マンションの最期はどうなりますか？

Question

ふと気になったのですが、不動産にお詳しい方、教えてください。
マンションって、30年、40年住み続けることになると思いますが、その後、最終的にはどうなるのでしょうか？おそらく、老朽化がすすみ、いろいろなところにガタが来て、住んでいる人も高齢化が進み、お亡くなりになる人もでてくるとおもいます。子供は家をでて、新しい家やマンションにすむでしょうし、古くなったマンションにいつまでも買い手がつくとも思えません。

小規模なマンションであれば、ある程度のところで、マンションの管理組合で決定して、どこかに土地などを売却して、住人が退去することも可能かと思いますが、200世帯を超えるような大規模マンションで、複数棟にわたるようなところでは、それもなかなか難しいのではないかと思います。

そこまでいかずとも、ある部屋の住人が亡くなって、親族が相続を放棄した場合、管理費や修繕積立費などは残りの住民で負担するしかないのでしょうか？

私の周りではこんなことで問題になっているということも聞いたことがないのですが、年代の問題のような気もします（当方40代です）。マンションにすみ続けることのリスクとして、考えたほうがいいのか？気にしてもしょうがないのか？ご存知の方、ご教示いただければ幸いです。

merciusako · Accepted Answer

老朽化が進み、そのマンションの価値より修繕にかかる費用が上回るとなった場合、管理組合としては、建て替えるか、すべて清算するか、修繕せずに放置するか、の選択を迫られることになります。

この中で、「修繕せずに放置」ということはあり得ません。
管理組合の存在目的は、マンション共用部分の維持管理、原状回復です。
このための業務をしなければならないわけですから、「すべて清算」して管理組合を解散するか、「建て替え」をして新たに管理組合を結成するかになります。

まず、管理組合の理事会で、所有者へのアンケートを実施するなどして、最終的にどうするかを決定し、総会に諮ります。
所有者の５分の４以上の賛成が必要です。
これに満たなければ、地道に反対者を説得する必要があります。
建て替えの場合で、これを満たせば、管理組合は都道府県知事の許可を得て「建て替え組合」に変わります。

「建て替え組合」は、建て替えに反対した所有者の住戸を時価で買い取ることができます。

こうして所有者全員の賛成が取り付けられた段階で、デベロッパーなどに建て替えを頼むことになります。

区分所有建物の場合、どのような場合でも必ず所有者は存在しますから、その所有者には管理費や修繕積立金などの納入義務が発生します。

管理費や修繕積立金などの滞納の場合、最終的には裁判や競売といったことになりますから、弁護士さんに頼むことになりますね。
管理組合として、どこまでキチンと滞納問題に対処しているのかが問われることになりますが。

一般的には、築50年位になると「建て替え」の話が出てきます。
で、時間をかけて反対者を説得し、最終的には「建て替え」になると思われます。

その間は、維持管理と原状回復のために修繕しなければなりません。

老朽化が進めば、それだけ修繕費用が嵩みますから、当然月々の修繕積立金は値上げされることになります。
購入時の修繕積立金が未来永劫変わらない、ということはあり得ません。

分譲マンション購入に当たっては、40代での新築であれば、マンションの耐用年数からして、建て替え問題に遭遇することなどありません。
子供達の時代になるでしょう。

中古マンション購入に当たっては、まず築年数が問題になります。
終の棲家にするというのであれば、築10年以内くらいの物件でしょうか。

さらに、そのマンションにはすでに管理組合があるはずですから、現在の管理費などの滞納状況は分かります。

また、定期的な大規模修繕を想定した、長期修繕計画書も必ずありますから、直近の大規模修繕工事にどれだけの費用を要する予定なのかが分かります。

一方で、現在のそのマンション全体の修繕積立金の額も分かりますし、修繕積立金の月額も分かりますから、何年後かのその大規模修繕工事が、果たして現状のママで賄えるかどうかも分かります。

