敷地に別棟の住宅を建設

Question

３０年ほど前に両親がたてたハウスメーカーの鉄骨２階建ての住宅がある敷地に住んでいます。延床面積が余っているので別棟を増築して二世帯にしたいのですが、その場合既存の住宅とつながっている必要はあるのでしょうか？建築関連法規、および相続税対策も含めたアドバイス、何卒よろしくお願いいたします。

K-Architecture · Accepted Answer

まず、色々な事例で考えましょう。

相続税的には同居の場合、家宅の相続税は高額でない限り
ほとんど課税される事はありませんので、ここが要点として・・・

別棟で、(1)キッチン・お風呂を戸別で設置
　　　　　 (2)キッチン・お風呂を共用する
で大きく変わります。

(1)ですと、敷地を分ける建築の法律に抵触します。
　すると、相続でも別敷地に居住となりますので、優遇は難しく。
(2)ですと、敷地を分けなくても良くなります。
　すると、相続税の優遇対象になります。

また、渡り廊下を建物（屋根・壁・床あり）で繋ぐと、既存と新築別棟と
1つの建物となり、既存の建物も新しい建築の法令対象となり、
場合によっては、改修・耐震補強・外装・内装の遣り替えになり、
高額な工事費用が必要になります。

別棟を既存の建物より3ｍ程度離し、新築を行った後に、渡り廊下など
検討をされた方が、別棟新築だけで済みますからね。

この辺りは、工務店やHMは避けていただき、設計事務所で相談から
工事までをされた方が安価・安心に出来ると思います。

shadou-s · Answer

No.7です。

拙い文章の説明で語弊があるといけないので、一応記述しておきます。

＞「外階段で分離ができない」

と、No.7で書いていますが、正確には、外階段「だけで」の分離はできないということです。

外階段を施し、親世帯・子世帯の玄関を分離するのはかまいません。（普通はそうしたいですよね）
避難経路の観点からも逃げられる経路が増えることは好ましいともいえます。

ですが、外階段は付けても付けなくてもかまいませんが、それでも建物内部に階段をつけて、内部での行き来もできる構造としなければなりません。

そうしない場合、集合住宅扱いとなりますから。

なお、相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地「等でない場合」で、小規模宅地等の特例というものがありますが、25年？の改正で、2世帯住宅の要件が緩和されたと思います。
（あくまでも、相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等でない場合で、こちらを適用する場合です）

その場合も、上下階を完全分離、且つ、区分所有の登記をしている場合（そうでない場合を除く）は緩和の対象外になるのではと思いますが、これは主にもっと以前から完全分離の2世帯で生活していた方の場合が対象となることが多い例だと思います。

ですが、この特例は、区分所有の登記がなされていない場合や内部で行き来できる（つまり同居とみなされる）2世帯住宅は適用されますので、相続・贈与を考える上での考慮するものであると思います。
（改正前の二世帯住宅通達である措置との整合性がまだ発表されておらず、定かでない部分があると思います）

上記の税に関しては専門外ですので、詳しくは税の専門の方に聞いてください。贈与者等、対象となる方の財産等それぞれ様々な事情により、適正な税対策が変わってくるものですし、非常に複雑で専門知識が必要とされます。

shadou-s · Answer

他の回答者様がおっしゃられているように、同一敷地内には一軒しか建てられません。

現在その敷地内にある既存の建物には当然のことながら、浴室、台所、便所等があるでしょうから、その敷地内に新築の家を建てる上で普通に考えるであろう通常の住まいは建てられません。

このような場合は、敷地が広く、且つ、接道する部分の間口もあるていど広くなくては現実的ではありません。つまり分割して法規制を満たす必要が出てきます。

そうじゃなくても不可能ではありませんが、新たに建てる建物の場合、やはり「離れ」として建てるのではなく、生活できる（生活する上でその機能がある）住宅を新築したいでしょうから、かなり無理が出てきます。

既存の建物の一部を取り壊し、2世帯の新築のために敷地を多めに空け、既存の建物を「離れ」にすることで、空いた敷地に新築2世帯住宅を建てる場合などの例がありますが…

ようは、住居として生活する上で必要とされる、「浴室」「台所」「便所」等の設備があるかないかが重要となります。
同一敷地内に二つの建物両方に「浴室」「台所」「便所」の生活する上で必要な設備がある建物は不可分の関係とはなり得ませんので、許可されないのです。

仮に片方を「離れ」、もう片方を新築の母屋のとし不可分の状態にする場合、確認申請では、同一敷地内ですから新たに新築する建物だけでなく、配置図、1階平面図兼配置図等に当然のことながら既存の建物の記載が必要となってきます。

また、既存の建物の平面図や姿図（立面図）、既存の建物と新設する建物との位置的な関係を示す立面上の配置図等の追加の説明図書なども要求されると思います。
（これは各自治体で要求される図書は異なるとは思いますが、そこら辺は担当の建築士が役所等で調べてきてくれます））

既存の建物を離れにするのは苦肉の策ですね。やれないことはないし、私自身もそのような物件を建築主たっての要望でやったことがありますが、当然のことながらお施主さんにも負担がかかります。通常は現実的ではありません。

なお、上記のような場合でも新築の2世帯住宅は、親世帯と子世帯が建物内で行き来できなければなりません。
たとえば、1階を親世帯、2階を子世帯とした場合、建物内に階段を造り、行き来できるようにしなければならないということです。外階段で分離ができないのです。

なお、このような場合でも新設の建物は、「新築」ではありますが、「増築」扱いとなります。
（申請書の第三面が「増築」、第四面は、建物自体の概要なので「新築」で記載（チェック）します）

