お寺が持っている土地に 古家が建っています。 借地権を購入して、 古家を壊して、建物を新築する場合、

お寺が持っている土地に
古家が建っています。
借地権を購入して、
古家を壊して、建物を新築する場合、
まず、建物を購入すればイコール
借地権を購入したことになるのですか。
建物の他に、借地権の売買契約を交わすのですか。
お寺との賃貸借契約は新たに
交わすのですか。
古家所有者との古家売買、借地権売買の他に、お寺には、建物・借地権購入時、賃貸借契約時、解体時、新築時に、
それぞれ、どのような代金を払うのでしょうか。手続き段取りを教えて下さい。

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2017/06/10 20:54

借地権の売買契約と言うのはありませんね。

『旧建物所有者との間で締結する建物売買契約』
『旧建物所有者とお寺との間で締結されている土地賃借名義人の変更、または質問者様とお寺との間で新たに締結する土地賃借契約の締結』

この2本の契約が必要です。
建物の売買代金は当然旧建物所有者に支払いますが、お寺に支払いが発生するのは賃借名義人の変更とするか、新たな賃借契約を締結するかで変わります。これは、お寺の意向次第ですね。

賃借名義人の変更の場合は、名義変更料を支払いますが、これは通常は旧名義人である建物所有者が支払います。この名義変更料が建物価格に含まれているので『借地権の売買』というイメージになるのでしょうね。借地権の存続期間は、旧契約の残存期間になりますね。
新たな賃借契約を締結する場合には、敷金とか保証金とかの名目で質問者様からお寺に支払いが必要ですね。

いずれの契約でも、旧建物の解体時に何かしらの支払いが必要になることは無く、新規の建物を建てる場合の建替え承諾料は必要になります。

マズは、今の建物所有者を通じて、借地名義変更なのか新規に契約するのか、新規に契約する場合の敷金保証金などはあるのか、建替え承諾料は幾らなのかをヒアリングする事ですね。

No.3 回答者： area_69 回答日時： 2017/06/10 17:49

まず　古家は誰の所有ですか、文面からするとお寺ではないようですね

それならば　古家を購入する際には借地権も購入することになりますが　地主であるお寺に　借地権の譲渡の承認を得なければなりません。その際は、お寺にも　承認料を払うのが通例です。
なお、お寺が正当な理由なく承認を断ったら　裁判所に訴えて承認をもらうことができますが　その場合でも承認料は必要なようです。

No.2 回答者： ケニー爺さん 回答日時： 2017/06/10 17:28

古屋の名義が、残って居たら、いくら、借地権を購入しても、その家を勝手に壊す事は出来ません。

家の名義が未だ残っているのか、地主に聞いて見ましょう。
聞いても分から無い時は、登記所で確認をします。
又、建物の購入と、借地権は、別の権利です。
よく確かめてから、購入しましょう。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/06/10 16:48

＞建物を購入すればイコール借地権を購入したことになるのですか。

契約次第。
決まりがあるわけじゃないので、その辺はお寺さんと相談して決めること。


すごーく厳密に言えば。

建物を購入しただけでは借地権を購入したことにはならない。
ただ、建物の名義と土地の名義が異なる事から法定地上権が発生する。（建物の名義がお寺だった場合）
土地がお寺の名義で、建物が別の人の名義であれば、すでに借地権があるはずなので、借地権付き建物の売買ということになる。

借地権売買の場合、すでに家が建っている場合には「借地権付き戸建」として売買される事が一般的。
土地の賃貸借契約も締結することが一般的。


＞古家所有者との古家売買、借地権売買の他に、お寺には、建物・借地権購入時、賃貸借契約時、解体時、新築時に、それぞれ、どのような代金を払うのでしょうか

ちょっと意味が分からない。
多分、聞きたいのは建て替えや大規模修繕時の承諾料のことかなと思う。
これはその時にお寺へ支払う金銭で、お寺との契約の中で金額が決まっていることが多い。
それと、「古家所有者」とあるので、質問者が言っているのは旧借地権とその上物の売買のことだと思う。
これは借地権者の名義変更のために名義書換料という名目でお寺へ支払うことがある。


まずは落ち着いて、登場人物（お寺・建物所有者・買い主（自分））と権利関係の整理をした方がいいと思う。

質問文だけで何となく判断すると、建て替え前提で借地権付き建物を購入する話だと思う。
この場合、借地の名義書替と建物の建て替えの承諾について、契約前にお寺さんから事前承諾をもらっておいた方がいい。
もちろん費用の額や借地契約の内容についても。
そうしないと、旧借地権を買ったはいいけど建て替えも大規模修繕もできないなんていうオチもあり得る。