相続税、贈与税

住宅取得に関する税金について詳しい方にお尋ねいたします。
数年後に土地を購入して注文住宅を建てる計画がありますが、最近とても気に入った土地を見つけてしまい、またとない好物件のため、なんとか土地だけを先に購入できないかと検討してみたのですが、計画を数年前倒しするには資金的にも時間的にも難しく、どうしても土地の決済から建物の着工までの時間があくため住宅ローンを組むことができません。
そこでダメ元で両親に相談したところ、1000万までなら一時的に援助できると言っていただけました。
1200万の土地なので、両親からの1000万と自己資金200万で現金で購入したいと思います。
ちなみに、この1000万はいずれ出世払いで親にはきちんと返還するつもりです。
ここで、いちばん手間がなくて、税金の安くなる方法を教えてください。
また、住宅取得に関する特例で贈与税を支払わなくて済む方法があると聞きましたが、以下のそれぞれの場合、これは適応になるのでしょうか？
(1)1000万円を贈与してもらい、贈与税を支払って土地を買う
(2)親の名義で土地を購入し、時期をみて土地を贈与してもらい、贈与税を支払う(3)そのまま親の名義の土地に家を建て、親が亡くなった後に相続し、相続税を支払う。
(4)贈与ではなく貸与だと言って税金を支払わない。
(5)その他

(1)の場合、実際に購入した土地に家を建てるのは数年後ですが、住宅取得に関する特例の適応になりますか？

また(2)の場合、例えば親の名義の土地を建物を建てる直前に自分たち名義に書き換えるなどした場合、これも贈与と見なされると思いますが、住宅取得に関する特例の適応になりますか？

(4)について、無利子無期限の貸与は認められますか？不可の場合、最低限どのくらいの利子でどのくらいの期間であれば貸与と認められますか？

No.2 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2015/01/17 08:10

＞(1)の場合、実際に購入した土地に家を建てるのは数年後ですが、住宅取得に関する特例の適応になりますか？

いいえ。
適応にはなりません。
贈与を受けた翌年３月１５日までにその住宅に居住、もしくは居住することが確実（上棟が終わっている）であることが条件です。

＞(2)の場合、例えば親の名義の土地を建物を建てる直前に自分たち名義に書き換えるなどした場合、これも贈与と見なされると思いますが、住宅取得に関する特例の適応になりますか？
いいえ。
住宅取得に関する特例の適応にはなりません。

＞(4)について、無利子無期限の貸与は認められますか？
１０００万円をもらい、貴方名義で土地を買いそれを「貸与」ということでしょうか。
それは通る話ではありません。
明らかな「贈与」です。

それとも、親の名義にしておいて貴方の名義にするということでしょうか。
もちろん「贈与」以外の何物でもありません。

＞不可の場合、最低限どのくらいの利子でどのくらいの期間であれば貸与と認められますか？
よく意味がわからないですが…。
１０００万円を借りるということでしょうか。
それなら、親が生きていると思われる歳までに定期的に返済していく「金銭消費貸借契約」を結ぶことです。
利子は１％みればいいでしょう。
なお、利子をつけなくても返済期間が短ければ贈与にはならないでしょうし、もし、贈与だと見られても「利子分」についてです。

貴方が親に、毎年定期的に借金を返していくことができないなら（３）がいいでしょう。
ただし、親に固定資産税がかり続けます。
また、家がない土地の固定資産税は、減免措置がないので高いです（家がある場合に比べ数倍になる）。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
ええと、(2)についてですが「土地の贈与」を受けた場合は「住居取得に関する特例」の適応にはならない、という理解で良いでしょうか？あくまでも「建物を建てる直前」に「現金」の贈与を受け取った場合のみということで合っていますか？
(4)については1000万円を親から借金しているとする場合についての質問でした。
たとえば1000万借りて毎年100万ずつ10年間で返済するとした場合は、利子分の贈与税だけを支払えばよいのでしょうか？
親の名義の土地に子の名義の家を建てることについては何も問題はないのでしょうか。
やはり贈与税よりも、のちのちの相続税の方が安く済みますか？
最近は高齢者にお金をたくさん使ってもらうために、相続税を高くして贈与税を安くしようみたいな動きがあると伺ったもので・・。
ちなみにその場合の固定資産税は私たちが毎年親に支払うつもりなので大丈夫です。更地にするのも家を建てる直前にします。

