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よろしくお願いします。

・昭和41年に将来自宅を建てるつもりで土地約45坪を購入。(地目:雑種地)
・平成10年に市街化調整区域となる。
・平成15年8月までに建築工事を完了する条件で
 平成13年に木造2階建て約1500万円の自宅を建築完了した。
・状況が変わり、実家で両親を世話するため同居していたことと
 私の病院通院距離の都合上現地へ引越できなくなった。
・年齢(70歳)的にも、経済的にも
 今後両方の家を維持することは困難となり
 現地を譲渡したく不動産業者に相談したところ
 譲渡も賃貸もできないことが判り困惑しています。

 理由:

建築の際、開発行為(建築行為)届出 都市計画法第34条第9号の規定により

届出し建築許可を得たが、 
許可に附した条件が 「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」
この条件を当時は誤解していた。
・市街化調整区域となる前に家を建築した近くの約50軒は売買に制限はなく、
 何か不公平を感じています。

 譲渡許可を得る道は今後ともないのでしょうか、
 解決策あればご教示よろしくお願いします。
以上。

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A 回答 (4件)

属人的な資格に基づいて建築が許可された住宅には、許可を受けた者の家族しか居住ができません。

(たぶん、線引き直後の経過措置として、属人的に建築が許可されたものだと思われます。)

ただし、一般住宅への用途変更許可(都市計画法)を受けることができれば、建物の属人性は解除され、購入者も合法的に居住ができるようになり、購入者による増改築等も可能になります。(「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」という許可条件を解除してもらうわけです。)

逆に言えば、用途変更許可を受けないと、購入者は違法居住となり、増改築等ができません。

用途変更許可を受けることができる条件は、自治体によって異なるので、地元自治体の都市計画法担当課に相談してみてください。

(例)
奈良県の場合
http://www.pref.nara.jp/secure/5274/19.pdf

羽曳野市の場合
http://www.city.habikino.lg.jp/10kakuka/19kenchi …

平塚市の場合
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/te …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
おかげさまで、少し明かりが見てきたような気がします
さっそく自治体に相談したいと思います。

お礼日時:2014/03/05 09:31

確かに売却は可能です。


しかし賃貸で貸せばあなたが都市計画法違反に問われることには変わりはない。
賃貸借契約後に違反が発覚すれば、退去させる責任と併せて大変なことになります。
見つかる可能性や、わかりゃしない、という前提は抜きにします。
建物を除却せずに土地ごと第三者が買い、そのまま住み続けたらその者が都市計画法違反で摘発されます。
建てる要件が無い者が住む場合、都市計画法は容赦ありません。
除却あるのみ。
建築基準法の違反指導よりはるかに厳しい。
ここで選択を誤り後悔しないよう。
不動産屋の説明が不十分なら、開発許可権者である管轄の宅地部局(宅地課など)に確認すればいいです。
線引き後だと農家分家ですか?
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
おかげさまで、少し明かりが見てきたような気がします
さっそく自治体に相談したいと思います。

お礼日時:2014/03/05 09:33

自ら住むための住宅に限るのは最初に住む人が別の人であったり、借家にしてはダメですということです。


築10年で市街化調整区域の建物を売るのは大損です。是非、賃貸にされることです。その不動産屋はその物件を扱うのが嫌なのです。売りにくい上に売っても安いので手数料も安い。賃貸などは興味がないのです。その不動産屋とはもう付き合わないことです、貸し難い物件には広告料を家賃の3ヶ月分程度付けてやると、不動産屋は喜んでやってくれます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

お礼日時:2014/03/07 13:12

別に売買する事への制限はありませんし、実質賃貸も可能です。


農地ではありませんから、取引に事前の許可等必要がありません。
問題は購入する第三者が将来再建築可能かどうか?が価額に影響するのであり、お書きになられている内容からだけでは判断できません。
建て替え可能でも市街化区域に比べたら安いですし、建て替え不可能なら、かなり買い叩かれます。
また銀行などにより、住宅ローンの適用不可能な銀行なども多いです。
お聞き間違いでなければ、その話を聞いた以外の業者へ依頼した方が良いでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

お礼日時:2014/03/07 13:13

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Q再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか?
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi00024.html
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除さ...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q市街化調整区域 線引き後の住宅の建て替え

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返ってきました。

古いといっても、昭和50年築なので、いわゆる線引き後の住宅です。

(1) 現在の家が建つ前、線引き前から住宅が建っていたので、今回も再建築が出来るということなのでしょうか?
(2) 私は普通の会社員で、農家の親戚もおりません。また、子供もいないので、開発審査会基準第16号の適用もないのではないでしょうか?
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1011228225
(3) 地番が判明したところで現地の役所に相談に行こうと思っていますが、聞き漏らしてはいけないポイントなどがありましたらご教示ください。

以前は既存宅地という制度があったようですが、今は経過措置期間も終わっていると聞いています。

不動産業者の言っている「建て替え可」というのは、小規模なリフォームなどを想定しているのでしょうか?