既存の建物と渡り廊下等でつなげる場合は、構造計算の確認等が必要となってくると思います。

上記のことから非常に厳しいのではないかと予測されます。

税に関してですが、以前に個人的に調べてパソコンに保存していたものの一部を一応下記に記してみます。

住宅取得時の贈与税等は、「相続時精算課税制度」あるいは、「相続時精算課税選択の特例」のいずれかを選択することができるようです。
相続時精算課税制度というものは生前贈与を2,500万円まで非課税にし、超える部分は一律20%の税率で贈与税がかかるというものです。

住宅取得等資金贈与1,000万円（省エネ・耐震対応住宅の場合 ）、あるいは500万円（一般の場合）の非課税の特例というものがあります。
これは単独で使うことも、相続時精算課税制度と組み合わせて使うことも可能です。

相続時精算課税制度を選択した場合には、贈与者の相続時までこの制度の適用が継続されることになるので、撤回をすることはできません。
（従来の暦年課税方式は選択できなくなる）

なお、税金に関しては、このようなQ&Aサイト等のネットの情報をあてにするのは、感心しませんね。
たとえ大雑把でもわかればいいという問題ではありませんし、勘違いも生まれやすい。
せめて、「住まい」ではなく、「税金」のカテゴリーで聞いたほうがいいと思います。

私も専門外ですし、瑣末な知識しかありません。

また、詳しい専門の方の税金に関する回答だけで本来は説明が膨大になるのではないですか。
専門的なことに関する考えが安易過ぎるし、簡単に軽く捉えすぎだと思いますね。

最初から税務の専門家に会って相談してください。もちは餅屋に直接会って聞くべきです。

kamapan · Answer

(1)まずは完全に分かれた形での「新築」が可能なのか？
の問題ですが、この様な点がクリアー出来れば可能ですよ。

1.接道が最低でも2.0M以上確保出来る事。

道と言えるものに接してさえいればOKですから、
この様な「旗竿地」でも建てる事は可能ですよ。
http://www.what-myhome.net/26ha/hatazaoti.htm

2.「建ペイ率」や「容積率」に「斜線制限」が
満足できれば建てられますよ。

(2)「増築の場合」ですが、難しいですね。

築年数が30年であれば「旧耐震」の可能性があるので
今の建物が「耐震性能」を持っているのか？の確認が欠かせませんね。

その上でこの建物にくっつけて建てる為には
とても「厳しい規準」がありますから、
あなたの希望する建物にはならない気がします。

あなたがお住まいの市区町村役場の中には「建築指導課」が
ありますから(1)も(2)の場合も聞いてみてください。

どちらが良いのか？でいえば(1)の方が良いでしょうね。

「補足」があれば「追記」が可能です。

momo-kumo · Answer

まず、原則として同一敷地に2軒の家は建てれません。
建坪率等に余裕があれば、付属屋として別棟が建てれますが、
別棟は風呂が無いなど、完全に別の家としての機能は持てません。

敷地を形式上分割し、その後、それぞれの敷地と建物が建築基準法
等の規制をクリアした場合にのみ、もう1軒の建築が可能です。

参考URL：http://k-koubou.info/jiten/j_12_03.htm

gookaiin · Answer

＞相続税対策も含めたアドバイス、何卒よろしくお願いいたします。

相続時の、『小規模宅地の特例（土地の評価額が80％減』のことを言っているのかと思います。

この、小規模宅地の特例は、適用対象が（政府の方針により）コロコロかわります。昔は2世帯住宅でもＯＫでした。数年前に運用が厳格化され、玄関が別の2世帯住宅や、家の内部が実質的に仕切られている2世帯住宅は適用不可となりました。
来年１月から相続税がアップすることにより、小規模宅地の特例の大幅に適用の方針が緩められるそうです。

相続税対策というからには、まずそれを確認してください。

muutani · Answer

こんばんは

＞No.1さん
＞別棟を連結する場合は増築になります。増築は申請しなくても建築可能です。
申請とは建築確認申請のことですよね？
申請不要なのは防火地域・準防火地域以外で10m2以下の場合だけですよ。
増築でも住宅としての規模を考えればほぼ間違いなく確認申請が必要になるかと。

横やり失礼しました。

titelist1 · Answer

敷地に対して建物の建蔽率にまだ余裕があると言うことですね。2棟目を別棟で新築する場合には建蔽率の計算は合計になります。新築と同様に建築確認申請して建蔽率以内なら建築可能です。
別棟を連結する場合は増築になります。増築は申請しなくても建築可能です。新築の場合には当然に建物の固定資産税が掛かってきます。増築の場合には申請しなければわかりません。
新築で固定資産税が新たに発生したら、相続税の対象になります。増築で固定資産税が発生しなければ把握できません。その意味では普通の増築にして置く方が節税の観点からは有利と考えられます。
しかし別の観点からは別棟で2棟が独立している方が資産価値が高いので、お金を掛けて価値の低いものを建築するのは損であるとの考え方もあります。

敷地に別棟の住宅を建設

まず、色々な事例で考えましょう。

No.7です。

他の回答者様がおっしゃられているように、同一敷地内には一軒しか建てられません。

(1)まずは完全に分かれた形での「新築」が可能なのか？

まず、原則として同一敷地に2軒の家は建てれません。

＞相続税対策も含めたアドバイス、何卒よろしくお願いいたします。

こんばんは

敷地に対して建物の建蔽率にまだ余裕があると言うことですね。

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