住宅ローンの事前申請がうまく進まない

どうも納得いきません。

今回、土地（更地）と住宅取得に先立って、某大手銀行（三○東○○○○銀行）で住宅ローンの事前申請をしようとして、要求された書類をそろえました。
しかし、土地に関して、隣接している長屋を分断した後の柱部分が越境しているため、そのような土地は扱えないといわれました。もちろん、所定の覚書（隣人とともに越境していることを認識し、建替えの際には除去する・覚書は所有者代々継承する旨の記載あり）はきちんと存在します。
消費税が上がる前に建設したいので焦っていますが、現在は、やむなく越境部分の分筆作業を土地の売主に頼んで行ってもらう段取りをしているところです。このせいで書類がそろうのにかなり時間がかかりそうです。

納得いかない点は、銀行の住宅ローン担当者が、審査で通るかどうかについての質問に対しては保障会社が判断することなので…と言うのに、越境部分を見つけるや否や無理と言ってきたことです。土地が担保になるかならないかを判断するのも保障会社ではないかと思うのですが、どうなのでしょうか？

ご教授いただけると幸いです。足りない情報に関しては質問いただけると、個人情報に触れない可能な限りお答えします。よろしくお願いいたします。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/11/07 19:18

銀行も保証会社も同じ穴のむじなで冷たい所なのですよ。

ピカピカの土地抵当物件しか住宅ローンを貸してくれません。もし貴方がローンを返せなくなっても、その土地と家を取れば損をしなくて済むことが絶対条件です。権利がややこしい土地では直ぐに売れないので躊躇するのが当然です。慈善事業ではないのです。立場を変えて考えてみれば当然のことだと思えます。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/11/07 10:25

業者です。

屋根の一部などが越境している場合は、あまり問題とはなりませんが、長屋を解体して隣家の柱が越境するという場合は、該当地に隣家所有の建物の一部が存在しているということで、その隣家の建物のはみ出た部分には地上権という建物が存続する権利が存在します。
融資物件に、融資対象とはならない他人の建物が存在し、それには担保権を設定できないのですから、融資する先を探すほうが一般的にはむずかしいでしょう。都市銀ではまず扱いません。
保証会社ではなく、銀行として貸し出しできる物件なのかどうか？の簡易な判断で跳ねられる事項です。例えば接道がない物件と同様の扱いという事です。

なぜそうなるのか？というと、万一支払いが事故となり銀行等が抵当権を実行して回収をする場合（競売等）他人の建物が敷地内に存在するという、減価割合が大きく金融機関の担保保全が不完全なためです。分筆してOKになるのは、土地は小さくなるが上記の他人の建物が敷地内に無い状態を作るため、支障がなくなるわけです。

一般の方なら、このような事案は不思議と思われるかもしれませんが、不動産業者ならローンの障害となるか否か？把握してる事項で、本来は土地の売主がすべて解決してから引き渡される類の事案です。

銀行がおかしいのではなく、買主がローンを利用する前提で、当初その状態で引き渡される契約内容自体がおそまつだという事です。
その土地をローンを利用して購入するなら、現在進めているように分筆して障害を無くすしか方法は無いですし、もしくは現状でも融資する先を見つけるしかありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
銀行によっては柱の中心が境界だからという理由からか、覚書があれば問題のないところもあるらしいのですが、本当は問題なのですね。
となると、長屋が多い地区の土地を買うのはは大変なんですね。
分筆費用は土地の売主が持ってくれたので、なんていい人なんだろうと思っていましたが、至極当然のことなのですね。

お礼日時：2013/11/07 12:45

No.1 回答者： nobu1717 回答日時： 2013/11/07 10:06

審査はまず銀行の担当者がします。

それで問題がない場合に保証会社に申請します。
そして保証会社も問題がないと判断し保証を決めて初めてローンが決定します。

銀行が問題を解決せずに保証会社に書類をあげることはありません。
つまり、どちらか一方だけ審査を通っただけではローンはおりません。

現実に稀ですが保証会社はOKをだしても銀行が断ることもあります。
あくまでお金を貸すのは銀行で、銀行は受付業務だけしているわけではありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
なるほど、そういうことなのですね。

お礼日時：2013/11/07 12:40