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返って...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


9号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

>B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当(今回の申請は建て替え)とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。

http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsushido/qa/FAQ2567.html
開発登録簿とは、開発許可をした土地についての許可の概要がわかる調書です。

よって
建築許可を調べる方法は
行政庁の
建築許可台帳で許可内容を調べる方法しかありません。


>不動産業者によると、「青地・白地のうち、白地だから大丈夫」だと。

市街化調整区域を大分すると
農業振興地域=青地
振興地域外=白地
と言います。
白地だから大丈夫?
いい加減な業者ですから
気に入った物件なら
自分で行政庁に行って
相談しましょう。

補足1

>開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


9号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

>B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当(今回の申請は建て替え)とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。

http://www.ci...続きを読む

Q調整区域の中古住宅購入について

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考えた最近になってやっと、そういった区分けがあると知った次第で、調整区域の物件の購入は色々難しく、基本「最建築が出来ない」ということ位しか理解出来ていません。
自分なりにネットて調べたり、不動産屋の担当の方に質問して勉強しているつもりですが、ネットでの専門的な文言、担当が新人1年生ということで(物件探しは熱心にしてくれているようです)、いまいちはっきりせず、困っています。

新人の担当が言うには「昔から宅地として登録されているものなら調整区域でも再建築できる物件もあるが、なかなかそういう物件はなく、そういう物件でなければ許可はほぼ下りない」と説明がありました。
そういう場合、震災などで全壊、火災などで全焼してしまった場合でも建て直しは不可能ということでしょうか?(担当に質問しましたが、はっきり回答がありませんでした)

子供がいませんので、私達が所有している間はそういった災害がない限り、再建築することはないと思います。(リフォームは必要があればしたいです)しかし、高齢になって施設等へいくことになれば、処分しなければなりません。その時のために再建築が出来る許可がとれるようにしたいのですが、不可能なのでしょうか?(夫、妻とも農業従事者ではありません)

購入を考えているエリアが二市に渡っており、一市の都市計画課に相談にいき、説明をうけましたが、登記簿謄本がないとはっきり回答できませんとのことで、十分に説明が受けられませんでした。

市街化区域での購入すればいいのは理解していますが、騒々しくない、ゆとりのある地域の物件がどうしてもあきらめられません。

どなたか、基本から調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法を教えて下さいませんか?もしくは、参考になる書籍(わかりやすい表現のもの)があれば是非教えて下さい。

どなたかご回答、何卒お願いします。

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考え...続きを読む

Aベストアンサー

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと既存宅地の条件を満たしても、開発許可は新たに下ろさないなど厳格な運用がされました、当時調整区域の更地の物件を抱えており、建築確認だけ取り急ぎ取得したりしましたね。
しかしその後、景気の悪化と共に形骸化して呼称こそ、開発許可ですが許可条件は旧既存宅地の条件とほぼ変わりません。

但しむずかしいのは、以前は宅地であれば建築可能だとか、再建築可能だとか、土木事務所や市の担当課で回答が得られたのですが、開発許可制度になったので申請になって初めて審査判断されますから、事前にニュアンスを得るには、上手に専門知識を交えながら聞かなければ、なかなか答えてもらえないことがネックです。
これは、都道府県で対応は違うでしょうからあくまで当方のエリアでの話です。
ですから許可を受けて建てられた中古住宅に居住して建て替えなら、問題ありません。むずかしいのは、その中古が老朽化して、解体して更地になった場合、居住実績がない買い主が開発許可を受けられるかどうか?です。まぁ抜け道はあるのですが・・・

尚許可無く建てられた居宅などに既得権はありませんから、自然災害で滅失しても建て替えは出来ません。新築時に許可があることが、必ず必要でそれがあれば何とかなります。
また担当課ですが政令指定都市以外は都道府県の土木事務所が担当です。

物件は限られますから、かなり妥協しなければ購入はむずかしいかと。
物件によりけりですから、自己での調査は気に入った物件が見つかり、業者からの説明を受けてその裏付けを取る感じで行った方が良いかと。