補足日時：2015/01/17 09:33

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/01/17 10:31

＞(1)～(3)だとどの方法が一番手間がなく、また税金を抑えられるでしょうか…

細かい要素がいろいろ絡んできますから、そういう具体的なことは税務署で相談してください。
税務署とは何も税金を取り立てるだけの役所ではなく、正しく税を納めようとする人にはとても優しいお役所です。
事前にお伺いすれば、親身になって教えてくれますよ。

＞あくまでも「建物を建てる直前」に「現金」の贈与を受け取った場合のみということで…

直前にというか。1/1～12/31 の間に受けた贈与で、その年のうちか遅くとも翌年 3/15 までに居住することが、基本的な考え方です。

＞高齢者にたくさんお金を使ってもらう政策として贈与税を安くして…

それは孫への教育資金等が認められただけです。

＞それでもやはり贈与税より相続税の方が安くなるのでしょうか…

それは間違いないです。

＞200万円を自分たちが支払った場合、その200万円分だけでも「共有名義」にすることは…

それはごく普通に行われていることです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。また両親とも相談してみます。なるほど税務署ですね。時間作って相談に行ってみます。

お礼日時：2015/01/17 13:46

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/01/17 04:53

＞この1000万はいずれ出世払いで親にはきちんと…

あるとき払いの催促なしや出世払いはいけません。
借金だと主張したいのなら、市中並みの金利を付け、定期的に返済していくことが必要です。
つまり、担保がいらないことをのぞけば、銀行で借りるのと何ら変わらない覚悟でないといけません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞(1)の場合、実際に購入した土地に家を建てるのは数年後ですが、住宅取得に関する…

贈与を受けた年の翌年３月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築に充てないといけません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

＞(1)1000万円を贈与してもらい、贈与税を支払って…

親子双方の年齢条件が合うなら、住宅取得などと言わず一般の「相続時精算課税」を申告すれば、現時点での贈与税は回避できます。
親はまだそんな年寄りでないというのなら、素直に贈与税を払うよりほかありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞(2)親の名義で土地を購入し、時期をみて土地を贈与してもらい、贈与税を支払う…
＞(3)そのまま親の名義の土地に家を建て、親が亡くなった後に相続し、相続税を…

ごくごくオーソドックスな対応で、税法面での問題はありません。

＞(4)贈与ではなく貸与だと言って税金を支払わない…

貸与？
税法に貸与という言葉はありませんが、要するに「賃貸」でしょう。
家賃をただにすれば、家賃相当が贈与です。
たとえ年間 110万円に達しないとしても、意図的に毎年繰り返すことは贈与税の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞(2)の場合、例えば親の名義の土地を建物を建てる直前に自分たち名義に書き換えるなどした…

親に時価相当のお金を払って名義変更するなら可能です。
ただで名義書換なんでのは論外ですよ。

＞(4)について、無利子無期限の貸与は認められますか？不可の場合、最低限どのくらいの利子でどのくらいの…

先述。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。(4)の借金扱いにするのが認められないのはわかりました。(1)～(3)だとどの方法が一番手間がなく、また税金を抑えられるでしょうか。また、(2)についてですが「土地の贈与」を受けた場合は「住居取得に関する特例」の適応にはならない、という理解で良いでしょうか？あくまでも「建物を建てる直前」に「現金」の贈与を受け取った場合のみ、ということで合っていますか？教えていただいた国税庁のHPはすでに拝見しましたがこういう事例についてはあまりかれていなかったため(探し方が悪かったのかもしれませんが・・・)、こちらで質問させていただきました。最近は高齢者にたくさんお金を使ってもらう政策として贈与税を安くして相続税を高くするような動きがあると伺った気がするのですが、それでもやはり贈与税より相続税の方が安くなるのでしょうか？
また、1200万の土地を購入するのに、1000万円を親が支払い、200万円を自分たちが支払った場合、その200万円分だけでも「共有名義」にすることはできないでしょうか。

補足日時：2015/01/17 09:42