借地権付きの土地を売却する場合の税金について

東京都郊外に、借地権付きの土地があり、家が建っています。

土地所有者は私で、建物の所有者が私の妻です。
以前は土地所有者が他人だったのですが、私が買取りました。
また、建物は以前は父親だったのですが、亡くなってから妻が相続しました。

このとき、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出しており、
借地権は放棄しておりません。（妻から地代はもらっていませんが）

さて、将来的にこの土地は第三者へ売却してしまおうと妻と話してるのですが、
その場合、どういう感じで売却するものなのでしょうか？
土地所有者の私と、建物所有者の妻の二人が同時に購入者へ売却をするのでしょうか？
それとも土地所有者の私が代表して売り主となってもよいのでしょうか？

借地権は建物を壊してしまうと消滅してしまうそうなので、売る前に建物を壊したらどうなるのでしょうか？

また、売却した際にかかってくる税金（譲渡所得）ですが、
私と妻とで売却代金の半分づつがかかってくるのでしょうか？

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/07/02 09:50

旧借地権だよね？

旧借関係の売買は不動産業者でも経験のない者が結構いるよ。
大手でも若い営業さんは知らないんじゃないかな。

分かっていればそう難しいわけでもないんだけど、きちんとノウハウのある業者に本件は相談するといいと思う。

建物相続の際、遺産分割協議書は適切に作成されているかな？
建物の名義が相続登記で妻になっていれば大丈夫。
協議書は登記の必要書類なので、登記されていることで適切な内容と判断できる。

地代をもらっていないということは、厳密に言えば贈与。
賃借関係も消滅しているので、借地権については存続していない。
・・・といっても家庭内のことなので、この点で別に争いになることもないだろうから構わないとして。
要は権利関係者にトラブルがなければそれでいいという話。
他の親族とかね。


売却にあたっては、借地権と底地権と建物を別々に売却したいという希望がないんだよね？
「借地権・底地権・建物」を各々別途売却するか、「所有権」にまとめて売却するかの二択かな。

前者は厳密に言えば、底地と建物を売却すること。
その２つを同一の買主が所有することで、地主と借地人とが同一になることで借地権は消滅する。（自分の物を自分に貸すことになるため）
契約書は土地（売主：夫）と建物（売主：妻）ということになるので、買主は質問者夫婦とそれぞれ契約を交わすこととなる。
ただ、これを理解できる一般人はあまりいないし、ともすれば業者も理解できないので、敬遠されやすい形態。

後者の「所有権」にまとめるというのは、買主が見つかって所有権移転の当日・移転登記前に借地権（妻名義）を地主（夫）へ返却するということ。
一応これは書面が必要。
買主にしてみれば、自分の所有になる直前に権利関係がスッキリしていわゆる普通の不動産（所有権）を購入したということになる。
こちらが一般受けかな。
建前上は所有権移転前日まで借地権が存在していたという体裁にするためなので、実際にはすでに借地権も消滅しているような物だし質問者には特にデメリットはないはず。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/07/01 07:50

＞建物は以前は父親だったのですが、亡くなってから妻が相続…

父と妻が養子縁組をしていたってことですか。
それとも遺贈？

＞建物所有者の妻の二人が同時に購入者へ売却を…

理論的にはそうしないといけません。

＞それとも土地所有者の私が代表して売り主となっても…

実務はそうなります。

＞売る前に建物を壊したらどうなるのでしょうか…

おかしなこと聞く人ですね。
壊してなくなったものを売ることはできないでしょう。

＞私と妻とで売却代金の半分づつがかかってくるのでしょうか…

半分づつ (○ ずつ) ってどこら引っ張ってきましたか。
土地と建物は別々に計算するだけです。
もちろん、たまたま土地と建物が同じ利益で売れれば“半分ずつ”ということになりますけど、現実問題として考えにくいです。