減額契約を理事会単独で行った場合は無効ですか？

ケーブルテレビが導入されている管理組合で個別の有料契約の費用に関する契約（通常戸建て等に供給される費用より割安）がある物件で、ケーブルテレビ会社から更に費用を安くする提案があり、理事会の決議で契約を決定しました。
この件に関して組合員から何の権限で契約をしたのかとの指摘がありました。
管理規約には契約行為に関して、理事会・総会で決しなければならないとは規定されていません。
蛇足ですが各世帯が有料放送を契約するかは任意です。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/05/30 12:48

これはその「減額契約」というものの内容次第じゃないのかな。

例えば、すでに総会で承認されている既存のケーブルテレビ契約について、その条件等を一切変更することなく料金だけ減額されるという契約ーー一言で言えば「安くなるだけ」の契約の場合。
既存契約の料金の減額だけなら特に断る理由もなく、理事長が管理者（区分所有者から委任）としての権限で契約するのも可能。
もちろん、理事長の独断では心もとないので理事会で承認を得たうえで契約したということで。
区分所有者に損害を与えたわけでもないので、誰からも苦情が出ないことから、本件は問題にはならない。
もしも減額契約（というのもなんだけど）を行えばその月から安くなるというような場合には、臨時総会を開いて数ヶ月から安くなるという場合においてはその数ヶ月分は常識的に考えて不要な出費になることから、理事長は「善良な管理者の注意義務」を負うことから損害賠償しなければならない・・・なんてことはまずないけれどそういう主張もあり得るわけで。

しかし、既存の契約であっても、減額契約の条件として期間の延長等があれば、これは配慮した方が良いだろうね。
組合員の中に現行のケーブルＴＶ会社の料金が高いと考えて更新時には他社を候補に入れたいと考えている人がもしもいたら、減額されたとしてもまだ他社よりも割高な料金を期間延長によってさらに長い期間負担しなければならない。
これは損害とも言えなくはない。

質問文では、「管理規約には契約行為に関して、理事会・総会で決しなければならないとは規定されていません」とあるけれど、規定していなければ誰も契約できないんだよね。
既存のケーブルテレビの契約さえも、それによれば規約違反で締結されたということになる。
そうではなく、区分所有法等各種法令で理事長や理事会の権限を決めている部分もあるし、規約で決めることを推奨している権限もある。
それを参考に、組合員の利益を守る目的として一般的に認められるであろう範囲で理事長・理事会で決定・運用していくことが望ましいよね。

極端な話、本件では「権限」を聞かれているようだけど、損害があれば「権限」があったとしてもアウト。
損害がなければ理事長や理事が賠償するような責任はないのだから、文句が出るなら総会で一つ頭を下げれば済むような話。
「すみませんでした。で、何か不都合でもありましたか？」で十分。
わざわざ総会で『追認』をもらう決議をしてもいいしね。
質問タイトルにある「無効ですか」の答えはこの「追認」になるかな。
総会で、「事後報告になりましたがこうなりました。承認をお願いします」でＯＫ。
料金が安くなるのに反対をする人はごく少数なので承認を得られる。


まとめ。
理事会が契約するのは“無権”行為。（契約できるのは理事長ないし副理事長だから）
本件契約を理事長が締結するのも、すごーーーく厳密に言えばこれは“越権”行為。
しかし、理事長の善管義務や委任契約としても、勝手に全く別の契約をしたわけではなく、すでに承認されている既存契約の条件を有利な内容へ変更をしたという扱いになる。
理事会の承認の上で理事長の職権で行ったとして、総会の際に事後報告で構わない。
総会の際に異議が出ればそれはその場で緊急決議するか後日臨時総会で追認の決議をすればＯＫ。
そもそも管理規約は「区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする」（標準管理規約第一条）ものだから、単に利用料金の下がる契約であれば規約の目的と合致しているからね。
本件で権限について指摘した組合員がケーブルテレビの契約について何か廃止や変更等思うところがあるなら、それは別件として議題に挙げるように求めるというところかな。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2016/05/24 16:09

管理組合の権限でと言うことで良いのではありませんか。

総会で報告すれば足りるでしょう。
いちいちそんな軽微な契約変更まで、臨時総会などにかけていては何も進みません。うちでは理事会決定の範囲です。
建て替え決議等とは全く性質が違います。

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/05/22 02:09

ケーブルテレビが導入されている管理組合で個別の有料契約の費用に関する契約（通常戸建て等に供給される費用より割安）がある物件で、ケーブルテレビ会社から更に費用を安くする提案があり、理事会の決議で契約を決定しました。

この件に関して組合員から何の権限で契約をしたのかとの指摘がありました。

＝　ですね。　良い案件でもダメですよｗ　
前例を作ると、建て壊しも、安いから契約しました！となってしまいます。

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2016/05/20 12:54

「個別の有料契約の費用に関する契約」の何が管理組合と関係してくるのかです。

理事会は管理組合の執行機関です。

各種契約は管理組合の業務ですが、事前に、総会で承認された予算案等によって規定されています。
管理会社との契約であったり、保守・点検の契約であったり、保険契約であったりなどですね。

総会で承認されて、それを理事会が執行するのです。

一方で、理事会は提案機関でもあります。

様々な問題に対して、区分所有者全員の考えを問うというものです。
結果として総会の議案になります。

予算執行中に、総会では承認されていない契約問題が発生したとなれば、理事会で決議し総会に諮ることになります。

この契約問題は、当然管理組合全体の問題でなければなりません。

ケーブルテレビ会社からの提案が、管理組合全体の問題ならば総会に諮ることになりますし、個別の問題ならば、その提案を周知して契約各戸に任せるべきでしょう。

仮に管理組合全体の問題であって、総会でも承認されていない新たな契約問題であれば、総会承認を経て、管理組合を代表して理事長がサインすることになります。

管理規約にも規定されていない、総会でも付託されていない業務に関しては、理事会あるいは理事長は単独で動くことはできません。
緊急の場合はこの限りではありませんが。

理事会の単独決議が許されるのなら、「管理組合のため」との理屈をつければ、何でもできてしまうことになります。