私の住んでいるとあるマンション(分譲の高層団地というのが正しい)について、お伺いします。

このマンションは隣に同じようなマンションがあり、管理組合は独立しているものの、ある程度管理を一元化するべく、組合2つを統括する「連合会」という組織があります。そして、この2つのマンション(私の住む方をA、もう一方をBとします)の敷地を、Aの区画、Bの区画、連合会の区画に分けています。これらの区画は管理する団体(Aの管理組合か、Bの管理組合か、それとも連合会か)が分かれているだけで、何か新しいものを建てたりするときは、連合会の承認が必要になります。これらは連合会及びそれぞれの管理組合の規約で決まっています。

それで、15年前に連合会の区画にBの管理組合が無断でBの住民の駐輪場を建ててたのです。連合会の区画をBの管理組合が無断で使用したのですから、当然のことながら規約に違反しています。現在も「(A,Bが共同で利用するべき)連合会の区画にB専用の施設がある」という状態です。というAに住む者としては、Bにそんな得はさせたくないのですが、15年も前のことですのでAの管理組合の理事では「もう時効だろ」というようなことが言われています。しかし、規約に時効に関しては一切記載されていません。また、この土地は「連合会の共用部分」ということになっています。

結論としましては、このような、不動産にかかわることで私的な団体間で交わされた契約に違反した場合の時効あるのか、またある場合は何年か、ということです。

長くなりましたが、お答えいただけましたら幸いです。

A 回答 (2件)

「もう時効だろ」というのは、15年も経っているから、今更「取り壊せ」と云うことはできないであろう。

と云うことだと思います。それにしてもA、B共利用できるとしてもBの敷地内だからAとしては遠いし何のメリットもない。何とかならないか・・・。
こう云うことでよいですか?
時効と云うのは、例えば、他人の物を承諾なく持っていてもある期間がくれば自分の物になってしまう取得時効と、借金の時効のようにある期間がくれば払う必要のない消滅時効と2っあります。
今回の場合、どちらにも該当しないように思います。つまり、現在でも「総会」を開き、その駐輪場の撤去を求める決議を要求できると思います。
総会の集会招集は理事長がしますが、理事長がしない場合は5分の1以上の者が理事長に総会を開催するよう要求できます。
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この回答へのお礼

敷地は、「A,Bの共同の土地」ということになります。その土地はAから遠い部分ですが、隣接部分にAも利用する駐車場があるので、(もし、仲良くやっていかずに)駐輪場を取り壊して駐車場にするとメリットがなくはありません。

しかし、そんなことはBへの単なる嫌がらせにに過ぎません。そこで、BはA,Bの共有地を勝手に使っているので、そのことでAが被った損害についてAとBの「連合会」に提起し、連合会がBの管理組合に15年前から現在まで、及び今後の「土地の専有的利用料」を請求できないか、という意見があります。これは規約では理論的に可能ですが、もし「時効」などが関連すればどうしようもできない、と思ったのです。

すごくややこしい質問ですいませんでした。教えていただいたことを元に平和的解決を図っていくと思います。

お礼日時:2001/06/28 18:17

時効だと諦めるのは勝手ですが、諦めずに相手の良心にうったえてツケを回収する女将だっている(^^)。



事情はよくわかりませんが、話し合いが先です。いずれの役員も、当然に法律や管理規約を守る義務がありますので、しかし、相手にもメンツはありますので、過去は兎も角、これからはこうしようや等と提案し、管理組合にとって大切なことは、良好な住環境と人間関係、そして建物の維持管理であり、お隣同士で運命共同なんだから等と大義名分を申し述べ、ワハハと笑いながら酒など酌み交わして信頼関係を修復し、相手がでる所に出て時効の援用をする等と訳のわからないことを言わせないようにしつつ、当該施設の共同利用等についての覚書を締結したりして、前向きの関係の再構築をはかるのが、一番に安上がりでお得だと思いますが、如何?