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと...続きを読む

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整(既存宅地)購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭(電話)でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか?
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です...続きを読む

Q農家住宅の建て替え

30年前に農家住宅で建てた家の建て替えを考えています。しかし、現状は農業をしていませんし農地もございません。この場合は、家を建て替えることは可能ですか?また建て替えできるようにするには、どのようにすればよいでしょうか?なにぶん土地・建築のことは何もわかりませんので解りにくい質問でしょうがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

我が家も農家住宅から建て直しました。
既に家が有るのですから基本的には良いと思いますが、30年前だと道路制限等、色々な法律が変わってきています、そちらの方が問題になる事が多い。

住宅展示場に行って、なんとかハウス等のハウスメーカーに相談すれば無料で詳しく調べてくれます。
住宅会社も売るためにはそのくらいのことはしてくれます。
我が家の場合、勝手に測量、登記の確認までされた。
我が家は宅地の一部だと思っていた庭が田で登録されていた事が判明...。

道路後退がありますよ・・・北側斜線が・・・、隣地境界が・・・、建ぺい率は・・・容積率は・・・(笑)。
実際に建築するときは他の住宅会社でも構いません。
2-3社から提案書を貰って決めればいいのですから。
住宅会社は相談されるのがうれしいのです、「優良見込み客が勝手に飛び込んでくれた」のですから。

Q市街化調整区域

家を建てるための土地を探しています。
市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、ネットなどで土地を探すと、市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか? この土地には家は建てられるのでしょうか? また、市街化調整区域はどういった用途になら使っていいんでしょうか? 都市計画区域は家を建てるのに建築許可がいると本に載っていましたが、では都市計画区域以外の家を建てられる土地は、どんなところでしょうか? 山地などに小屋や家を建ててもいいんでしょうか?

Aベストアンサー

>市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、

原則禁止ですが、都市計画法29条の開発許可で可能な場合があります。。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

>市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか?

市街化区域の説明は省略します。
都市計画区域内の調整区域の登記簿地目が宅地では
旧宅地=線引き前宅地
新宅地=線引き後宅地
2種類に区分されます。
市街化、調整区域を決定した日を
「線引き」と言います。
私の都市計画区域は
昭和45年11月24日を線引きと言います。
この年月日以前の宅地が
旧既存宅地=現行の17号基準です。

平成13年の改正都計法により
既存宅地制度は廃止になり
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
愛知県では17号基準となり
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17
許可制へ移行されました。
よって
あなたの県の取り扱いを確認しないと何ともいえません。
この基準あてはまれば
分筆規制があるものの住宅なら建築は可能です。

もうひとつ
線引き後の新宅地について
都市計画法施行が昭和43年で
既存宅地は昭和45年以前の宅地と説明したとおり
その後、宅地になった土地を
新宅地と言い
都市計画法の許可で宅地になった場合です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

法34条14号

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

これらの許可は
業種による許可
属人に対する許可ですから
誰もがあてはまるとは限りません。

>また、市街化調整区域はどういった用途になら使っていいんでしょうか? 都市計画区域は家を建てるのに建築許可がいると本に載っていましたが

上記のとおりです。

許可から確認申請までの流れ図

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/nagare.html

>市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、

原則禁止ですが、都市計画法29条の開発許可で可能な場合があります。。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

>市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか?

市街化区域の説明は省略します。
都市計画区域内の調整区域の登記簿地目が宅地では
旧宅地=線引き前宅地
新宅地=線引き後宅地
2種類に区分されます...続きを読む

Q市街化調整区域に建つ借家について

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。

賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に
建っているとの説明はありませんでした。

大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で
住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。

大家さんは借家の近く(第一種低層住居専用地域)に住んでいます。

田んぼや畑を所有しておられるので、
「農業を営む者」に該当すると思います。

大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の
構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。

市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた
記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか?

最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。

市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

お世話になります。

市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。

10年程前から、一戸建てを借りています。
新築時に入居しました。

昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。

ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。
舗装されていない土地に面しています。(国有地)

私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は
第一種低層住居専用地域です。

私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。

なぜか私の住む一帯だけが帯状に...続きを読む

Aベストアンサー

農家分家の可能性が高いならば、市町村役所の都市計画に関与している課で詳細を聞いてみることです。都市計画課などがあればそれにあたります。役所によっては温度差があって認めているのかもしれません。

その結果が農家分家だったら、場合によっては貴方が出て行かねばなりませんよ。それとも大家に聞いて、そうだったら役所には黙って家賃の値引きをしてもらう方が得ですかね。


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