土地の合筆について

先週末に土地の契約をした際に、土地が二筆になっていることが分かりました。

土地の北側に細い水路を埋めた部分があり、そこの部分だけ市役所から不動産が買った形になっているのですが（不動産から直接購入する土地になります）
抵当権の関係で合筆できず（水路側の小さい土地は抵当権なし、大きい部分は抵当権が付いており、同状態でない土地は合筆出来ないと説明を受けました）、二筆の状態で契約することになり、引渡しをした後に合筆してください、と言われてしまいました。
なので、司法書士の先生には、二筆分の所有権移転登記を頼むことになってしまいます。
司法書士の先生によっては、二筆分の手数料を取られてしまうかもしれない、と言われました。

しかし、今思えば、抵当権も抹消した状態で引き渡すそうなので、不動産の方で合筆して引渡してくれたらいいのに、と疑問になってきました。

売主の不動産が抵当権を抹消するタイミングって、いつなんでしょう？
私達から現金を受け取ってから抵当権抹消では、引渡す時にはまだ抵当権が付いているから
現金を受け取る前に、不動産の方が銀行のローンを払い終えて、抹消するはずですよね。

不動産はたんに合筆が面倒なだけなのでしょうか。
それか、本当に売却後じゃないと合筆出来ないのでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/11/08 16:42

＞不動産はたんに合筆が面倒なだけなのでしょうか。

そうではなく、抵当権がある筆と、ない筆がある場合は合筆ができまいのです。
抵当権の抹消は、買主から代金をもらわないと抹消できないので、買主に所有権移転登記申請と抵当権抹消登記申請を同時にします。
売主に資力があれば、買主に所有権移転登記する前に抵当権抹消はしますが、そうでないときには、買主が、2つの不動産を取得した後にでないとできないです。

この回答へのお礼

やはり取得後でないと合筆できないようです。

お礼日時：2014/11/12 21:06

No.3 回答者： AR159 回答日時： 2014/11/06 14:44

現状が二筆の土地だから、二筆の状態で売買するのが普通です。

売買契約に「合筆」する旨の条件がなければ、売主はわざわざ手間と費用は掛けないでしょう。

抵当権云々は売主の資金繰り次第なので内情は分かりません。
資金繰りに余裕があれば事前に抹消出るだろうし、そんな余裕がない業者なら売買取引当日に金融機関の担当者に立ち会ってもらって、返済すると同時に抹消関係の書類を受け取って、あなたへの所有権移転手続きと合わせて抹消登記する段取りになるかもしれません。

「不動産」→「不動産業者」？

No.2 回答者： shinya1986 回答日時： 2014/11/06 14:13

こんにちわ。

まず、前提として2筆のままで売買することはありますよ。

司法書士の先生によっては、2筆分の手数料とありますが

確かにそういう司法書士もいますが、一般的にはないでしょう。

抵当権を抹消するタイミングは、最終決済後に司法書士が代理で抵当権抹消登記をします。

合筆はできないです。1筆だけ抵当権ついてますからね。

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2014/11/06 14:10

専門家ではありませんが、不動産登記の経験のある者です。

不動産登記＝司法書士とお考えになりすぎではありませんか？
ご質問の合筆の手続きですが、司法書士の業務範囲ではないため、司法書士では扱えないものとなっています。また、この分野の専門家は土地家屋調査士となります。

したがって、売買の登記は、不動産屋・売却する人・購入する人・抵当権者などから依頼を受けての手続きとなり、これは司法書士の範疇です。しかし、合筆の登記は土地家屋調査士の範疇であり、別途依頼しての手続きとお考えなのではないですかね？

土地家屋調査士への依頼ともなれば、別途費用が掛かるものです。中には司法書士と土地家屋調査士の兼業の先生もいるかもしれませんが、業務が異なることから費用面の調整もしてくれないのかもしれません。
不動産屋が依頼するともなれば、購入者であるあなたから別途費用を頂かない限り、利益を削ることになり、最悪赤字になってしまうのかもしれません。

司法書士の権利登記も土地家屋調査士の表題表示登記も、あくまでも権利者・依頼者の代理行為にすぎません。したがって、権利者が自ら手続きを行うという方法もあることでしょう。
しかし、不動産というものは、代替えのない高額な財産であり、その手続きにはリスクもあるものでしょう。不動産屋であれば、知識的には手続きも行えるだけのノウハウがありますが、そのリスクを覆うのは難しいですし、不動産屋名義ではない仲介などの物件であれば、国家資格がなければ代理行為も行えません。

たぶんいろいろな面から売買とは別に考えてほしいということなのではないですかね。

私があなたの立場で強く求めるというのであれば、土地を二筆ではなく、一筆にした上での購入が条件とすると伝えますね。そのうえで、手続き上やむない場合には、合筆登記の費用、二筆のうちの一筆の土地の所有権移転等の登記の費用は、売り主や不動産屋の負担として行うこと、そして、これらの登記を同時進行で行うことでの双方のリスク回避で進めることが条件とするのです。

売り主と不動産屋が違うわけですので、不動産屋が合筆などができるものではないですし、抵当権の設定などがあれば、簡単でもないのでしょう。しかし、あなたの要望を満たす方法はあると思いますね。