生活保護入居者に困っています（ワンルームの大家です）

Question

生活保護入居者に困っています。私はワンルームの大家です。入居したのは11月中旬ですが12月にベランダの水が出ないということで不動産屋が私に無断で修理してしまいました。それはそれで終わったのですが又今月別のところから水がどうのこうのとクレームが来ています。今回言っているのはキッチンの下と風呂場のところみたいですが、この場所は前の人が出て行った後問題ないことを確認しています。
①そもそも入居時点で問題ないものも大家が直すべきなのでしょうか？
②区役所の担当者に連絡した方がいいでしょうか？
③次々文句言ってきそうですが他の大家さん・不動産屋さんの経験をできれば聞きたいです。
問題クレーマーみたいです。

suzuki0013 · Accepted Answer

気持ちは分かる。
でも、水漏れはそう一筋縄ではいかないので、原因をしっかりと把握することが大切。

経年劣化などによるものなら大家に修繕義務があるのはご存じだと思う。
余計なひと言かもしれないけれど、12月の”水が出ない“というのは緊急対応が必要とされている事柄なので不動産屋の対応は適切だよ。
「不動産屋が私に無断で修理してしまいました」という書き方から不満を感じているようだけれど・・・。
もちろん管理会社が事後報告を怠っていたらダメだけど。

次に、今月発生した別のところからの水漏れについて。
「キッチンの下と風呂場」とあるけれど、もっと具体的にはどこだろう？
パッキンの劣化によるものなら、契約書に定めがなければ貸主負担、パッキン（＝軽微な修繕）は借主負担ならその通りで。
配管のつなぎ目からの漏水だと経年劣化だろうから、これも貸主負担。
借主がいじった形跡があれば、それはさすがに水道業者が見れば分かるので、そういう報告がくる。
これなら当然借主負担。

なお、マンション管理会社が点検した時に「問題ない」とあったそうだけど、経年劣化で水漏れ寸前でも「問題なし」と答えるよ。
「問題あり」というのは現に水漏れしているのを発見した場合だけ。
古くなってますーーなんて老婆心で知らせても余計なお世話で終わってしまうからね。

それと、この件は、１１月中旬に水道を直したことで給水管に『適切な水圧』がかかったことで、経年劣化していた部分から漏水が発生した可能性もあるんじゃないかな。
要は、今までは不適切に弱い水圧だったから劣化した各所から水が漏れなかっただけ、というケース。
結構こういうケースはあるよ。
水道を１ヶ所直したら他の場所からーーとか。

また、入居者が代わると使用頻度や使い方も変わってくるので、こういった不具合は出てくる可能性はあるよ。
洗濯機を新型に変えただけでも水が漏れるなんてことも。
だから①については修繕義務が貸主にはある。
賃料にはこういった修繕費も含まれていると解されているからね、法的に。

あと念のため。
区の担当者に電話しても対応は期待しない方がいいよ。
生活保護受給情報は個人情報なので、その入居者が生活保護の利用者かどうかは回答しない。
だから区の担当窓口では、利用者かどうか回答できない人間についての苦情は、たとえ大家からでも受け付けない。（家賃を払ってない等については「一般人からの情報提供」として受け付けるから自分の仕事だけしか考えてないんだよ）
良心的な担当者がいて仮に話を聞いてくれた場合でも、部屋の使い方については貸主・借主の間のことなのでノータッチ。
まあ、冷静に考えれば区が家賃扶助しているだけで保証人でもなんてもないんだから、区の対応は確かに適正なんだけどね。
だから生活保護受給者の入居審査が厳しくなるという非常に残念なメカニズムでもある。

本件では、修繕を行った水道業者と不動産会社からよく事情を聞いた方がいい。
彼らは大家に嘘をついて借主を守る義理はなく、むしろ大家にニラまれることを嫌うために、本件のような場合には正直に答えるはず。
入居者に故意や過失があって直す場合には、入居者は家財保険に加入しているから保険で賄われるので、貸主に出費はないよ。

suzuki0013 · Answer

#5 再回答

お礼文より

＞入居者に故意・過失の場合家財保険でできるのは初めて聞きました。

回答の主旨ではなかったので、この点を細かく書くと文字数が必要になって回答がさらに長くなるので省略したけれど、この点で誤解があってトラブルに発展したら申し訳ないので補足。

家財保険（総合保険）には大体は賠償責任保険が含まれており、例えば借主が建物に破損してしまった場合には保険金が出る。
多いのは1000万円までの保険金。
また修理費用保険金で100万円程度の保険金も含まれている。
まあ、含まれていない保険もあるみたいだから、一概には言えないけれど。

賠償責任保険にするか修理費用保険にするかは状況次第で選択。
故意については、完全な故意（＝壊そうと思って壊した）では当然保険金は出ないけれど、故意でも一種の過失扱いにできる場合がある。過失については、保険の対象になることが多いけれど、重過失や事故当時の状況によっては対象にならない場合もある。
保険会社の規定次第。

こういったことを踏まえて、故意ではなく過失にできるかどうか、過失や保険対象外ではなく保険金の対象にできないかなど、関係者たちで協議する。
保険金詐欺はもちろん悪いことなので、そうならない程度に、保険会社の規定の範囲内で補償されるようにする。

入居者の故意過失ウンヌンはこういう話。
管理を任せている不動産会社や保険の代理店あたりならこういうのは分かっているはず。

madahama · Answer

１．あなたが大家なんですから、物件の修理は大家が行います
２．不要です、大家の責任ですから
３．

exchange2001 · Answer

No.1の方のおっしゃる通りです。

わざわざ「生活保護入居者」と書かれていますが、
この件に関しては、賃借人が生活保護かどうかは、全く関係ないですよね？
なぜわざわざ「生活保護」と書かれたのかというと、それはあなたに生活保護受給者に対する偏見があるからです。

＞問題クレーマーみたいです。

問題クレーマーはあなたです。
生活保護受給者だろうか金持ちだろうが、賃料の対価としてのサービスを受ける資格はあります。
偏見に満ちたことを言う前に、大家としての義務を果たすべきではないでしょうか？

madahama · Answer

＞このマンションは分譲で

分譲なのに大家？
あなたは誰なんですか？

gookaiin · Answer

＞この場所は前の人が出て行った後問題ないことを確認しています。
＞①そもそも入居時点で問題ないものも大家が直すべきなのでしょうか？

なんか勘違いしていない？　　入居時点で問題なくても、その後壊れる可能性があるでしょ？

生活保護であろうとなかろうと、賃借人からクレーム（設備不備の連絡）がきたら、まず自分でその不備の状況を確認する。
そして大家が直すべきものなら、業者を手配しなおさせる。賃借人の責任に帰する話なら、賃借人に費用は賃借人負担と説明してから直す。

設備の不備でないなら、取り合わない。

それだけでしょ。

生活保護入居者に困っています（ワンルームの大家です）

気持ちは分かる。

#5 再回答

１．あなたが大家なんですから、物件の修理は大家が行います

No.1の方のおっしゃる通りです。

＞このマンションは分譲で

＞この場所は前の人が出て行った後問題ないことを確認しています。

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