不動産の名義変更について

現在、妻の母親が近所に一人住まいしている家(名義は妻の母本人名義になっている)があり、
妻の母の意向で、自分が死亡した後で、子供たちに相続でいろいろ問題が起こってもいやなので、
私の妻一人に相続させたいと言っています。(母と妻の間では同意し、他の兄弟も納得してくれて
います)
相続ではなく、今、生前贈与をしたいらしいのですが、私が手続きをしようと思っています。
一番費用がかからない方法を探しているのですが、
贈与として手続きする場合、贈与税、不動産取得税がかかると思います。
不動産の売買契約(世間一般の相場に比べて異常に安い金額で)の場合、贈与にはならないので
贈与税はかからないと思いますが、不動産取得税は贈与の場合の取得税と同じ額と考えて良いのでしようか。
それとも、亡くなってから、相続という形にした方が安く済むのでしようか。
(相続による不動産取得には取得税はかからないが、相続税がかかる)
後々の固定資産税等は同じだと思うので、それぞれの場合の、申請手続き費用も考え
合わせた場合、費用が安く済む方法としてはどの方法が良いのか教えて頂きたいと思います。

No.3 ベストアンサー 回答者： 税理士_野口博充 回答日時： 2016/01/06 15:05

分かる範囲で回答いたします。

１：不動産取得税は相続の場合は非課税ですが、売買・贈与の場合は課税されます。
　　おっしゃるとおり、課税される金額は売買・贈与の区別なく、同じ税額と考え
　　てよいでしょう。

２：売買の場合で、「世間一般の相場に比べて異常に安い金額」で取引した場合には、
　　贈与の問題が出てきます。低額譲渡を行った場合には、≪市場時価－低額譲渡の額≫
　　が、贈与とみなされ、贈与税を納める必要があります。
　　
　　下記の国税庁のタックスアンサーを参照してください。
　　https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

　　例えば市場価格１，０００万円の建物を３００万円で売買した場合には、差額７００
　　万円の価値を無償で譲り受けたとみなされ、この建物を購入した人が贈与税を
　　納める必要が生じます。
　　質問者のケースですと、奥様がお母さまから贈与を受けたことになり、奥様
　　が贈与税を納めることとなりますのでご注意ください。

３：相続で財産を移すか？贈与で財産を移すか？
　　お母さまの現在の財産がどの程度あるのかわかりませんので、確かなことは申し上げ
　　られませんが、そもそもお母さまがお亡くなりになったときに相続税は発生すると
　　見越しておられるのでしょうか？
　　相続税は遺産額から基礎控除を引いた場合にプラスとなっているときに発生します。
　
　　基礎控除額は≪３，０００万円＋６００万円×法定相続人の数≫です。

　　あまりに基礎的なお話しで申し訳ありませんが、これを踏まえて、
　　次の３つの財産移転方法を検討する必要があると思います。

　　Ａ：暦年贈与
　　　　※）通常の贈与です。毎年１１０万円までは無税です！とよく言われている
　　　　　　贈与です。現金など切り売りができるような財産を贈与で計画的に移す
　　　　　　場合によく使われます。不動産のような高額財産の贈与の場合には、
　　　　　　納税額が発生すると考えるのが普通です。

　　Ｂ：相続時精算課税
　　　　※）累計２，５００万円まで無税で贈与できます。超えた部分については
　　　　　　一律２０％の税率で贈与税が発生します。
　　　　※）将来相続が発生した場合には、相続時精算課税で財産を移したもともと
　　　　　　の持ち主の相続財産に戻し入れて、相続財産の価額を決定します。
　　　　※）文字通り、「相続が発生した時に精算する」ので、贈与した後のことも
　　　　　　考えて選択する必要がある制度です。
　　　　※）詳細は国税庁タックスアンサーを参照してください。
　　　　　　https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm　

　　Ｃ：相続
　　　　※）基礎控除あり。
　　　　※）亡くなった方に債務が残っていたりするとプラスの財産から控除する
　　　　　　ことができます。

３については質問内容からは確定的なことは申せませんが、２については理解
しておいたほうがよろしいかと思います。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございました。
売買の場合で、「世間一般の相場に比べて異常に安い金額」で取引した場合には、
贈与の問題が出てきます。低額譲渡を行った場合には、≪市場時価－低額譲渡の額≫
が、贈与とみなされ・・・
勉強不足で恥ずかしいです。
いろいろ考えた結果、相続と売買はなしということで、やはり生前贈与として
手続きしようと思います。法務局並びに税務署に相談しながらやっていこう
と思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2016/01/06 21:43

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/01/06 14:51

＞世間一般の相場に比べて異常に安い金額で)の場合、贈与にはならない…

誰がそんなことを言いましたか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

＞不動産取得税は贈与の場合の取得税と同じ…

不動産取得税の税率に、売買か贈与かの区別はありません。

＞亡くなってから、相続という形にした方が安く…

それはもちろん。

＞相続による不動産取得には取得税はかからないが、相続税がかかる…

そもそも、低価格での売買に贈与税は関係ないと思っていることが間違い。

相続税は、当該の家だけでなく、現金・預金から宝石書画骨董貴金属その他あらゆる遺産を合計して、
3,000万 + 600万 × 法定相続人数
を上回らなければ発生しません。
この基礎控除を上回るとしても、贈与税に比べればはるかに納税額は少なくて済みます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2016/01/06 14:44

親族間売買は、贈与の偽装として、逆に狙われます。

贈与税プラス譲渡所得税。