借金と立ち退きについて質問です

Question

緊急です。お知恵を頂けませんでしょうか。

数年前、夫の職場の方から中古住宅を購入しないかと持ちかけられました。
少しの利息付で分割払いで良いとの事で、だいぶ古い物件でもあったので簡単なリフォームも行い、物件の購入代金+リフォーム代として借用書を書きました。
物件には貸主の抵当がついており、支払いが済んだら抵当を外すと言われています。

借用書はざっと下記の内容です。
・貸主は購入代金+リフォーム代金○○円を借主（夫）に貸し、借主が受け取った事
・返済は月々○○円を給料天引きにより支払う事
・返済が2ヶ月滞った場合は、抵当権により不動産の競売を申し立て、その他適切な方法にて処分する事
連帯保証人については私が署名しており、有事の場合は責任を負う旨が書かれています。

この度、急な事情で転職しなくてはならなくなったのですが、転職後も支払いは続ける旨を伝えたのですが、出て行くように言われたそうです。
物件購入時に頂いた書類を確認したのですが、登記簿？というのがあって、そこには前所有者と、抵当の所に信用会社の名前が書いてありました。
夫の名前は、借用書以外の書類にはありません。
私達は、前所有者がこの家を手放す事になった為、借用書の貸主である上司が買い取り、そこから分割払いで夫が買い取る形になると聞いていました。
当時は諸事情で夫とはまだ他人でしたので、夫が一人で契約した為、私は詳しい内容を知りませんでした。
夫はその方面に疎いのですが、相手が上司である事、司法書士の方の事務所で書類を取り交わした事で、悪いようにはならないと思っていたようです。

先方の言い分は、転職後にきちんと支払われるかどうかが不安なので、それなら出て行ってほしいという事だそうです。
この場合は即時退去しなくてはならず、支払い済のお金も戻ってこないのでしょうか？
この物件がまだ夫のものになっていないのなら、なぜ固定資産税の通知は夫の名義で我が家に届くのでしょうか？
退去については、先方の不安もわかりますので仕方ないかと思いますが、こちらとしては購入資金として借金し、それを返済していた為、物権を手放さなくてはならないのであれば、今まで支払ってきた分を返してほしいと思っていますが、そういった事は可能でしょうか？

kapekun · Accepted Answer

ごていねいな回答ありがとうございました。
1　上司は不動産関係の仕事をしているとのこと。素人ではない(知らないはずがない)人がなぜそうしたのか、むしろ次の疑問が生じます。
　①　抵当権が設定されている不動産を購入し転売することは、これを承知の上でどうしても必要な特別な事情がない限り、しないと考えます。
　　・　ご主人には特別な事情がないので、そもそもこの物件を勧めることはありません。
　　・　もし前所有者が借金を完済しているのであれば、抵当権を抹消した上で売買します。
　②　ご主人との契約書に「返済が2ヶ月滞った場合は、抵当権により不動産の競売を申し立て」としながら、上司の抵当権が設定されていません。
　　・　登記されている抵当権は、信用会社から前所有者への貸付金を担保するもの。上司からご主人への貸付金を担保することはできません。つまり、ご主人への貸し付けは、奥さんの保証以外は無担保です。
　③　当然、転売した居宅の所有者が自分ではなくご主人であることを知っているのに、自分が所有者であるような対処をしています。
　　・　ご主人に売却したなら、契約書のとおり、自分の抵当権を設定するはずです。
　　・　支払がきちんと行われているのに、退職を理由に退去を求めています。しかも、所有権の取戻しを要求せずに「退去」、まさに借家人を追い出すのと同様の処置。すなわち、退去させても所有権をご主人に残したままなら、全く意味のないことです。むろん、要求する権利もなく。
　　・　家賃ではなく借入金の返済であることを知りながら、給与明細に「借入金の返済として」ではなく「家賃として」を記載しています。
2　以上のとおり、上司からご主人への売却については、「ご主人が一方的に義務を果たしているだけで、上司は何もしていない。他人名義の家を貸して家賃を取っている」というような客観的状況。不動産関係の仕事をしている人がこのようなことをするとは、特別な事情がない通常の取引では、到底考えられません。
　　・　客観的には、「上司は、何か重大な事実を隠している」そう考えるのが妥当と思います。
3　したがって、「上司がどのような意図で何をしたのか、そして現在のご夫婦はどのような状況に置かれているのか」事案の全体構造を明らかにした上での対処が必要と思います。
　・　最悪の場合は、「受け取った金は家賃としてもらったので、返す必要はない」「不動産は前所有者への代金が未払いで、所有権を移転できない。抵当権を消すこともできない」「売買契約は解除するが、金がない」開き直られる危険も想定内の事案と思います。
4　不安をあおるつもりはありませんが、客観的にはそのような事態。何もなければ安心、弁護士に相談されてください。

パレッティーナ3号 · Answer

お住まいの地区を管轄される役場で無料法律相談会は実施されていませんか？
広報誌や役場のＨＰを探してみるか、直接役場に問い合わせれば予約までできますので
ご利用なさってみてはいかがでしょうか？

mapascal · Answer

貸主さんに残債務があると難しい話ですね。他で借金して残金を全額払い、抵当権を外し登記変更してもらうしか無いでしょう。

agboy2 · Answer

現在の登記関係はどうなっているのでしょうか？

登記上の所有者をＡ
Ａ登記のまま土地建物を取得し、質問者様夫に転売したＢ
とすると、登記上はＡ又はＢの所有になっていると思います。
質問者様夫は、Ｂと土地建物の売買契約を締結し、支払いは割賦、全額支払い時に所有権移転登記をする、と言う内容だと思います。

