平成16年4月1日法改正以前の賃貸借契約（競売）

平成16年4月1日法改正以前の賃貸借契約で、抵当権設定前に前所有者と結ばれた賃貸契約による賃借人がいます。（マンションです）この契約は差押に先立つため、元所有者の賃貸人の地位を引き継ぐことなります。

平成１０年よりの契約で当初の賃貸借契約期間は過ぎているため現在は法定更新中と思われますが、この手の物件にありがちな「相場と比較して非常に低廉な家賃」で契約されています。
（正しくは同じマンションの賃貸相場と比較して半額程度）

いずれにせよこのマンションを落札後は旧の契約内容を引き継がないといけないと思うのですが、賃料増額訴訟は一般的にどの段階で提起するものなのでしょうか？

売却決定後、最初の面談時に「現在の賃料は安すぎて納得できない、よって賃料増額訴訟で解決しましょう」というものなら、なんだか元所有者の賃貸人の地位を引き継いでいないような気がしますし、前の賃貸契約書の内容を引き継ぐ形で新たに賃貸借契約を結ぶなら、その契約の期間が経過してから増額の申し立てをすべきようにも思いますし…

もう１点、元所有者との間の契約書では敷金60万円、敷引30万となっていましたが、何かの事情でこの敷金は未払い家賃と相殺しているようです。（現在、特に滞納などがあるわけではありません）
この場合、元所有者との契約に従うなら「敷金60万円払ってください」といえるものでしょうか。


ぜひお知恵を拝借させてください。

質問者からの補足コメント

• tk-kubotaさま　ご回答を頂き感謝致します。　ありがとうございます。
  
  訴訟の前に調停が必要なんですね。　勉強になりました。
  
  抵当権者は他におらず、その抵当権の設定前の賃貸借契約となります。
  また、
  他にもこのような「改正前の賃借契約」「落札者は賃借権を引き継ぐ」「異様に低廉な家賃」というケースを競売資料では見ることがありますが、落札者はこの「異様に低廉な家賃」を甘んじて受け入れているのでしょうか？
  
  それともやはり妥当な賃料を求めるために、増額交渉や立ち退き交渉をしているのでしょうか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/08/27 21:31

No.1 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/08/27 17:42

まず最初に「抵当権設定前に前所有者と結ばれた賃貸契約による賃借人がいます。

」と云うことですが、実行された抵当権が当該賃貸前であっても上位抵当権者があれば、その抵当権設定時期で競売の買受人との優劣がきまりますので、再度、確認して下さい。
次に、賃料増額の訴訟は調停前置主義の関係で、訴訟の前に必ず調停をしなければならないことになっています。
その調停が不調の場合に限り訴訟ができるようになっています。
次の「元所有者との契約に従うなら「敷金60万円払ってください」といえるものでしょうか。」は、買受人が賃借権を承継しているならば、その請求はできないです。
買受人に対抗できないならば、できます。