賄えないとすれば、必ず修繕積立金の値上げがあるということです。

不動産販売業者や仲介業者は、まったくこのようなことは口に出しませんから、自分で調べるしかありません。

そのマンションの長期修繕計画書と管理組合の直近の決算書を求めれば、すべて記載していますので計算できます。

立地条件だの、広さだの、間取りだの、価格だのに目が行きますが、「管理を買え」というのは、こういった表に出ない部分なのです。

よーく考えてみてください。

risunotorasan · Answer

戸建てに住んでいますが、近辺の分譲マンションは既に４０年以上経過しています。
５階建ての階段での団地スタイルのマンションです。
若い頃に購入した人たちでも既に７０歳を迎えようとしている団塊の世代です。
入居時には当時のお金で１５００万円ほどではなかったかと思います。
今のお金に換算してその倍額は必要だったでしょうね。

まず階段が使えなくなる年齢です。
子供たちは既に結婚してほかのマンションを購入していますし孫たちもそこで大きくなっています。
管理費、修繕積立金が当然のように必要になてきますが、売却するにしても５００万円前後の値打ちしかありません。

売価できなくても毎月の経費などは必ず請求されて　支払えなくなれば物件は裁判所で競売にかけられます。
半値以下でも手放せれば、面倒を見てもらうべく子供たちにとっても負の遺産が少しでも少なくなることに違いありません。
果たして最後にはスラム化して、廃墟になる・・・

今の農山村の現状を見ればお分かりでしょうが、廃墟になってそれをいかに処分するかは、マンションの区分所有者が決めることであるが、賃貸に出されたりして区分所有者自体がそのマンションから離れてしまっている場合が殆どであることから管理組合運営にも支障をきたし、尚且つ半数以下のマンションに住む区分所有者への負担は計り知れない苦労がのしかかってくることになる。

大規模小規模はまず関係がないことであって、老齢化するマンションでの仕切り役に理事長が延々と変わらずに指揮を執ることになればなおさら、理事長に関係する親族らの餌食になることも目に見えている。
権力社会を民主主義で押し除けようにも　理事長選挙に無関心な輩がいる限り延々とそのマンションは食い尽くされることに変わりはない。

質問者様が　同じように無関心であるならば　今すぐにでも何らかの行動をされることも一案ではある。

参考までに
今流行りのタイル張りマンションと　塗料で仕上げた壁のマンションとの違いはご存知でしょうか？
最近ですがタイル張りマンションの外壁検査は１０年ごとに行うことが義務つけられました。（タイル落下防止のための検査です）
本来、専有部バルコニーからでも検査は可能ですが、区分所有者（居住者）は住居内を通ってバルコニーまで検査官を室内に入れることをしませんし、管理会社もそれを勧めません。
しかし　大規模修繕工事に使う足場をそれだけに立てることもできない。

結果、今までは２０年毎でも出来ていた大規模修繕工事を　最長の１２年毎に行わざるを得ないことにもなり、修繕積立金の見直しを迫られるのは必死である。
東北地方の震災　台風による災害で人件費も物資も高騰しているが、法律は延期を認めてくれない。
悲しい事実も　頭に入れておくべきだと思います。

isoworld · Answer

マンションは最後はスラム化すると言われています。新しいマンションには若い人も蓄財した年配者も入居し、管理組合もできて管理費や修繕積立費も確保でき、補修も進みます。しかし10年も経つと若い人は子供が大きくなるにつれて手狭になり、収入も上がってよりよいマンションに移ります。そのあとには収入の少ない人たちが中古マンションとして入ってきます。こうしてマンションはだんだんと低所得層の住処となります。年配者はたぶん（より高級なマンションに移る資金がなくて、あるいは住み慣れた処から離れるのがイヤで）残るでしょう。
で、マンションが老朽化すると建て替えなければならなくなりますが、低所得層の人たちはその費用の工面ができず、年配者たちは建て替えて新しくしてもその頃までは生きていないので、ほとんどの場合は建て替え反対多数となります。かくしてマンションは最後は得体の知れない人が住み着いてスラム化するわけです。最後は地震が来て半壊したり火災で燃え尽き、やむを得ず更地になって新しい建物がそこに建つことになります。デベロッパーが入ってきて僅かな札束で入居者の追い出しを図り、再開発になるかも。
マンションに住み続けるのなら、入居者が誰も同じような年齢の世帯（家族構成）で、収入も同じくらいの人で、転勤などもなくて（手放す可能性がなくて）、そのマンションに住み続けるつもりの人（同じような価値観をもった人）ばかりのマンションが無難です。若くて出世しそうな人たちがいると将来が心配ですね。

tk-kubota · Answer

全員の5分の4が賛成すれば建て替えできます。
賛成の者(買受指定人)は反対の者から区分所有権を買います。(強制的です。)
それで解体し、新しく建て直します。

suzuki0013 · Answer

こういった件については、検索すれば結構出てくるし、書籍もたくさん出ているよ。
実際にそういった状況になったマンションもいくつか存在しているし。
逆に言えば、この質問にきちんと回答する場合には本が１冊くらい書けてしまうという（笑