しかし、これが若し団地型の管理組合なら、右手と左手のケンカにはなりませんかね?
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Qマンション管理組合の理事会はどんな仕事してますか

先般の総会(全43戸)で理事が改選されたのですが、理事長のなり手がいません。前理事長は毎月1回理事会を開き、他にも管理会社との連絡、修繕工事の検討、管理費滞納者への対応など精力的にやってくれていたのですが、奥さんにも負担がかかってしまったため、理事長はもう引き受けられないと言って降りてしまいました。

自分も今回理事に選ばれたのですが、今まで理事長がやっていたような業務(詳しくはわかりませんが)をやる余裕は全くなく、他の理事の方も同様で、管理組合の運営が宙に浮いてしまっています。
前理事は、理事会の議事録の作成や、住民へのお知らせの掲示などもやっていたようですが、私は、理事がいろいろやりすぎるから、それが負担になって続けられないので、もっと管理会社にやらせて、理事の負担を軽くすべきだと思っています。
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Aベストアンサー

私も数年前、管理組合の理事をさせていただきました
理事は、各階から1名(私の住むマンションは10階建てのため、10名になります)、その中から理事長
副理事長、会計、監事などを選出します。
 任期は私の時は1年でしたが、その後2年に延長され、1年ごとに半数を改選という、いわば「参議院方式」を取っています。これは、任期が1年では、ようやく管理組合の仕事にも慣れてきたという頃に任期切れになってしまうのはどうかというご意見が多くあったためと、以前からの経験者もいたほうが、理事会も円滑に進めることができるという理由で、半数改選となりました。
 理事会は月1回開催、修繕や各種工事、マンション内で発生した問題についての討議が行われます。今期で問題になったのは、ペットを飼われている方のマナーの問題で、住人の方全員にアンケートを実施して意見を募るという方法を取りました。
 総会は年1回、今期の活動報告、会計報告とそれに対する質疑応答、来期への理事の引継ぎが行われます
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 管理会社に管理を任せすぎると、管理会社の都合の良いような管理規約が一方的に作成されてしまう可能性があります。たとえば、「管理に関しては○○管理会社に一任し、住人は一切異議を唱えない」「当マンションの管理は、10年間○○管理が行うものとする」などです。特に後者は、管理会社というものは、もし管理の内容その他に不備が合った場合、管理組合に異議を申し立てれば、他の管理会社に変更できるようになっていなければなりません。もしこんな規約が決まってしまえば、管理会社はこれを楯にずさんな管理をするかも知れません。
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Qマンションの管理組合・管理会社・・・。どうしたらいいの?

前回質問http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2854500.html
で質問させてもらった者です。
今日総会議事録が管理会社から送られてきました。
中には総会の内容が書かれていたのですが、私が総会の中で延々と管理委託費の高さを説明し、管理会社の一般競争入札の導入を意見として述べたことが今日届いた議事録には質疑応答内であった意見としてたった1行のみ
「管理会社の競争入札で、委託費を更に低減させるべきではないか」
とだけしか書かれていませんでした。
委託費の明らかに高い現管理会社側の不都合を具体的に書かない明らかな隠蔽工作であり、また現理事長と理事長が指名した住人2名もその議事録が正確であることに確認の印を押しております。
そこで
(1)この議事録の訂正をしてもらえるのでしょうか?
 私はどのように動けばいいのでしょうか?

マンション自体は初年度決算では240万円の赤字で来年度予算では計433万の赤字に増大する予定です。
それに温泉使用者に対して1人当たり500円/月徴収する案を現在管理組合理事長が進めてきそうです。
そこで
(2)500円払わない人は温泉を利用できなくなるのですが、現在払っている月々の管理費には温泉の維持・管理・ガス代・水道代・電気代も含まれています。500円の制度がない現在でも自分の意思で温泉を利用しない住民もいますがもちろん住人ですので温泉を利用する権利を持っています。500円と言う明確なラインを引き権利を侵害するのならば温泉を利用しないことを選択した住人には月々の管理費の中から、温泉の維持・管理などの上記料金を支払う義務はないのではないではないのでしょうか?
また、現在の購入時からの温泉利用権を一方的に侵害されるのですから「消費者契約法第10条」に触れるのではないでしょうか?
法に詳しい方よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

管理会社の社員です。現在フロント担当をしています。また、自分の住んでいるマンションの理事長経験もあります。

さて、議事録の訂正ですが、議長や出席者が署名捺印している以上、訂正は難しいと思います。質問者様がどうお考えかは知りませんが、議事録とは、総会での議決の結果と議論の要旨を記せば十分なのです。速記録ではありませんから、逐一発言を記録する義務は全くありません。
自分のご意見が全く無視されていたと言うならともかく、きちんと意見の要旨は書かれているわけですから、それ以上の修正は無理でしょう。

