持ち家を賃貸にしたい場合

現在、一軒家を所有しており昨年よりリハウス業者に媒介契約をして売りに出しているのですが、なかなか買い手が付かない状況なので、この家屋を賃貸に出そうと思ってます。
その場合、家賃の設定や不動産業者との契約で注意する事、またどのような契約になるのでしょうか？
ちなみ、家のローンは残ってます。
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： ares 回答日時： 2004/07/02 17:04

私の経験上から・・・

１．家賃設定
　　近隣の家賃を参考にして、若干高めで設定しました。
　　交渉枠を設けて（１～２万くらい）、要望があれば
　　家賃交渉すると言うことで不動産屋にはお願いしました。
２．不動産業者との契約
　　月々の管理料や管理の形態は要確認です。
　　家賃が滞納したときや、瑕疵の際の対応など。
　　今は家賃滞納の際は、保険があって補償する制度も
　　あるようです。当然保険ですから、家賃の何％かは
　　保険料が取られますが。

とにかく大家になるということは、気苦労も絶えません。
安心できて、信頼できる不動産屋さんを選ぶことだと思います。
あ、あと賃貸成立したら礼金（？手数料かな？）を不動産屋に払います。地域によって異なるかもしれませんが、家賃１ヶ月分相当が相場のようです。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
家賃滞納等の問題も抱える可能性があるとの事ですね。
一つ付け加えて質問したいことが御座います。
晴れて、不動産業者と契約をしたとし、入居希望者がいて賃貸契約をする場合、設定をした家賃はそのまま収入になるのでしょうか？ また、現在ガス水道なの私名で契約したままですがこれらの扱いはどうしたらいいのでしょうか？

補足日時：2004/07/02 17:40

No.2 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/07/02 18:51

契約で気を付けなければならないことは、数々ありますが、私は賃借人に出て行って欲しくなった時に、すんなり出て行ってもらえるようにしておいた方が良いと思います。

何かの事情でその持ち家を手放さなければならなくなった時、問題になるのはその点です。

後管理の問題ですが、管理料の支払をケチるなら別ですが、不動産屋に、業務の項目をきちんと決めた書類を交わし委託した方が良いと思います。

家賃の支払口座は、不動産屋とし、その不動産屋が管理料を差し引いたものを、入居者からの入金がなくても取りあえず支払うと言う形です。
この条件にのってくれるかどうかは、不動産屋次第ですが、現実にこう言う形態で営業しているところもあります。

管理の精神的負担を考えれば、こっちの方が良いと思うのですが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
詳細な情報をありがとうございます。
なにはともあれまずは不動産と交渉、相談してみなければ進みませんね。
良い不動産を見極める目も必要という事ですね。

お礼日時：2004/07/02 23:59

No.3 回答者： kobalt 回答日時： 2004/07/02 18:56

戸建ではありませんが、親が賃貸をしています。

私が不動産屋２軒と打ち合わせをしました。

両方とも地元の不動産屋（大手ではなく、個人っぽいところ）で
対応の良い、やる気のあるほうにしました。
家賃の設定なども、ある程度相場を見て行きましたが、現在は
やや低めのようです。
ある程度、不動産屋の言う金額に合わせたほうがいいですね。

うちの場合、家賃の滞納が心配なので、不動産屋に手数料家賃の5％を
払って、回収してもらっています。
これをケチると、自ら督促に行くなどしなくてはなりません。
保険料だという感覚でお願いしています。

不動産屋によっては、広告費などをとるようですが、うちの場合は
契約時に何も取られていません。
仲介手数料を家賃の半分負担する場合もありますが、うちの場合は
違反なんでしょうけど、借り主から全額もらうようです。
ですので、家賃の回収をお願いしない場合、不動産屋はこの
仲介手数料家賃の１か月分のみが儲けになり、礼金は大家がもらい、
敷金は大家が預かる形になります。
うちは新築でしたが、借り手がつくよう、敷金、礼金を１ヶ月ずつで
設定しました。

この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
貴重な情報をありがとうございます。
敷金礼金の設定も大家側が設定できるという事でしょうか？
不動産屋選びは、これからになりますが駅前の通りにある不動産屋か、家の近辺の不動産屋かどちらがいいのでしょうかね？
最寄駅からはバスで２０分程の場所に家はありますが・・・

お礼日時：2004/07/03 00:03

No.4 ベストアンサー 回答者： kobalt 回答日時： 2004/07/03 01:56

#3です。

> 敷金礼金の設定も大家側が設定できるという事でしょうか？

うちの場合は大家で決めました。
その不動産屋は「礼金0」を売りにしていますが、うちは新築ですので
礼金はいただきました。
ちなみに別の身内がアパートを建てていますが、不動産屋が
礼金2と勝手に決めたようです。
希望を取れる取れないはあるでしょうね。たくさんもらいたい場合、
それで入居者が入居を辞める場合もありますので、不動産屋が
「2ヶ月でしょう」と言えば3ヶ月ほしくても従ったほうがいいと
思います。
減らす分には構わないと思いますが・・・

> 不動産屋選びは、これからになりますが駅前の通り> にある不動産屋か、家の近辺の不動産屋かどちらが> いいのでしょうかね？

物件を探す立場になった時に、どちらが探しやすいか・・・と
いう気がします。
うちはバスを使わない場所なので、最寄の駅前にある不動産屋
３軒がまず候補で、１軒は改札を出た際に物件と反対方面に
行くのでやめました。
２軒話を聞いて、１軒はやる気がなく、店も２階にあって物件情報が
見づらかったですし、別の店に決めました。
決める前に隣の駅の大手不動産屋も検討しましたが、一番近い駅が
いいかな、と思って話を聞かずに決めました。

小さな不動産屋でも、うちが頼んだところはインターネットに
掲載してくれていましたので、早く借り手が見つかったかもしれません。
大手の場合、広告料などを取るようです。

うちの場合、物件情報のチラシ（店に貼るもの）をもらった際に
アピールポイントを追加してもらいました。
大家のやる気も多少、影響あるのかも？

この回答へのお礼

大変参考になりました。
無知な者ですから、不動産屋に行く前にいろいろと知識や情報を入手してからでないと不安でしたので、不動産屋との契約前に確認項目を作るのに参考になりました。

確かに、自分が借りる立場になったときの事を考えれば入りやすい不動産屋とかありますものね！
ありがとうございます。

お礼日時：2004/07/03 20:07

No.5 回答者： ares 回答日時： 2004/07/06 16:56

＃１です　返事が遅くなりました。

＞設定をした家賃はそのまま収入になるのでしょうか？
　不動産会社に月々の管理料を支払われるのであれば、
　家賃から管理料を差し引いた金額が収入となります。
　もし確定申告のこと考えておられるのであれば、
　直接税務署などに対応を聞かれた方がいいかと。
　ローン残債があるとのことなので、逆に還付があるかも
　しれません。（未確認ですみません）

＞現在ガス水道なの私名で契約したままですがこれらの
　扱いはどうしたらいいのでしょうか？
　公共料金などは、退居するときにストップをかければ
　新入居者に請求が行きます。
　これはちゃんとガス・電気・水道などの業者さんに
　連絡必須です。入居される方がご自身で手続きをして、
　引き落とし支払も、入居者がするようになります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
十分参考にさせていただきます。
これから、不動産屋と交渉に入ります！

お礼日時：2004/07/08 00:44