談者の今までの弁済は多分、元夫名義の口座からの引落だと思いますが、
　法定代位による弁済として相談者の名前で返済しても法的には問題はないのです。
　しかし、銀行の債権管理上は煩雑になりますし、担当者によってはそのような知識もないと思います。
　また、銀行の住宅ローン契約を良く読めばわかりますが、
　いろんなことが“契約違反です”と言えるように揚げ足取りのように決められていて、
　例えば“債務者本人が自己居住”していないと契約違反です。
　たくさんの契約を単一的に管理運用しやすいように、ギチギチな契約にしてあるのですが、
　実際の運用では、多少のさじ加減があると考えて良いと思います。

■連帯債務者
　相談者のような状況でも、連帯保証人が返済を続けているケースはありますが、
　連帯債務者の理屈のほうが、上記の法定代位よりも銀行は受け入れやすいと思われます。
　http://allabout.co.jp/gm/gc/12335/2/
　個人的にはそのようにした事例を知っていますが、
　銀行の担当者にそこそこの知識と柔軟性がないと、難航する可能性はあります。
　感触的に、銀行が前向き姿勢ではないと感じられるようでしたら、
　親戚・知人等で法律・ローンに詳しい方、いなかれば弁護士等にサポートしてもらうほうが良いかも知れません。
　ローンのために再婚するのはどう考えてもおかしいと思います。

■借換え
　本件は家に住む権利というより、銀行がローンを継続してくれるかという話です。
　銀行のリスクが増える話ではないのだから問題ないと思うのですが、あまりつべこべ言うようなら、
　相談者の年収・返済力と残債額によっては、借換を考えても良いでしょう。
　所有権の持分移転も同時に処理、団信の被保険者の問題も解決できると思います。

■団信（おまけ）
　団信は保険契約者＝銀行、被保険者＝元夫で、死亡保険金は銀行が保険会社に請求し、
　直接銀行に払われます。
　被保険者が亡くなった場合、遺族は死亡診断書等のとりまとめをするだけなので、
　お子様の名義でなら行うことができると思われますが、
　死亡または死亡に準ずる状態として完全失明とか終身常時介護を要する状態とか、
　相当に重症であることが条件です。
　http://www.dai-ichi-life.co.jp/legal/hokenkin/shinyou.html
　ローン契約が継続しているなら、別居・離婚等を理由に団信が非適用になることはないと考えて良いでしょう。
　http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1287428192

kita52326 · Answer

■銀行の本音は以下のようなものだと思います。
・同様のケースは少なからずあるので、キチンとローン返済が継続されていて、
　銀行から連絡がつき送付物もちゃんと届くなら、コトを荒立てるつもりはない。
・改まって聞かれるたら「それは契約違反になります」と答えるしかないけれど、
　できれば夫名義の口座からの引落で返済をし続けて欲しい。
・何か問題が起きた場合には、契約書を盾に処理させてもらうけれど、
　ローン返済が継続されていれば、居住を脅かすことはない。

■想定される不都合
・元夫に税滞納や返済不能の借金がある場合
　自宅の元夫名義の持分に対して、自治体や債権者から差押をされる可能性があります。
　税滞納の場合は銀行に照会がいく場合があり、煩い銀行だとローン残債の一括返済を
　要求することがあります。
　また、不動産の持分が競売にかけられる可能性もあり、この場合もローン残債の一括返済を要求されます。
・団体信用生命保険
　住宅ローンには、返済者が死亡した場合に借金がチャラになる生命保険が付いてますが、
　現在は元夫が死亡した場合はチャラになり、相談者が死亡した場合はならない。
　また、元夫が再婚などしていると、再婚後の妻子が相続人になるので、
　ローンがチャラになったとしても、自宅に元夫持分があると相続の問題が発生します。

■問題を回避するために
・連帯債務者になる
　連帯債務者は連帯保証人とは違って、連帯債務者名義でローンを返済できます。
（相談者が連帯保証人になっているのは、保証会社との保証委託契約ではなく、
　銀行とのローン契約でまちがいないですね？）
　本人をはずすのは与信審査の問題もあるので銀行も抵抗感が強いでしょうが、
　連帯保証人が連帯債務者に変わるだけなら、与信の問題もないので、
　相談してみる価値はあるように思います。
・不動産の名義を変える
　元夫の持分が残っているのは、先々の不安があります。
　税理士等に相談して、離婚をした際の財産分与を理由として、
　元夫名義を相談者に所有権移転することが可能か(税務上の問題の有無)を、確認してみましょう。
　ここで問題がなさそうなら、元夫を説得して名義を変更しておくべきと思います。
（お金の問題、相続の問題が元夫にないなら、差し迫った話ではありません）
　ちなみに、連帯保証人→連帯債務者への変更を了承してくれるようなら、
　そちらを済ませてからの方が良いと思いますが、
　所有権移転をしても抵当権者である銀行には法務局から通知はいかないので、
　勝手にやってしまうことも可能です。
　抵当権には影響がないことなので、ローン返済が継続している限りは、
　銀行側からコトを荒立てられる可能性は低いと思われます。

86tarou · Answer

住宅ローンは、債務者がその家に住むことが前提で安い金利になっています（一般の不動産ローンは金利が高い）。転勤や単身赴任等の理由なら住まなくても銀行は認めることがありますが、どちらにしても離婚している状況では契約違反になるでしょう。この場合は一括返済を求められても文句は言えません。この時一括返済するのは元旦那さんの方であり、返済出来なければ連帯保証人のあなたに請求が来ます。これでも払えなければ、抵当権を行使され競売という可能性もあるかもしれません。
ですので、何とかこのまま返済出来ることを説明（証明）し、あなたの返済で交渉するしかないでしょう。そうかあなたが借り替えるかですが、それだけの収入と年齢であるかどうかです。
なお名義自体は関係なく、金消契約上の問題になりますので。その債務に対して不動産に抵当権が付いており、誰が所有していようと銀行は処分することが出来ます。それにあなたが連帯保証人ともなれば、処理自体は更に簡単になるでしょうか。

住宅の使用について

■法定代位

■銀行の本音は以下のようなものだと思います。

住宅ローンは、債務者がその家に住むことが前提で安い金利になっています（一般の不動産ローンは金利が高い）。

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