資産を評価する尺度について

Question

資産運用するに当って果たして資産が増えているのか減っているのか評価するには
日本で生活するのであれば日本円が基準になると思いますが同じ円でもインフレに
よりその価値は変動すると思います。
よって、２０１６年に２０００年の円に換算して１００万あったものが
２０１７年には２０００年の円に換算して１０５万円になったので５万円増えた
といった言い方になるのでしょうか？
専門家は一般にいつの円を基準にして評価するのでしょうか。

kent-goo · Accepted Answer

No.2の補足について
（１）
『２０１５年（平均）の消費者物価指数は１００
２０１７年３月の消費者物価指数は９９．９
２０１５年に１００万の現金がありタンス預金しておいたとすると
２０１７年３月には２０１５年の円に換算して
1,000,000÷（99.9/100）=1,001,00.1円の価値になっているという考えで良いのでしょうか。』
そのとおりです。

『２０１０年を基準にして２０１７年３月を同様に考えるには
どうすれば良いのでしょうか。』
やり方は同じです。
２０１０年（平均）の消費者物価指数は96.525
２０１７年３月の消費者物価指数は９９．９
物価は99.9/96.525=1.034965倍になりました。つまり、3.5％（下2桁四捨五入）上昇しました。
２０１０年に１００万の現金がありタンス預金しておいたとすると
２０１７年３月には２０１０年の円に換算して
1,000,000÷(99.9/96.525)=966,216円の価値になっている。
ということです。

（２）
2010年に100万円で買った不動産が、2017年3月に110万円になったとすると、
実質価格にすると、つまり、今なら2015年(平均)基準にすると、
2010年の実質価格は1,000,000÷(96.525/100）=1,036,001円
2017年3月の実質価格は1,100,000÷(99.9/100）=1,101,101円
2015年(平均)基準では、実質価格は65,100円上がったということになりますが、
通常そういう言い方はせず、実質で1,101,101/1,036,001-1=6.28%上昇したといいます。

注　96.525は物価指数の2010年平均
　　2015年(平均)基準は、通常は、2015年基準と言います。

なお、金額加重収益率とか、時間加重収益率とかは、その不動産を部分的に売ったり買ったり、買い増ししたり、
別の不動産も買い増したりとかしなければ、関係ない概念です。

larme001 · Answer

要するに、回りくどいこと考えないで、そのカネを本元保証の安全資産として保管してた時に比べてどうなったかでしょ。
ものなら、現実的に回収できる中古価でいいし、特別保管費用とか税金がかかるならその分を引いたら値です。

インフレ云々はあくまで紙幣の相対物価だから、日本円で議論するならなら金利に組み込まれると見なせばいいでしょ。

日本円がハイパーインフレだったから円で持ってて損したとしても、それ以外の物に変えること自体が変動リスクなのでね。円を基準にするならなあくまで確実に得られる円を長期保持した本元保証の運用に対して、今の資産価格がどうかに過ぎませんよ。
別に難しいことでもなんでもありません。

Moryouyou · Answer

算数です。
添付の消費者物価指数
2006年　2016年
96.9　　99.9

ならば、
99.9÷96.9≒1.031
となります。
2006年～2016年の間に
物価指数は約3.1%上がったことに
なります。

2006年の100万は
1,000,000÷1.031=969,932
に目減りしたということです。

逆に言うと
2006年に100万で買えたものは
1,000,000×1.031=1,031,000
ないと買えないよということです。

分かりましたか？

添付は下記URLのP4表６です。
http://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/nen/pdf/zen-n.pdf#page=4

Moryouyou · Answer

いろんな人がいろんなこと言います。
お金は所詮使ってナンボです。
何に使うかで、その価値が大きく変わる
ので、なんとも言えないのです。

例えば、家電、テレビなんてものは、
60年前の東京オリンピックで5万だった
のが今でも5万で、遥かに性能の良い物が
買えます。

不動産価格はバブル期をはずすと、
30年前と大差ありません。
http://www.earth-app.co.jp/files/tikasuii.pdf

そういったモノをひっくるめて見るには
消費者物価指数ってことになるのでしょう。
http://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/nen/pdf/zen-n.pdf#page=4
上記を見る限りはここ10年でノラリクラリ
です。2%程度上がったか？ですかね。

お金の価値はモノで決まるけど、
モノは民間企業の技術革新や生産方法で
徹底したコストダウンが図られました。

この30年でモノを安くして、なんとか
商売にしようとしてきたわけです。
これが根付いてしまったから、モノの
値段が上がることにとても敏感になり、
神経質になってしまったんです。

私は昭和の高度経済成長期やバブル期も
みてきたので、安部さんや黒田さんの
イメージする物価上昇のイメージは、
なんとなく分かります。

しかし民間企業が国際化し、世界経済の中
で、ポートフォリオする意識が根付いて
しまった日本では、今後大きなな経済成長、物価上昇を見込むのは難しいと思います。

安部さんや黒田さんの期待がこもっている
消費者物価指数を監視していれば、所有して
いる現金の価値の監視は十分なのかなと
思いました。

いかがでしょうか？

larme001 · Answer

運用成績としていうなら、もちろん総じてプラスかマイナスかというのは重要なポイントにはなるでしょうが、基本的には世の中のその運用に対する指標のごく平均的なものを基準にしてそれよりプラスかマイナスかというのが重要なポイントになります。つまり、周りの人達よりも成績が良ければ自分の運用の仕方がプラスだ、ということになりますから、リーマンショックなんかのダウンの時や景気が上昇してるときであってもそれに見合った成果が出てるというアピールになるのです。

