条件付き土地の契約内容について

条件付土地を購入しようと思っておりますが、
契約の流れについて、私の想定と異なっておりました。

不動産屋さんが提示した条件が一般的なものなのか、ご教示ください。

＜私の想定＞
①土地売買契約を行い、手付金を支払う
　ただし、特約事項に、「建物の請負契約が行われない場合は、土地売買契約を白紙とする」
　を入れる
　この時点では、土地の名義移転は行わず、土地の売買自体も実施しない
②建築業者と建物の打ち合わせを行う
　この打ち合わせの中で、間取りや、建築費用を決定する
　→この時点で、建物に納得がいかない場合は、土地売買契約を白紙撤回する
③建物の請負契約を行う
　このタイミングで、土地と建物の住宅ローンを申し込む



＜不動産屋さんの提示＞
①土地売買契約を行う
　この時点で、名義移転も行い、売買代金を全額支払う（土地のみのローンを組む（つなぎ融資と言うらしい））
②建物の打ち合わせを行う
　この時点で、建物に納得がいかない場合、土地を、不動産屋が買い戻す
　ただし、名義移転にかかる費用（私から不動産屋への変更）、および、
　ローンにかかった諸費用、金利分は、全て私の負担
③建築請負契約を行う
　このタイミングで、土地と建物を含めた住宅ローンに変更


宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/05/17 10:38

質問者の提示した内容が建築条件付売地の、まあ「一般的な流れ」だよ。

２～３ヶ所あれ?と思うところもあるけれど。
こういった細かな相違は、各社で「多少の差」はあるし、法令や業界ルール等に抵触しない内容に仕上げてあればＯＫというのが建築条件付売地。
だからトラブルも多いんだけどね（笑


さて。
不動産会社の提示内容は、前述の「多少の差」に入るかどうかビミョーかな。
端的に言えば、業者側に有利になるように手を入れている、かな。（効果はビミョだけど）
きっとこの業者は土地だけ持って行かれるのをどうにか防ぎたいんだろうね。
買主側には特にメリットはないし、致命的なデメリットもないので、買うかどうかは買主の考えから次第かな。

建築条件付売地は、業界ルール３原則で自主規制が入ったんだけど、その前後にはこれと似たような試行錯誤（？）の売り方をしている業者をよく見かけたけれど。
これ、契約書や重要事項説明書をしっかり整合させて作成しないと、簡単に宅建業違反になるパターン（＝業者が自分の首を締める）に見えるなぁ。

もしも①の売買代金全額というのが土地と建物の総額なら、これは建築条件付売地ではなくなっているよね。（③で請負契約とあるから土地だけだと思うけれど）
一般的な用語ではない（と思う）けれど、これは売建（うりたて：売ってから建てること。建売の反対）という手法で、別に違法でもないけれどメジャーでもない。
まあ本件はこれではなさそうかな。


本件では、その業者が信用できるという前提でなら、取引に応じてもいいと思うよ。
建築ゴトに強い業者ならいいんじゃないかな。
もちろん、②で返品時にかかる見込みの費用を事前に説明を受け、建物の仕様などもしっかり説明を受けて納得できるのが絶対条件だけど。
この内容だと、土地は安値で誘引して建物を割高で儲けるパターンになりやすい。
割高だという事を理由に解除したくても費用がそこそこかかるので、費用を払うくらいなら建てちゃえーーという方向へ誘導されないようにね。

No.4 回答者： 慶応 回答日時： 2016/05/15 00:54

おかしな契約ですね。

この不動産屋の建築条件とは、建売するから買っての事じゃあないですね。
ちゃんと図面を書いて作る注文住宅ですね。
つなぎ融資とかは、当たり前にありますけど建物に納得のいかない場合と言う意味がいまいち分かりにくい
当然図面を作成、建て方、方角、間取り、使う材料とかの打ち合わせは、何十回として、客が納得する家を作りますけどね。個人の業者は、大手と違って経費は、出来るだけ客に負担してもらおうとするというのは、聞いた事ありますが。
やはり質問者さんの考え方の方が正しいと思います。

No.3 回答者： xs200 回答日時： 2016/05/08 21:04

それはずいぶんと資金繰りのきびしい会社ですね。

負担が大きくて解除のしにくい契約です。
そんな業者とは契約したくないですね。
ふつうはこうでしょう。
http://sp2001.co.jp/flow_tochi

> この時点では、土地の名義移転は行わず、土地の売買自体も実施しない
これは誤りです。あくまでも目的は土地の売買契約です。建築請負は条件です。

No.2 回答者： MI6USA 回答日時： 2016/05/08 19:13

ひも付不動産ですね。

論点(争点)は、①登記費用ですね。法務局への登録免許税は、双方が負担となってます。「貴方への所有権移転費用は、あなた支払い、また、不動産さんへの所有権移転費用もあなた支払い・・って事ね。」不自然ですね？
契約は、原則自由ですが、買い主の不利益な条項は無効です。
無料お問い合わせメールが有ります
グローバル・コンサルタントファーム株式会社源右衛門
http://www4.hp-ez.com/hp/fukutoku

No.1 回答者： zenkakuhankaku 回答日時： 2016/05/07 21:35

交渉次第で内容はある程度は変えられますが、契約の流れはだいたいそんなもんです。

どうしても「土地の売買契約し実際に売買する」その後に「建築の設計・工事契約」をした、と手順を踏む必要があるんです。
法律的に。

そのため、貴方にできることはその土地が良い場所であるか、工事を契約する業者が信頼できるかをよく調べて後からのキャンセルをしないようにする。
または万が一、キャンセルすることになった時、貴方にくるペナルティを極力小さくなるように不動産屋さんと交渉する、と言った所でしょうか。