すると、Ｂが出て行ってくれ、と言う事は、売買契約が有効に成立し、契約上の債務不履行（割賦代金の支払い遅延等）が無いにも関わらず、その解除を求める、という事にもなります。
質問文には、そういった場合の約束事が無いように受け取れますから、その場合は民法の一般原則に従う事になります。
　今回のケースとしては545条①当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者はその相手方を原状に復させる義務を負う。②金銭を返還するときはその受領の時から利息を付さなければならない。③解除権の行使は、損害賠償請求を妨げない。
が当てはまるでしょうね。
将来が心配だから契約を今のうちに解除するというのであれば、例えばこの契約を解除する事により生じる質問者様夫の損害を賠償することにより合意することはあるでしょうね。質問文にある『今まで支払ってきた分を返してほしい』という主張はこの部分にあたります。

質問者様夫が合意しないのであれば、Ｂは裁判を起こしてでもと言う事になりますが、何らの債務不履行も無い状態で訴訟しても、思ったような判決は得られないでしょうね。ただ、敢えてかどうかは判りませんが売買代金総額と割賦の期間などが判らない為、果たして売買契約と見なされるかどうか？という疑問は残ります。

kapekun · Answer

ご心配ですね。なぜそのようになったのか分かりませんが、とても危うい状態、ご質問から認められるのは、以下のとおりです。
1　登記は前所有者でも、売買契約は成立していますので、所有者はご主人。ご主人が転職するからといって、立ち退きを要求する権利はありません。
　・　前所有者の要求を拒否し、これまでの契約どおりのお金を返しながら居住することができます。
2　ただし、ご自宅は、前所有者の借金について、信用会社の担保(抵当)になっています。
　・　前所有者が借金を返さない場合、信用会社はご自宅を差し押さえすることができます。
　・　今からご主人名義に登記を変更しても、抵当権を消すことはできません。前所有者が借金を返さないと、信用会社がご主人名義のご自宅を差し押さえすることができます。
3　固定資産税の通知がご主人に届くのは、次の銚子市ホームページに説明のある「未登記家屋所有者変更届」が出されたものと推測します。
　Ｑ６　未登記の家屋の所有者に変更があった場合は、どうすればよいでしょうか？
　『未登記家屋所有者変更届』を提出していただきます。提出の際は、旧所有者の押印（実印のみ可）および印鑑証明が必要になります（相続の場合は、新所有者の方だけ印鑑が必要になります。）ので、所有者が変更したことを証明できる書類（売買契約書や遺産分割協議書など）をご持参ください。
　・　銚子市ホームページ固定資産税　https://www.city.choshi.chiba.jp/simin/gyousei/cat01/zeikin/faq/2012-koteisisannzeiQA.html#Q3
　・　前所有者が、契約書を提示して，自分で手続したものと推測されます。
4　なぜ司法書士事務所で書類を取り交わしたのか(前所有者あるいはご主人が司法書士に何を依頼したのか)は分かりませんが、結論として、「司法書士は、ご主人が期待した仕事をしていない」結果になっています。
5　至急弁護士に相談を。
　・　本件は法律関係・事実関係ともに「なぜそうなって、今どのような状況にあるのか」全容を明らかにした上で対策を考えることが必要。このサイトで相談し夫婦で解決することは極めて難しいと思います。至急弁護士に相談してください。
　・　率直な印象は、「不誠実な前所有者にだまされた」前所有者が多額の借金を負っている場合などには、「自宅はあきらめた上で、損害を最小限に留める対策も必要」お金を取り返すにしても、弁護士の介入が必要と思います。
　・　前所有者にうかつな接触をせず(信用してはいけない)、すぐに弁護士です。
6　まずは落ち着いて。ご主人と二人三脚を確かめながら、危機を乗り越えてください。よい結果が得られますよう、正直なご夫婦の幸せをお祈り申し上げます。

Rubberfish · Answer

なんかおかしな話しですね。司法書士より弁護士の方が話しが早いですよ！裁判になった時には司法書士なんて役に立たないですから

kapekun · Answer

NO4です。
　すみません、前所有者と貸主の上司は別人なのですね。
1　結論として「至急弁護士に」は変わりません。とてもあやうい状態と思います。
2　そもそもこの上司はこの土地および前所有者とどのようなかかわりがあるのかが不明。
　・　だましたのか、何らかの事情があったのか、上司はご主人に家を売ることができなかった(自分が所有権を取得した上でご主人に移転することができなかった)可能性もあります。
　・　その場合は、「権利のない他人の家(前所有者の家)を売った」ご主人との売買契約は成立せず、ご夫婦は他人の家に住んでいることになります。
3　信用会社の抵当については前信のとおり。前所有者が借金を返さないと抵当権を実行される危険があります。
4　いずれにせよ、事態の全容を明らかにした上で応じた対処をすることが必要。法律の考え方や対策も具体的状況によって異なりますので、「その方面に疎い」うかつな対処をせず、きっちりと確認しながらの対策をお勧めします。

借金と立ち退きについて質問です

お住まいの地区を管轄される役場で無料法律相談会は実施されていませんか？

貸主さんに残債務があると難しい話ですね。

現在の登記関係はどうなっているのでしょうか？

ご心配ですね。

なんかおかしな話しですね。

NO4です。

ごていねいな回答ありがとうございました。

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