建て替えの見積もりを依頼したところ、延べ床面積があまりにも違い困っています。

知人が自宅を建て替える為、建築業者に見積もりを出しました。
築年数が不詳で、相当古い建物です。リノベーションは不可と大工さんから言われました。

建蔽率は６０％、容積率は２００％です。角地等はありません。
どちらの業者にも土地が狭いので１階部分は出来るだけ広くしてくださいとお伝えしております。

土地A 15㎡　土地B　45㎡　土地C　86㎡　という土地が横並びにあります。

土地ABの上に４５㎡の古家が現状建っています。
土地Cの上に51.6㎡の木造住宅があります。今回土地C及び土地Cの建物はそのままにします。
土地A、土地Cは測量されています。土地Bは測量図がありません。
境界明示はされている様です。

土地AB、合計６０㎡の上の古家を壊し、建替をするのですが

業者Aが出してきた間取図は敷地面積　７７㎡、建築面積　４４．６㎡、延床面積　９０㎡と書かれていました。

業者Bが出してきた間取図は敷地面積　６０㎡（登記と同じ）建築面積　３６㎡、延床面積　７０㎡と書かれていました。

業者Bは見積依頼時、2人で全面道路や境界部分を確認し、メジャーで測ってました。
全面道路は４ｍ以上あり、セットバックなどは必要ありません。

どちらの業者も土地Bを測量しないと正確には分からないと言っていましたが、あまりに違いすぎます。
同じ土地なのに何故こんなに違うのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 面積の広い業者が素人っぽいから。
  
  あと、二社でこんな違うものが出るなんておかしいし、聞いても測量してからじゃないとの一点張りなので。
  
  私が聞きたいのはあなたの様な素人の回答ではなく、建築に詳しい人の回答を希望してるからそんなつまらない回答を書かないでほしい。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/02/28 08:12

• 業者Aは取引先の内装工事の会社で、建築もちょっと位はやってるので紹介を受けて見積りの依頼したそうです。
  
  公募と面積が違いますが、何故この面積かを聞いても測量、測量ばかりで話が進みません。
  取引先の面子もあり、業者に詳しく聞けないらしく相談されました。
  
  業者Bは地元で有名なハウスメーカーで年間40棟位建ててる注文建築専門業者です。
  業者Bからは境界線の位置の説明や建物を建てれる敷地についての説明があったそうです。
  古家の一部が土地Cに越境してるので、有効敷地が狭くなるそうです。
  
  業者Aは測量しないと坪単価は出ないけど、大体2000万円位すると言われ、業者Bは建物建築費、外構工事、取壊費用など大まかな見積りの明細は出して貰え1910万円と言われたそうです。
  
  業者Aは古家が45㎡あるからか、建築基準法の何か抜け穴があってより広い家を建てれるのかなと思い質問した次第です。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/02/28 08:33

No.4 ベストアンサー 回答者： kurobob 回答日時： 2017/02/28 09:15

ＮＯ１さんへの補足についてですが

基準法上のやり方としてこの面積取りは？です、三敷地全てを合算し一敷地として
Ｃ建物への増築扱いとする方法はありますがそうすると敷地面積は１４６㎡です。

貴方の『知人』さんに言ってください。
はっきり言って敷地の実面積を知るのは地主にとっても有効な事です。
登記簿面積が狂っていれば登記の修正もあり得ます。
ですので先に測量を済ませるのも一手です。
建設会社に設計施工と測量までさせようとしないほうが良いと思います。
敷地の正確な形状、面積、高低差、道路付け、インフラ更に周囲状況まで知るのは設計の第一歩です。
ウチではこの情報が無い場合は設計とは別に測量を要求します。

先に土地情報があればこのような問題も発生しないと思いますがどうでしょう。

No.3 回答者： zircon3 回答日時： 2017/02/28 09:11

法務局へ行って該当場所の構図を入手されるとよいかと思います。

あとは2社に「もう1社はこういうデータを出して来ているが？」ときくことです。

ちなみに一昨年家の建て替えをしましたが、最終候補にしたハウスメーカー2社は契約前の段階でそれぞれ地盤調査と敷地の測量をし、資料を出して来ました。思うように動かず、データー内容に信頼性が置けない会社は候補から外して他をあたるのがよいかと思います。。。　と、お知り合いの方にアドバイスされてみてはいかがでしょう。(_ _;;

参考まで。

No.2 回答者： エバー 回答日時： 2017/02/28 06:57

何故そんな事こちらに聞くのが

理解出来ません。
ハッキリ言ってそんなの知らんがナです。

何故直接業者に聞かないの？

No.1 回答者： mocmoc 回答日時： 2017/02/27 22:37

＞同じ土地なのに何故こんなに違うのでしょうか？

＞業者Bは全面道路や境界部分メジャーで測ってました
＞土地A、土地Bは６０㎡（登記と同じ）
＞全面道路は４ｍ以上あり、セットバックなどは必要ありません
＞
これが答えでは？

双方の業者に
＞土地A 15㎡　土地B　45㎡　土地C　86㎡　という土地が横並び
＞
を伝えていて

＞どちらの業者も土地Bを測量しないと正確には分からない
＞
と言っているのですから、あなたは業者Aが測っていったところは見ていない、もしくはしていない。

これで導けば業者Aの「どこかの寸法を間違い計算」という結果になると思います。

セットバックがどうこうして双方の数字が違うなら、少ない方がセットバックを必要として計算した場合もあるかもしれませんが、今回は計測して登記と合致する業者の方が少ないですしね。

まぁ、直接聞けば済む話ですし、ここを勘違いで進めるわけにはいきませんからどちらにしても双方に確認ですね。