出産前後の痔にはご注意!

築30年の中古マンションを不動産屋さんの仲介で個人の方から、住宅ローンを銀行で組んで購入予定です。住宅ローン控除が受けれるか色々調べたところ、耐震診断確認書が必要とありましたが、今回検討のマンションでは、耐震診断は実施していないとのことでした。
 そこで、瑕疵担保責任保険に加入すれば住宅ローンの控除が受けられるようなのですが、実際保険に加入できるものなのか(加入条件の難易度)、またどのくらい費用がかかるのでしょうか。また、耐震診断は売主と買主が希望すれば、マンション全体の評価に関わる調査ですが、管理組合等を通さずに勝手に実施できるものなのでしょうか。また費用はどの程度かかるのでしょうか。ご存知の方、ご教授ください。

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A 回答 (1件)

瑕疵保険は新築と中古で制度がまったく異なります。

それについては参考になるサイトを添付します。
まず購入予定のマンションの築年数が30年と記述されていますが、耐震基準改定年度のギリギリで新耐震基準のマンションであるかどうかを確認をしてください。旧耐震基準マンションだと耐震診断をしても意味がありません。結果がバツだからです。管理組合がしていなければ確認書をとることはまず困難です。
1981.6に新耐震基準が施工されましたが、マンションの場合には審査と建設に2年程度が経過します。1984年築のマンションなら確実に新耐震基準マンションと思われますが、管理組合が耐震診断確認書を取っていないのも気になります。神戸の地震では旧基準マンションの8割が損傷を受けたが、新基準マンションでは2割以下でした。その差は大きいのです。
中古の瑕疵保険加入には審査があり検査費用がかなり必要です。旧耐震マンションですと合格しない可能性があります。費用については複数の保険機関があるので直接聞くのが確かです。売主が保険に入ってくれるなら良いが、買主がローン減税のために保険加入するのは費用と減税額とを天秤にかけて判断してください。


http://www.fudousan.or.jp/tools/kashi/index.html
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この回答へのお礼

ありがとうございます。減税は難しいと判断し、それを踏まえて値段を安くしてくれていると考えることにいたしました。

お礼日時:2014/03/02 17:36

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Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

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周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
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