土地の分筆後の既存の建物の採光について

Question

こんにちは、土地の分筆後の既存の建物の採光について疑問があるので教えて頂けますでしょうか。

最近、私は新築を建てまして建築基準法に関して問題はないのですが、
新築の裏に実家があり、公道に面していない為、家の立替えをすることができません。

そこで、立替を可能とするために私の新築を建てた土地を分筆し、実家の土地まで2mの公道を設けた場合、
私の家の一室が建築基準法でいう採光計算で問題が出てきます（実際は採光は入ってますが）

ですが、既に完了検査をもらっていますので、
完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか？

一応、土地家屋調査士さんに聞いてみると分筆は建築基準法に関係ないので問題ないとは言っておりますが、
しかしこれが通るとなると、まさに法の抜け道な感じになってしまうので気になって質問をしてみました。
（採光以外にも、建蔽率も同じかもしれません）

ご存知の方おりましたらご回答の程よろしくお願い致します。

titelist1 · Accepted Answer

分筆の結果、建蔽率オーバー違反になっても、採光係数違反になっても建物を解体するようなことはありません。そのような家を売る時に買主がローンを使えなくなるので高く売れなくなります。
隣地までの距離が短くなるので、計算上その居室の採光が不足するのですね。建蔽率オーバーは直ぐに発覚するが、採光は実際に暗くなるのではないので採光係数違反は簡単には発覚しません。

antarctica-2001 · Answer

新築する前に裏の実家の建て替えの話は出なかったのですか？
出ていれば設計としても対処の仕方が有ったのでは？
しかし新築してしまった後では後の祭りですね。

まず裏の実家を建て替えるためには質問者さんが考えられているように２ｍ以上の通路が最低条件です。
２ｍの通路を確保することにより新築部分の居室の採光が確保できなければＮＧです。
２ｍの通路状態の敷地というのは如何にも不自然であり確認申請を出した段階で審査の人間が不審に思う可能性大です
しかも新築部分は最近建てられたという事であれば、同じ審査機関に出せば馬鹿じゃない限り気が付くでしょう。
基本的に建築基準法の適合させる方向でなければ難しいのでは無いでしょうか。

まず第一に、その採光の取れない部屋は１階ですか？２階であれば天窓で採光を確保出来ませんか？

それも駄目なら

新築された建物の南側に２ｍの通路の確保は難しいわけですね。
新築された建物の北側に２ｍの空きは無いのでしょうか、又北側に居室は有りますか？
北側居室を倉庫とし北側から２ｍ接道させることは方法は出来ませんか？
たとえ塀が有ろうが倉庫が有ろうが、実際に通れなくても、とりあえず２ｍの幅さえ確保できれば何とでもできます。

それも駄目なら

はなれで申請しては如何ですか。
流し台・浴室・トイレの何れかを無くせばはなれ扱いになります。
でも建物の所有者が違うのならそれも駄目かも

であれば無窓の居室として非常用照明を付けるか
但し1/20以上の採光が無いと無窓居室とみなされその居室の主要構造部を耐火構造とする必要がありこれも駄目かも。

それも駄目なら採光の取れない部屋の反対側の壁をぶち抜いて窓を作り採光を確保しますとか

それも駄目なら隣り合う西側か東側の部屋との合わせ技で採光が確保できませんか？

それも駄目なら隣地の土地を必要最低限購入するとか。無理なら賃貸して借地権とする。

それも駄目なら２ｍでなく４ｍ確保できませんか
位置指定道路扱いにして隣地境界線では無く道路境界線になるので有効補正係数１で採光楽勝！
でも位置指定にすると実際に道路工事が必要になりますが。

こうなったら、いっその事強引に２項道路扱にして昔ら通路でいたよ～。ってしらを切るか。
いくらなんでも強引過ぎるか？

それも駄目ならとりあえず今日のところは酒を飲んで寝ちゃうとか。

gookaiin · Answer

＞完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか？

引っかからないでしょう。

もしも気になるなら、建て替え後また合筆すればどうですか。（お金はかかりますが・・・）

土地の分筆後の既存の建物の採光について

分筆の結果、建蔽率オーバー違反になっても、採光係数違反になっても建物を解体するようなことはありません。

新築する前に裏の実家の建て替えの話は出なかったのですか？

＞完了検査後に分筆をしてもこの問題にひっかかる事はないのでしょうか？

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