簡単に回答。

＞小規模なマンションであれば、ある程度のところで、マンションの管理組合で決定して、～～～

少人数の管理組合でも紛糾して決定できない事の方が多い。
先送り。

＞どこかに土地などを売却して、住人が退去することも可能かと思いますが

可能だけど、全員が退去で合意したマンションは聞いた事がない。
これから先もそういうマンションは少ないんじゃないかな。
よほど災害に弱いとか立地が悪いとか建築できないとか、底にすむのが怖いとか事情がない限りは。

＞200世帯を超えるような大規模マンションで、複数棟にわたるようなところでは、それもなかなか難しいのではないかと思います。

おっしゃる通り、人数や規模が大きくなればなるほどまとまらない。
ただ、複数棟の場合、棟ごとに建て替えたり、順番に建て替えるなど柔軟な対応もできる。
昔よりも容積率が緩和されており高い建物が建てられる場合が多いので、新規に分譲できる住戸も作り出して建て替え費用に充てるなんてケースも少なくはない。
まとまりさえすれば大規模マンションの方が有利だと思う。（まとまりさえすれば・・・）

＞そこまでいかずとも、ある部屋の住人が亡くなって、親族が相続を放棄した場合、管理費や修繕積立費などは残りの住民で負担するしかないのでしょうか？

相続放棄した場合で債権者がいない財産は国庫に帰属する。
要はマンションの所有者が国になるってこと。
しかし、単に相続放棄しただけでは「自己の者と同一の注意義務」を免れられず、管理費・修繕費用等を支払う義務がある。
質問のケースでは、親族が管理費修繕費を支払うことになる。
財産管理人を立てれば負担しないで済むだろうけれど。

＞マンションにすみ続けることのリスクとして、考えたほうがいいのか？気にしてもしょうがないのか？

考えた方がいい・気にした方がいい......というよりもきちんと理解した上でリスクをコントロールするようにすればいい。
一番簡単なのは10～20年程度でマンションを買いかえればいい。
お金はかかるけどね。
一番損なのは、資産価値のなくなったボロボロの古いマンションを安いからという理由で買うこと。
理由は単に最後の処分費用がかかるから。
建て替えや大規模修繕をするような住民はもう残っていないだろうしね。

carkurui2020 · Answer

区分所有者がみんなその思いで
共有資産としての運用を心がけてくれればよいのですが。

１０～２０年後にはどうしようもない状況に
突入しかねません。

利害関係の絡み、子供のない家などの無関心などで
廃墟となる大きな社会問題になるでしょう。

国交省の政策も不動産業者に足を引っ張られ
抜本的な動きはないようです。

inon · Answer

先ず、耐震基準に満たない古いマンションと、耐震設計の新しいマンションで別れます。新しいマンションと想定して
適切な修理修繕を行えば、１００年以上マンションは保つでしょう。
１００年以降も技術革新で、それ以上の寿命も夢じゃ無い。

相続放棄の件ですが、相続放棄となっても、空き家の管理義務は相続者に引き継がれます。なので、残りの住民で負担する必要はありません。
最後の最後は国の物になりますので、管理費等は国にと言う流れになると思います。

マンションの最期はどうなりますか？

老朽化が進み、そのマンションの価値より修繕にかかる費用が上回るとなった場合、管理組合としては、建て替えるか、すべて清算するか、修繕せずに放置するか、の選択を迫られることになります。

戸建てに住んでいますが、近辺の分譲マンションは既に４０年以上経過しています。

マンションは最後はスラム化すると言われています。

全員の5分の4が賛成すれば建て替えできます。

こういった件については、検索すれば結構出てくるし、書籍もたくさん出ているよ。

区分所有者がみんなその思いで

先ず、耐震基準に満たない古いマンションと、耐震設計の新しいマンションで別れます。

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