また、温泉の使用料ですが、これは駐輪場や集会室等の共用施設と同様の考え方をしたのでしょう。
要は共用部分を使う人に、相応の負担をいただこう、と言う考え方です。利用する権利は全員にあるが、使う際にはそれなりの負担をいただく、と言う考え方ですね。これはこれで一理ある考え方です。
ちなみに、利用したい人に使用料を課すことは、全く問題ありません。

私としては、持分割合での負担を提案したいと思いますが、浴場を全く利用しない人が多いのであれば、利用したい人に使用料を負担してもらうのは仕方ないと思います。この500円と言う数字は、恐らく浴場の維持費(ガス代他)にはかなり足りないでしょうから、不足分は管理費からの負担となり、浴場を使わない人にも負担してもらうことになります。

また、消費者契約法云々と書かれていますが、この場合は、共用物の利用方法に関する事ですから、管理組合が独自に決めることですね。正直言って、販売業者が温泉利用可と謳っていても、契約書にどう書かれているかを確認する必要があります。たぶん、周到な業者であれば、特記事項として、風呂の使用は入居後の管理組合の取り決めによる、と言うような文言を入れていると思いますよ。そのあたりは確認されましたか?
それがなく、チラシでも確実に利用権を謳っているのであれば、何らかの賠償は求められるかもしれません。

ま、いずれにしても、管理費の見込みが甘すぎなすね。一挙に管理会社を変えようとするのは、はっきり言って非常に大変です。ですから、まずは現在の管理会社に値下げを要求しましょう。管理費の明細を出してもらい、消防設備点検、排水管清掃等は、管理組合から外注すれば、かなり費用を低減できるはずです。また、エレベーター保守も直接契約が常識になりつつあります。(ただし、絶対POGにはしないように。)
これらの見直しにより、相当額の低減ができるはずです。

まぁ、色々と気に食わないのはわかりますが、マンションと言うのは住民の総意で何事も決まります。あなた一人がむきになっても、他の区分所有者の同意が得られなければ、どうにもなりません。まずはできるところからはじめましょう。

管理会社の社員です。現在フロント担当をしています。また、自分の住んでいるマンションの理事長経験もあります。

さて、議事録の訂正ですが、議長や出席者が署名捺印している以上、訂正は難しいと思います。質問者様がどうお考えかは知りませんが、議事録とは、総会での議決の結果と議論の要旨を記せば十分なのです。速記録ではありませんから、逐一発言を記録する義務は全くありません。
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Q時効を過ぎたマンション管理費滞納金を請求することは、違法なのでしょうか?

マンション管理費を長期に滞納している人がいて、とても困っています。
滞納金は約40万円あり、その内の約23万円が、一般的に管理費の時効であるとされている5年を経過しています。
滞納という事実は変わらないため、時効を過ぎた滞納金分も督促状に記載し、時効後の滞納金と合算した金額を請求しています。

滞納者からは、5年を過ぎた滞納分を支払う意思がないことと、
この分の請求が督促状に含まれていることに対してクレームの内容が管理会社に文書で届いています。
時効を過ぎた滞納金を請求することは、違法なのでしょうか?

時効になった分でも請求をしないと、他の区分所有者が「支払いを済ませた」と勘違いしてしまう可能性がありますし、決算報告の未収金の額がどうなるのかも気になります。

何か良い解決方法があれば、合わせて教えて下さい。お願いします!

