不動産 住宅の名義変更

私の親は、再婚夫婦です。

只今親が住んでいる住宅は義理父親（６０歳）の住宅名義です。

義理父親には、元妻の子供が居るので、もし義理父親が逝ってしまった場合、その住宅に母親が住めなくなる可能性があるとのことで、

義理父親から私達子に名義変更をしたいと相談がありました。でも、具体的にどうしたら良いのかわかりません。

婚姻歴は２０年以上です。

住宅の価格はわかりません。

４２坪程度で、築２０年です。

何も考えずに、ただ名義変更をしてしまうと、高額な贈与税がかかるとのこと。

どこで相談をしたら良いのでしょうか？

調べると

贈与税

不動産取得税

登録免許税



生前贈与の代わりに公正証書遺言もあるようですが...



どうぞ宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/10/09 22:16

再度訂正です。

誤り
（Cが遺産協議分割時にCの住んでる家を全部欲しいと要求した場合など）。

そこでAの遺産がCに行かないように、A所有不動産（家と土地）をCまたはEに贈与してしまいたいと考えてるという訳です。

正
（D遺産協議分割時にCの住んでる家を全部欲しいと要求した場合など）。

そこでAの遺産がDに行かないように、A所有不動産（家と土地）をCまたはEに贈与してしまいたいと考えてるという訳です。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/10/09 22:13

失礼

長文でしたので、途中でCとDがこんぐらがってしまいました。
誤「あたしのお父さんが残した遺産のうち、私の知らないうちにEに贈与してるなんて、ひどすぎる」
とCが言い出したら遺産分割協議など始まりません。」
正「あたしのお父さんが残した遺産のうち、私の知らないうちにEに贈与してるなんて、ひどすぎる」
とDが言い出したら遺産分割協議など始まりません。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/10/09 22:11

「義理父親から私達子に名義変更をしたいと相談」とありますが、私たち子とは、いったい誰を指してるのかな？と思いました。

関係の簡潔性を持たせるために、簡略化します。
A　男性
C　女性
AとCは現在婚姻関係にある

B　女性　男性Aと過去結婚していてAの子を産んでいる。
D　AとBとの間で生まれた子（ここでは単数でも複数でもかまわない）

E　AとCの間で生まれた子（これも単数でも複数でもかまわない）

ご質問者はEで、現在Aが死亡してしまうと、相続権がCとDとEにあるので、下手をするとCが現在居住してる家に住むことができなくなる可能性がある（Cが遺産協議分割時にCの住んでる家を全部欲しいと要求した場合など）。

そこでAの遺産がCに行かないように、A所有不動産（家と土地）をCまたはEに贈与してしまいたいと考えてるという訳です。

Cに贈与するならば「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」が受けられますので、土地と不動産の評価額が２，０００万円までは贈与税非課税です。同額を超えた部分については、１１０万円の基礎控除額を引いた額に贈与税が課税されます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
　つまり「土地と建物の評価額」は非常に大事な要素です。

AからDに贈与するとなると、贈与税の対象となります。
配偶者への贈与ではないので、上記の「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」は当然にないので贈与税課税対象になります。
ここで「贈与税の相続時精算課税」が登場します。
Aから見るとE（夫でも妻でも良い。とにかくAの子という意味）は法定相続人ですから、いつかAの財産を相続する権利を有します。
このような方は贈与を受ける際に「実際に相続が開始（死ぬこと）されたときに清算します」と税務署に届け出ることで、贈与財産について２，５００万円までの贈与税の納税をしなくても良い制度があります。
この制度を、相続時精算課税制度と言います。

この制度は「贈与を受けたときに贈与税納税義務がとりあえず発生しない」ので、親の持ってる不動産を早期に子が利用したいときなどに便利です。
しかし、メリットもあればデメリットもあり、制度ができてから約１０年経過した現在に、そのデメリットが表に出てきて問題視されてる点もあります。

１、相続時精算課税制度を一度選択してしまうと、その後撤回できない。
　相続税が想定外の改正がされた、とか、思ってる制度とちがったからとか、どんな理由であっても撤回ができません。

２、相続時精算課税制度を選択したときの「贈与者」からの贈与には基礎控除額が適用されず、すでに同制度を利用してる額（限度額２，５００万円）を超えた額には一律２０％の贈与税が課税される。
　４０万円の贈与を受けた場合には、この制度の選択をしてない者は「１１０万円以下だから、贈与税がかからない」のに対して、相続時精算課税制度を選択した者には、４０万円に対しての贈与税２０％が課税されるので、申告義務が出ます。

３、遺産分割協議の時に、隠すことができない。
　一般的に、生きてる間に贈与してしまった財産は、他の相続人が知らない場合もあります。教える必要もあえてないのです。そのためにあえて贈与税を払ってまで名義を変えてしまうわけです。
　しかし、相続時精算課税選択をした財産は、その名のとおり「相続財産に加えて精算」する必要があるため、相続税申告書に必ず記載されることになります。
　遺産分割協議が仮に整っていても、相続税の申告書を作成して記名押印する際に「なんだ、これ？私、あんたがお父さんから生前に土地を貰っていたなんて話聞いたことないよ」となります。
　遺産分割協議時に教えてくれてればよかった、とか
　この前の遺産分割協議は無効だ。もう一度やり直してくれ。
とかなるのです。

「相続時精算課税制度」を選択する時に、充分にデメリットを知ったうえで選択しなくてはならなかったのです。

今回のご質問ですと、AからEに贈与をする際に相続時精算課税の選択をすれば、贈与税の負担はとりあえず減少するでしょう。
その後の相続税負担も、貰う財産に対しての相続税が出たら負担するだけの話になります。

そのような「税負担」の問題以上に「子Dとの遺産分割協議時に、対応できるのか」という問題が出ます。
「あたしのお父さんが残した遺産のうち、私の知らないうちにEに贈与してるなんて、ひどすぎる」
とCが言い出したら遺産分割協議など始まりません。
これは逆の立場になってみれば、理解ができることかもしれません。

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/09 22:00

『婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産贈与についての配偶者控除』を利用するのが良いでしょうね。

『』内の言葉で検索すると、概要が確認できると思います。
この場合、控除額限度額でどれほどの持分が贈与できるか？という点については、所轄の税務署に実際に問い合わせるのが確実でしょうね。不動産取得税は都道府県税事務所の管轄ですが、税務署でも概要は教えてもらえるカモ知れません。

登記費用は司法書士に問い合わせすれば概算を教えてもらえるでしょう。
私の知人は、不動産の仕事をしていた関係上、自分で登記手続きまでやってみたそうですが、依頼した方が確実でしょうね。