一軒家の空き部分を貸していたが、建て直したい

現在親の持ち家の一戸建て（築２１年）の２階部分に住んでいます。一階の大部分は以前祖父が肉屋を経営していましたが、現在は引退し完全に倉庫となっています。さらに一階の一部分を、建てた当時から美容室として月８万で貸しています（親の口座に）。最初の１０年程はちゃんと契約書などをかわしていたそうですが、今は特に何年契約とかはしておらず、以前の契約もとっくに切れている状態です。私の同級生の親が経営していることもあり、昔からの付き合いです。経営は順調そうで、古くからのお客さんもたくさん通っています。駐車場などあまったスペースには（勝手に）ガーデニングを楽しんだりもしています。
私は結婚し旦那と１歳の息子の３人暮らしで２階部分に住んでいますが、そろそろちゃんとした一戸建てに建直したいと思うようになりました。（親の許可は得ています）２階だといろいろ不便なんです。
そこで、建て直すには美容室の方には出て行ってもらわなければならなくなるのですが、どう話を切り出せばよいのか、どうするのが一番いいのかわかりません。書類上の契約はもうかわしていないので、法にはふれないとは思うのですが、、、倫理的にはあまり良くないのではとも思います。変に恨まれても嫌ですし。。。
新しいテナントを借りる際にリフォーム代金などを渡せば正当ですか？何もせず出て行ってもらうものですか？？どうするべきでしょうか？？

No.1 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/10/28 00:29

　不動産賃貸業を営んでおります。

　基本的に、貸した不動産は貸し続けなければなりません。

> 書類上の契約はもうかわしていないので、法にはふれないとは思うのですが、、、

　書類は「証拠」に過ぎません。極端な話、貸主と借主の間に争いがなければ、契約書など不要です。口約束でも契約は成立しています。

　従って書類上の契約は交わしていなくても、それ以前に締結した賃貸借契約は存続しており、無理に追い出すのは民法や借地借家法違反です。完全に法に触れることになりますよ。

　法律違反でなく円満に退去してもらうには、建物が朽廃するとか、質問者さんに正当事由がある場合ですが、（詳しくは説明しませんが）この場合どちらも認められないでしょう。

　唯一考えられるのは、公的制度を利用して「耐震検査」をしてもらうことでしょうか。

　「倒壊の恐れあり」と判定してくれれば、それが取り壊し理由になるかもしれません。でも、築後21年くらいだと「建て直さなくても補強でＯＫ」ということになりそうですね。

　となると、相手が納得するだけの「立ち退き料」などを払わなければなりません。

　リフォーム代などは、借主の手を素通りしてリフォーム業者に渡ってしまうお金ですから、退去の理由付けには役立ちません。相手にしてみれば、その間仕事ができず、したがって収入がなくなって生活もできなくなるから大問題でしょう（もちろん相手がそれに気づかず、リフォーム代程度でＯＫすれば別ですが）。

　少なくても、

　新しい場所を探してくれた仲介業者への報酬
　リフォーム代
　設備、用具などの引っ越し費用
　　　（以上３つは、借主の懐には入らない）
　客が付くまでの営業利益の補償（これが重要）

　の４つは必要になるのではないでしょうか。

　しかも質問者さんの場合、この費用は「経費」にはなりません。質問者さんの収入から引けません。

　経費とは「利益を得るための支出」だからです。質問者さん、そこをちゃんとした一戸建てにして、もう貸さないのでしょ？なので経費になりません。

　丸々、出し損になりますが、法律にあった退去を求めるにはしかたないことです。

> 変に恨まれても嫌ですし。。。

　丑の刻詣りされたり人形に五寸釘を打たれる程度ならいいですが、出すべきものを出さずに退去させようとして訴えられると、裁判必ず負けます。さんざん訴訟に費用を出したあげく、追い出せないことになります。


　余計なお世話ですが、中途半端に取り戻すカモしれない人は、不動産など貸してはいけないのです。

　どうしても小銭を稼ぎたいなら、定期借家にしましょう。

この回答へのお礼

とてもご丁寧な回答ありがとうございました。すごく予想外な回答で、他の２名の方も同じご意見ということで、すごくビックリしており、混乱しています。契約が切れている＝簡単に出て行ってもらえる、と思っていたので、本気で話し合う前にこのような回答を頂けて本当によかったと思っています。
完全に建て直すことは諦め、美容室部分を残してリフォームをする方向でいこうかなと考え直しています。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2014/10/29 19:09

No.3 回答者： inon 回答日時： 2014/10/29 18:22

NO.1の方がほとんど回答されているので、補足のような経験談です。

お店で顧客が付いている場合、退去してもらうには数千万円の提示が必要です。提示したから出て行ってもらえるわけでもありません。
実際、事務所を経営している知り合いが退去時（都市部ですが）に提示された金額は２０００万でした。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
退去をしてもらうのに数千万円もかかるんですね！！びっくりです。
私の考えがすごく甘かったんですね、、、
そこまでの大金を出してまで建直しを望んではいないので、出来る範囲でリフォームをしていこうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/29 19:15

No.2 回答者： angiras 回答日時： 2014/10/28 12:23

＃１の回答が正解ですが、１階倉庫部分のリフォームは出来ないのですか？

常識的には美容室の追い出しは無理でしょう。しかし、非常識が通る世界でもあります。心を鬼にして、「出て行って下さい」と言ったら、出ていくかも知れませんね。相手次第。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
angiras様のおっしゃる通り、一階部分を含めてリフォームする方向で考えています。
契約が切れている時点で、常識的にこちらが言えば出て行かざるおえないと思っていましたが、私の常識が間違っていたようです。
非常識にならずに留まれたのでよかったです。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/29 19:12