Aベストアンサー

 こんにちは。

・時効の効果は、時効期間が過ぎることにより当然に発生するものではないですから、時効期間が過ぎた延滞金を請求すること自体は違法にはなりません。

・ただし、時効の利益を受けるものが「時効の利益を受けます」との意思を表示(法律用語で「援用」といいます)すると、時効が成立します。
 
・今回のケースでは、「滞納者からは、5年を過ぎた滞納分を支払う意思がない」とのことですから時効が成立していますので、今となっては滞納者の方が、「時効の利益を受けない」(「時効の放棄」といいます)と意思表示されない限り回収はできないことになります。

・今後は、「時効の中断」、つまり時効の進行がリセットされるように、裁判所に「支払督促の申立」や「調停の申立」をされること(手続きはいたって簡単です)をお勧めします。

Qマンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
当マンションは世界有数の温泉地のため天然温泉(共同)付きで住民は皆無料で温泉を利用できるようになっています。
ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想(販売会社の見通しの甘さ)よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第2回の定例総会があります。
当マンションは部屋ごとにそれぞれ管理費が決められているのですが中には滞納している住人もいてその分はマンションの積立金より切り崩している状況です。
そこに共同浴場のガス代問題が浮上しているのです。
現在の案では温泉利用者の状況を調べ、一人当たり500円/月を徴収する案(利用者は専用の鍵をもらい利用)や、持分あたりで1m2あたり20円徴収する案、共用部の電灯の間引きやシャワーの設定温度の変更などの節約策や温泉利用時間の制限(今は10時~13時の清掃時間以外は利用できます)が管理組合・管理会社から提案されています。
私としましては、購入時に販売会社より「いつでも無料で入れます」と言われて購入も決めたこともあり一人当たり500円(管理費は現状より2000円上がります)集める案には反対です。
ただでさえ管理費を未納にしている住人がいるのにそれさえ回収せずに新たに負担を増加させるのが嫌なのです。
でも、増加するガス代はなんとかしなければならないのです。
節約策は賛成です。見栄え重視で意味の無い電灯などもあるので。
で、今回の総会では管理組合理事に立候補しようかと思っています。(元々やりたがる人はいないし今のままでは任せておけないので)
で、

(1)ガス代のことですが無料で入れると宣伝していた会社側には責任はないのでしょうか?(元々は見通しが甘かったからこうなった)
(2)節約策以外に新たに自動販売機などを増やし収入増(ガス代損失補填)をもくろむために良い案はないでしょうか?
(3)管理費の滞納を積極的に請求しない管理会社に対し鉄槌を下す事はできないでしょうか?

体験談なども聞かせていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
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Aベストアンサー

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効ですし、人殺しで捕まっても、15年とか20年の懲役ですから、被害者はいつも、ふみにじられっぱなしです。

時効を中断するのには、

1、滞納者に、〇〇年〇〇月〇〇日現在、いつから、いつまでの管理費等、総額いくらを滞納しています。というふうに、紙に書かせて、日付・署名・捺印させる。(理事会に呼んで、下書きをみせて、納得させ、こういうふうに書いて、と言うといいです)

1、裁判所に、支払い督促の訴えをする。(簡易裁判所に行くと方法を教えてくれまし、素人でもできます)

と聞いています。詳しくは、法律相談して下さい。(弁護士もいろいろですので、いろんな弁護士に聞くといいです)

総会や、理事会のたびに、管理会社に、どうしたらいいの?と質問したり、話したりしていましたが、管理会社の担当者から、適切なアドバイスがなく、滞納者のほうが知識が豊富でしたので、結果的に負けてしまいました。(滞納者は、仲間ではなく、知識を悪用する、ずる賢い敵でした)

今は、管理規約に、1年間の滞納で、裁判所経由の支払い督促をする、と決めました。

反省として、管理会社まかせにしないで、管理会社を使う。ちょっとしたことでも、早めに理事会を開き、対策をたてる。

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効です...続きを読む

Qマンションの管理組合について

マンションの管理組合の理事長とかはどうやって決められましたか?
マンションの管理組合ので出来る事、やらなくてなならない事は何でしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

うちのマンションの場合ですが、フロアごとに3つのブロックにわけ、ブロックごとに理事を置き、その理事の中から理事長を選びます。人選は、ブロックの中で何となく(としか言えないです)決まりました。次年度は、理事の部屋の次の部屋の人が理事を務めます。(本年度理事の方が202号室ならば次年度は203号室)

うちもそうですが、大体の場合、管理を委託する管理会社の方が仕切ってくれて決まるパターンが多いのではないでしょうか。

管理組合でやらなくてはならない一番重要なことは、管理費などのお金の管理と運用です。その他、うちのマンションでは、防災訓練とか親睦会などを企画して行っています。普段なかなか顔を合わせることがない住民の方々の顔が見え、お話などもできるので、なかなか好評です。


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