ただし、個人の資産という意味なら別にアピールする必要もないし、リーマンで下がったら周りより下がる率が少なかったからと言っても元も子もないので、基本的には、銀行に貯金したりして要するに本元保障の安定資産として維持してたときと比較して、リスクを負った分どれだけ得をしてるか、というので別にいいんじゃないかと思いますが。あとは、個人の労力とリスク（どのくらい失う可能性があるのかなど）との兼ね合いでしょうね。日本は長くはデフレ経済と言われてるのでちょっと特殊ですが、基本的には経済が上向きになれば金利も高くなるので、それ以上に儲けてれば運用成績としてはまずプラスと考えればいいんじゃないかと思いますよ。

ちなみにインフレの話をしだすと実際はかなり複雑で、例えばドル円なんかであってもその時によって数円ぐらいならかなり変動するし（特に最近）、FXなんかでレバレッジ取引をすればもっと変わる。もちろん、大局的に見ればある程度の範囲には落ち着くでしょうが、市場が最適な値に落ち着くまでには時間差がありますからそれが今適正価格かどうかなんてのはわかりません。そういう駆け引きをして儲ける商売があるくらいですから、専門家の言うことだって結構まちまちです。

つまり、専門家が投資家に対して自分たちのファンドや運用方法に投資を促す目的での評価基準と、資産家でもないふつうのサラリーマンが貯金がわりに個人の資産管理の一環として運用する基準とは似てるようで結構ことなるきもしますからね。ただ、個人であってもすぐに必要でない余剰資金の運用という意味では専門家の運用基準とおなじような感覚で使えるかもしれませんが、あくまで資産管理の一環として家計の一部も含めるならば日本で生活する以上一定の円がなければ超デフレだろうが困るという実用的な問題もありますしね。長期資産運用なら、別にドル換算で取引したって問題ないですし、米国経済が調子いいときならその方がメリットが高いです。

kent-goo · Answer

個人の金融資産のパフォーマンスの測定は難しいところがあります。ここでは、説明しきれませんが、次の記録だけはつけておいたほうが良いと思います。
ノートを用意して、仮想のファンドを設定します。記録するのは、そこへ投入・出金した現金額と時期です。出金した時は、投入金額から引きます。これがコストになります。ファンドでは有価証券や不動産を購入すると思いますが、こうしたものの購入時期は特に必要ではありません。そして、現在のファンドの内容。例えば、現金200万円、有価証券（時価）150万円、不動産（時価）2000万円とすると、パフォーマンスは（現在の時価2350万円ー投入金額）になります。
質問ではこれを実質化したいのでしょうが、先に書いたように、金額加重収益率や時間加重収益率を使うことになります。
物価指数ですが、
統計局ホームページ
ホーム > 統計データ > 消費者物価指数（CPI） > 消費者物価指数（CPI）結果 > 時系列データのページ
の全国（品目別価格指数）　月次 （1970年1月～2017年3月）をクリック、
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?bid=000001074278&cycode=0
から１の中分類指数のCSVファイルをダウンロードします。csvファイルをダブルクリックすれば、excelで開きます。（excelがインストールされていなければ、他のソフトで開かれると思います。）そのB列に総合物価指数があります。1970年1月（30.8）から2017年3月（99.9）まで月次データがあります。なお、今は2015年平均を100としています。5年ごとに基準年が変わります。前回は、2010年を100としていました。

kent-goo · Answer

概念的には、質問のようなことはあるかもしれませんが、それを計量化（数値化）する段階で、普遍的な（絶対的な）基準年円というのは無理なことがわかります。

基準円を求める（実質化する）ための物価指数には、物価の構成項目が変わるので、計量的に普遍的な（絶対的な）基準時はありませんので、円の価値の基準時もありません。

年金資産運用や、個人の金融資産運用では、普通、資金の出入りがあるので、こういう疑問はないので、不動産投資のことを想定しているのでしょうか？

（１）資金の出入りがある資産運用では、実質的な資産増加は額でなく率で計ります。計量する方法は、金額加重収益率－物価上昇率、または、時間加重収益率－物価上昇率　です。金額加重収益率も時間加重収益率も物価上昇率も全て年率にしますので、基準年という概念は特にありません。
（２）資金の出入りがなくても、資産価額の上昇率－物価上昇率　で計算しますが、例えば、2000年12月の（資産価額/物価指数）の2010年12月の（資産価額/物価指数）の上昇率を年率化するという方法もあります。

資産を評価する尺度について

No.2の補足について

要するに、回りくどいこと考えないで、そのカネを本元保証の安全資産として保管してた時に比べてどうなったかでしょ。

算数です。

いろんな人がいろんなこと言います。

個人の金融資産のパフォーマンスの測定は難しいところがあります。

概念的には、質問のようなことはあるかもしれませんが、それを計量化（数値化）する段階で、普遍的な（絶対的な）基準年円というのは無理なことがわかります。

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